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Mehrfamilienhaus verkaufen: Vorbereitung, Bewertung & Verkauf
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist noch komplizierter als der Verkauf einer vermieteten Wohnung. Dies liegt nicht nur an dem höheren Verkaufspreis, sondern auch an der Gesamtkomplexität des Projekts.
Beispiel: Ein Käufer muss sich z. B. überlegen, ob die Erdgeschosswohnungen im Haus genauso viel wert sind wie die Wohnungen im z. B. ersten Stock. Oder er muss sich Gedanken machen, wann welche Mietverträge erhöht werden können und bei welchen Mietern es Probleme geben könnte.
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- Mehrfamilienhaus verkaufen – aktuellen Hype nutzen!
- Wie bereite ich den Verkauf eines Mehrfamilienhauses vor?
- Mehrfamilienhaus verkaufen – auf Mieter und Mieteinnahmen kommt es an!
- Wie werden Mehrfamilienhäuser bewertet?
- Mietshaus – Aufteilung in Eigentumswohnungen möglich?
- Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus?
1. Mehrfamilienhaus verkaufen – aktuellen Hype nutzen!
Noch vor wenigen Jahren kamen auch von den wohlhabenden Menschen nur wenige auf die Idee, ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage zu kaufen. Die meisten wollten nicht einmal eine vermietete Wohnung erwerben, weil sie keine Lust hatten, eine Betriebskostenabrechnung zu machen oder sich zu kümmern, wenn z. B. der Wasserhahn tropft. Auch die Verpflichtung, alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber dem Finanzamt dokumentieren zu müssen, ist eine Arbeit, die sich nicht jeder machen wollte.
Seit der Finanzkrise und der damit verbundenen Angst vor Inflation ist ein wahrer Hype um Mehrfamilienhäuser ausgebrochen. Die Preise sind mittlerweile in schwindelerregende Höhen geschnellt. In den deutschen Großstädten werden Mehrfamilienhäuser in guten bis sehr guten Lagen schon für die 25-fache Jahresnettomiete und mehr verkauft.
2. Wie bereite ich den Verkauf eines Mehrfamilienhauses vor?
Wenn Sie die aktuellen Immobilienpreise zum Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses nutzen möchten, sollten Sie sich sehr gewissenhaft vorbereiten. Suchen Sie alle Unterlagen zusammen, die Sie über das Mehrfamilienhaus haben. Das heißt, nicht nur die üblichen Unterlagen wie Flurkarte, Grundrisse oder Versicherungsnachweise, etc., sondern auch alle Unterlagen zur Substanz des Hauses oder zu den Modernisierungsmaßnahmen der letzten 10 oder 20 Jahre.
immoverkauf24 Tipp
Käufer von Mehrfamilienhäusern haben vor allem Angst, dass nicht vorhersehbare Kosten auf sie zukommen können.
Beispiel: Eine Schwammsanierung von einem Mehrfamilienhaus mit 10 oder 12 Parteien kann schnell bis zu 300.000 Euro kosten.
Deswegen ist es wichtig, einen potenziellen Käufer davon zu überzeugen, dass das Haus immer gut instand gehalten wurde. Ein Käufer kann schließlich nicht wissen, ob Sie sich rechtzeitig darum gekümmert haben, wenn z. B. in einer Wohnung ein Feuchtigkeitsschaden aufgetreten ist. Nicht jeder Mangel ist sofort sichtbar (z. B. Feuchtigkeit in einem Holzbalken einer Zwischendecke).
3. Mehrfamilienhaus verkaufen – auf Mieter und Mieteinnahmen kommt es an!
Die Mieteinnahmen sind nicht nur wichtig, weil sich aus deren Höhe unmittelbar die Rendite für einen künftigen Käufer ergibt. Die Mieteinnahmen verraten auch sehr viel über das Objekt selbst. Hat ein Mieter die Miete gekürzt, könnte dies ein Hinweis darauf sein, dass es gravierende Probleme mit undichten Fenstern gibt. Oder konnte in einer Wohnung die Miete nicht so stark erhöht werden wie in anderen Wohnungen, dann ist der Zustand dieser Wohnung möglicherweise viel schlechter als der Zustand der anderen Wohnungen (z. B. Beheizung mit Öfen).
immoverkauf24 Tipp
Achten Sie auch auf die Mieterstruktur. Wie alt sind die Mieter? Wann werden Wohnungen möglicherweise frei? Wann gibt es die Möglichkeit, die Mieten anzupassen? Wo gibt es Rechtsstreitigkeiten, die Mietanpassungen verhindern könnten?
4. Wie werden Mehrfamilienhäuser bewertet?
Ähnlich wie bei der Bewertung und dem Verkauf vermieteter Wohnungen (siehe dort Kalkulationsbeispiel) ergibt sich der Wert eines Mehrfamilienhauses vor allem durch die Betrachtung der Einnahmen und Ausgaben. Allerdings ist die Betrachtung komplexer als bei einer Wohnung, weil z. B. die Prognose der Mieteinnahmen viel schwieriger ist, da alle Mietverhältnisse einzeln bewertet werden müssen.
Neben der Eigenkapitalrendite, die sich aus dem Zusammenspiel von Mieteinnahmen und Kosten ergibt (insbesondere Finanzierungskosten, Verwaltungskosten sowie Instandhaltungskosten und Abschreibungen), spielt auch der Quadratmeterpreis pro Wohnung bei der Bewertung eine Rolle. Dieser ist vor allem dann wichtig, wenn das Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde oder aufgeteilt werden könnte.
5. Mietshaus – Aufteilung in Eigentumswohnungen möglich?
Wenn Ihr Mehrfamilienhaus aufteilbar ist, sodass sich die einzelnen Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umwandeln lassen, können Sie für das Haus häufig einen besseren Preis erzielen, als wenn dies nicht der Fall wäre.
Die Voraussetzungen um ein Mehrfamilienhaus aufzuteilen und die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, unterscheiden sich je nach Bundesland geringfügig unter anderem bezüglich der Anforderungen an die Wohnung, insbesondere an Abstellräume/Abstellflächen. Die genauen Informationen erfahren Sie in der jeweiligen Landesbauordnung. In jedem Fall müssen die Wohnungen in sich abgeschlossen sein und Sie benötigen eine Teilungserklärung, die Sie idealerweise durch einen Notar beurkunden lassen sollten.
Wurde ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt, lässt sich nicht nur das Haus als Ganzes veräußern, sondern jede einzelne Wohnung separat verkaufen. Natürlich ist der Verkauf jeder einzelnen Wohnung aufwendiger als der Verkauf des Mehrfamilienhauses als Einheit, aber in der Regel kann ein höherer Verkaufserlös bei Verkauf von Einzelwohnungen erzielt werden.
6. Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus ist eine komplexe Kapitalanlage. Sowohl die Immobilienbewertung als auch der Verkauf von Mehrfamilienhäusern erfolgt idealerweise, indem Sie einen Makler beauftragen, der dies regelmäßig macht. Da Mehrfamilienhäuser sehr teuer sind, gibt es nur wenige Interessenten, die als Käufer infrage kommen. Häufig kaufen diese Interessenten wiederum regelmäßig Mehrfamilienhäuser und sind bei den Maklern schon bekannt.
Zum Beispiel gibt es Immobilienfonds, die Mehrfamilienhäuser kaufen. Es gibt auch vermögende Privatleute, die über ein Portfolio von mehreren Mehrfamilienhäusern verfügen und sich permanent nach Anlagemöglichkeiten umschauen.
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