Aktuelle Bauzinsen | Entwicklung 2024 inklusive Zins-Chart

Die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen scheint sich nach dem Abfall Ende 2023 stabil seitwärts zu entwickeln. Wenn Sie zurzeit über eine Anschlussfinanzierung oder den Kauf einer Immobilie nachdenken, sollten Sie jedoch einige Dinge beachten, um auch wirklich den für Sie günstigsten aktuellen Bauzins zu erwischen. Wir sagen Ihnen, welche Faktoren sich positiv auf Ihre persönlichen Bauzinsen auswirken.

Wenn Sie eine Immobilie über ein Darlehen der Bank finanzieren, leiht Ihnen das Kreditinstitut das Geld nicht umsonst. Die Bank verdient etwas an der Vergabe des Darlehens, indem sie auf den geliehenen Betrag eine Summe aufschlägt. Diese zusätzlichen Kosten, die Sie zuzüglich des geliehenen Geldes an die Bank zurückzahlen müssen, bezeichnet man als „Zinsen“.

Entstehen diese Zinsen, wenn das geliehene Geld für den Kauf oder Bau einer Immobilie verwendet wird, nennt man sie „Bauzinsen“ oder auch „Hypothekenzinsen“. Die wichtigsten Berechnungsgrundlagen für die Höhe Ihrer persönlichen Bauzinsen sind:

• Wie hoch ist das Eigenkapital, das Sie mitbringen?
• Welche Laufzeit – also die Zeitspanne, in der Sie das geliehene Geld in Raten an die Bank zurückzahlen – streben Sie an?
• Wie hoch ist die Tilgung, also die Höhe der Raten, die Sie monatlich an die Bank zurückzahlen?

Wie hoch die aktuellen Bauzinsen ausfallen, hängt neben dem durch die Europäische Zentralbank (EZB) vorgegebenen Leitzinsniveau vor allem von den Renditen staatlicher Bundesanleihen sowie Ihre persönlichen Faktoren als Kreditnehmer ab. Die Rendite der Bundesanleihen ist abhängig von der aktuellen Wirtschaftslage und ist aus diesem Grund Schwankungen unterworfen.

Der Zeitpunkt, an dem Sie Ihr Darlehen abschließen, wirkt sich spürbar für die Gesamtsumme aus, die Sie für Ihre Immobilie zahlen. Denn: Mit Ihrer Unterschrift unter den Darlehensvertrag erhalten Sie die aktuellen Bauzinsen für eine festgeschriebene Laufzeit. Diese Laufzeit erstreckt sich zwischen fünf und 30 Jahren. Die Bindung an den während des Zeitpunkts der Unterschrift geltende Bauzins nennt man „Sollzinsbindung“.

• Herrscht beim Abschluss Ihres Darlehensvertrags ein Zinstief, ist es sinnvoll, eine langfristige Zinsbindung zu vereinbaren.

Fester Sollzins vs. Effektiver Jahreszins

Man unterscheidet zwischen einem „festen Sollzins p.a.“ und einem „effektiven Jahreszins p.a.“. P.a. bedeutet in diesem Zusammenhang „per anno“, der lateinisch Ausdruck für „pro Jahr“. Der feste Sollzins umfasst ausschließlich die Zinskosten, die für das Darlehen anfallen. Der effektive Jahreszins liegt dagegen etwas höher. Er berücksichtigt auch Nebenkosten - beispielsweise Gebühren - die bei der Vergabe des Darlehens anfallen. Anders als der feste Sollzins drückt der effektive Jahreszins demnach die tatsächliche Summe aus, die Sie als Darlehensnehmer an die Bank zurückzahlen müssen.

• Laufzeit und Höhe der Tilgungsrate können Sie bei Ihrem Baudarlehen - im realistischen Rahmen - selbst bestimmen.

Anfang 2024 sind die Bauzinsen für Kreditnehmer mit einer sehr guten Kreditwürdigkeit gefallen. Nach dem deutlichen Anstieg im Jahr 2022 zeichnet sich damit eine Wende im Bereich der Immobilienfinanzierung ab, wie die folgende Tabelle über die durchschnittlichen aktuellen Bauzinsen sowie die durchschnittlichen Bauzinsen vergangenen Monate und Jahre zeigt:

Gründe für den Rückgang des Bauzinsniveaus sind vor allem die nachgebenden Renditen von zehn Jahre andauernden Bundesanleihen sowie die zurückgehende Inflation. Mit der Zunahme der Wirtschaftsstärke wird die Europäischen Zentralbank nach Expertenmeinung zeitnah den Leitzins nach unten korrigieren. Das wirkt sich stabilisierend auf die bereits gesunkenen Bauzinsen aus.

Rechenbeispiel: Baufinanzierung mit aktuellen Bauzinsen

Leihen Sie sich aktuell 400.000 Euro für die Finanzierung einer Immobilie und wählen eine Kreditlaufzeit von zehn Jahren, sähe die Rechnung anhand der Werte aus der obigen Tabelle für aktuelle Bauzinsen folgendermaßen aus:

• Summe Nettodarlehen: 400.000 Euro
• Fester Sollzins p.a.: 3,6 %
• Sollzinsbindung: 10 Jahre
• Anzahl der Raten: 120
• zusätzliche Kosten durch Bauzinsen: 144.000 Euro
• Darlehenssumme zuzüglich der Bauzinsen: 544.000 Euro

Vor 10 Jahren hätten Sie hingegen deutlich weniger für die Immobilienfinanzierung bezahlt:

• Summe Nettodarlehen: 400.000 Euro
• Fester Sollzins p.a.: 2,32 %
• Sollzinsbindung: 10 Jahre
• Anzahl der Raten: 120
• zusätzliche Kosten durch Bauzinsen: 92.800 Euro
• Darlehenssumme zuzüglich der Bauzinsen: 492.800 Euro

Im Vergleich bezahlen Sie demnach bei den aktuellen Bauzinsen 51.200 Euro mehr für dieselbe Darlehenssumme als noch 2014. Wie Ihre individuelle Rate bei Ihrer Baufinanzierung ausfällt, ermitteln Sie mit unserem Hypothekenrechner in kurzer Zeit.

Unser Zinschart zeigt Ihnen den Top-Zins bei einem Nettodarlehensbetrag von 150.000 EUR und wird täglich aktualisiert!

Welcher Zins ist denn nun bei Ihrem konkreten Finanzierungsvorhaben möglich? Nutzen Sie einfach unseren Finanzierungs- bzw. Bauzinsrechner und erfahren Sie – schon mit wenigen Angaben – welche Bank Ihnen welchen Zinssatz anbieten kann. Wir vergleichen für Sie stunden aktuell die Zinsen von etwa 400 Bankpartnern.

Die Höhe der aktuellen Bauzinsen wirken sich bei der Finanzierung einer Immobilie spürbar auf die Höhe des Gesamtbetrags aus. Bereits eine höhere Ziffer hinter dem Komma des Sollzinses macht sich beim monatlichen Abtrag bemerkbar und kann den Gesamtbetrag um mehrere tausend Euro erhöhen. Für eine möglichst günstige Baufinanzierung ist daher der Zeitpunkt für den Abschluss eines Darlehensvertrages durchaus relevant.

In unserem Rechenbeispiel geht es um ein Darlehen von 250.000 Euro und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren. Die monatliche Rate liegt bei 1.500 Euro. Hier sehen Sie, wie sich ein 0,37 % höherer Zinssatz auf die Gesamtsumme und die Laufzeit des Darlehens auswirkt:

• Liegt der Sollzins bei 3,78 %, ist der Kredit nach 19 Jahren und acht Monaten abbezahlt. Bei einem Sollzins von 3,41 % - also nur 0,37 % mehr - verlängert sich die Laufzeit bereits um zehn Monate.
• Deutlich wird der Unterschied auch bei der Restschuld, die nach Ablauf der Zinsbindung bestehen bleibt: Nach 15 Jahren haben Sie bei einem Zinssatz von 3,41 % bereits rund 185.216 Euro abbezahlt und müssen für rund 64.784 Euro eine Anschlussfinanzierung finden. Liegt Ihr Zinssatz hingegen bei 3,78 %, haben Sie erst 172.221 Euro abbezahlt und die Restschuld beläuft sich auf ca. 77.779 Euro.
• Je nachdem, ob Sie Ihre Finanzierung bei 3,41 % oder 3,78 % abschließen, macht dies einen Unterschied von knapp 13.000 Euro Zinsen aus, die Sie zahlen müssen – oder gespart haben.

Wie hoch die Bauzinsen ausfallen, die Ihnen Ihr Kreditinstitut auf die Darlehenssumme aufschlägt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Einige davon sind von Ihrer individuellen Lebenslage abhängig, andere von äußeren Faktoren, die Sie nicht beeinflussen können.

Äußere Einflussfaktoren auf die Höhe der Bauzinsen

Äußere Einflussfaktoren können Sie persönlich nicht beeinflussen. Dazu zählen:

• Bonität des Staates: Eine hohe Bonität führt zu einer hohen Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen und damit verbundener niedriger Verzinsung. Dies wirkt sich auch auf Pfandbriefe aus. Davon wiederum sind die Banken betroffen, da ihnen Pfandbriefe zur Refinanzierung von Immobilienfinanzierungen dienen. Eine hohe Staatsbonität begünstigt folglich niedrige Zinsen in der Baubranche.
• EZB Leitzins: Mit dem Leitzins bestimmt die EZB, zu welchen Konditionen die gegenseitige Bereitstellung von Geldmitteln unter europäischen Banken möglich ist. Bei einem hohen Leitzins wird es für Anleger attraktiver, in den Geldmarkt statt in Staatsanleihen zu investieren. In diesem Fall sinkt die Nachfrage nach Staatsanleihen, was höhere Zinsen dort, bei Pfandbriefen und eben letztlich auch in der Immobilienfinanzierung bedeutet. Der Leitzins der EZB hat somit einen indirekten Einfluss auf die Bauzinsen.

Persönliche Einflussfaktoren auf die Höhe der Bauzinsen

Zu den Faktoren, die von Ihrer persönlichen Lebenssituation abhängen und die Höhe Ihrer Bauzinsen beeinflussen, zählen:

• Bonität: Im Rahmen einer Bonitätsprüfung beurteilt die Bank, mit welcher Wahrscheinlichkeit Sie Ihren Kredit tilgen können. Dies kann auch eine SCHUFA-Auskunft beinhalten. Darüber hinaus spielen individuelle Faktoren wie Familienstand, Beruf und Einkommen eine Rolle. Je höher Ihre Bonität und damit Ihre Kreditwürdigkeit eingestuft wird, umso niedriger ist Ihr Darlehenszins.

• Tilgungssatz: Ein höherer Tilgungssatz verschafft Ihnen bessere Konditionen. Denn je schneller Sie Ihren Kredit abbezahlen, umso geringer wird für die Bank das Risiko eines Kreditausfalls. Dies wird in der Regel mit niedrigeren Zinsen honoriert.

• Sondertilgungen: Das Recht auf eine gesonderte Tilgung ist nicht grundsätzlich in einem Kreditvertrag enthalten. Möchten Sie es sich vertraglich zusichern, so hebt sich in der Regel dadurch der Zinssatz an. Denn die Bank kann nicht wissen, ob, wann und in welchem Umfang Sie Ihr Recht auf Sondertilgung ausüben. Gegebenenfalls kann ihr dadurch ein außerplanmäßiger Zinsverlust entstehen.

• Beleihungsauslauf: Je mehr Eigenkapital Sie in eine Finanzierung einbringen, desto weniger muss die Immobilie beliehen werden. Im Bankenjargon spricht man dann von einem niedrigen Beleihungsauslauf. Je niedriger der Beleihungsauslauf – sprich, desto höher der prozentuale Anteil an Eigenkapital –, umso günstiger sind die Zinsen für Ihren Immobilienkredit.

• Lage und Qualität der Immobilie: Für einen Neubau in einer gefragten Großstadt erhalten Sie bessere Konditionen als für ein renovierungsbedürftiges Häuschen im strukturschwachen Gebiet. Dies liegt daran, dass in gefragter Lage Verkehrswert und Beleihungswert höher sind und das Kreditausfallrisiko niedrig ist.

• Einbindung von Fördermitteln: Staatlich geförderte Kredite wie z. B. KfW-Darlehen sind häufig zu niedrigen Zinsen zu bekommen. Zwar trägt die Bank meist auch für diese Darlehen das Kreditrisiko, allerdings reduziert sich dadurch die Summe, die sie selbst aufwenden muss.

• Art des Darlehens: Ihr Zinssatz hängt auch davon ab, ob Sie sich für ein Annuitätendarlehen, ein variables Darlehen, ein Volltilgerdarlehen oder eine andere Darlehensart entscheiden.

• Dauer der Zinsbindung: Ob Sie Ihren Kredit auf zehn oder 15 Jahre auslegen, hat Einfluss auf den Zinssatz. So bringt eine kürzere Zinsbindung generell niedrigere Zinsen mit sich, da die Bank so schneller in der Lage ist, die Zinsen der Marktsituation anzupassen.

Wer in Zeiten niedriger Bauzinsen eine Finanzierung abgeschlossen hat, kann sich heute freuen: Für die Dauer der Sollzinsbindung gilt der Zinssatz, auch wenn die Bauzinsen aktuell steigen. Kritisch wird es erst, wenn die Zinsbindung ausläuft, aber noch eine Restschuld besteht. Dann gilt es, die besten Konditionen für die Anschlussfinanzierung auszuhandeln. Wer keine Prolongation bei der eigenen Bank möchte, hat zwei Optionen zur Auswahl: Das Forward-Darlehen und die Umschuldung.

Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen bietet Ihnen die Möglichkeit, sich aktuell günstige Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung zu sichern. Dieses Darlehen können Sie bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus abschließen, während Sie Ihr erstes Darlehen noch abbezahlen. Dabei sollten Sie Folgendes beachten:

• Das Forward-Darlehen ruht solange, bis Ihre Sollzinsbindung ausläuft. Sie brauchen also während dieser Zeit keine Raten dafür zu bezahlen.
• Die Option auf ein Forward-Darlehen ist zeitlich eingeschränkt: So können Sie diese Option frühestens fünf Jahre und sechs Monate, aber nicht später als zwölf Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung wählen. Diese sogenannte Forward-Periode kann je nach Kreditanbieter variieren.
• Die zusätzliche Zinssicherheit ist mit einem Zinsaufschlag von etwa 0,01 - 0,03% auf Ihren Zinssatz der Erstfinanzierung verbunden. Dieser gilt ab dem Abschlusszeitpunkt des Forward-Darlehens. Bei einem frühen Abschluss fällt der Aufschlag auf Ihren Zinssatz folglich höher aus.
• Die Sollzinsbindung eines Forward-Darlehens können Sie ebenfalls frei wählen.
• Sie haben die Möglichkeit, das Forward-Darlehen bei einem anderen Kreditgeber abzuschließen.
• Ein Forward-Darlehen lohnt sich vor allem dann, wenn langfristige Prognosen von steigenden Bauzinsen ausgehen. Allerdings ist das Forward-Darlehen in jedem Fall bindend. Irren sich die Prognosen und die Zinsen sinken, haben Sie bei einem zuvor abgeschlossenen Forward-Darlehen keine Möglichkeit, davon zu profitieren.

Umschuldung

Bei einer Umschuldung kündigen Sie Ihren Kredit, um einen neuen Kredit bei einer anderen Bank zu günstigeren Konditionen aufzunehmen. Die Schuld wird sozusagen von einem Anbieter auf einen anderen übertragen. Folgendes gilt:

• Diese Option auf eine Umschuldung haben Sie, wenn Ihre Sollzinsbindung in zwölf oder weniger Monaten endet.
• In der Regel erhalten Sie bei einer Umschuldung von der neuen Bank bessere Konditionen, als es bei einer Prolongation der Fall wäre.
• Die Umschuldung findet zum Zeitpunkt statt, in dem die Zinsbindung ausläuft. Gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung können Sie in manchen Fällen Ihre Erstfinanzierung auch schon mehrere Monate vorzeitig kündigen. Jedoch muss Ihre Bank die Kündigung innerhalb der Zinsbindungsfrist nicht annehmen (Ausnahme: Sie verkaufen die Immobilie).
• Jeder Darlehensnehmer hat nach 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrechts mit einer Frist von 6 Monaten. In diesem Fall könnten Sie Ihren Immobilienkredit auch bei einer längeren Zinsbindung nach 10 Jahren kündigen
• Eine Umschuldung lohnt sich in den meisten Fällen, wenn Ihr neuer Zinssatz um mindestens 0,2 Prozentpunkte besser ist. Insbesondere sinkende Bauzinsen oder eine Änderung Ihrer Vermögenssituation machen eine Umschuldung profitabel.
• Weitere Vorteile bestehen darin, dass Sie bei einer Umschuldung den neuen Kreditvertrag erneut Ihrer aktuellen Lebenssituation anpassen können. Hinsichtlich Tilgungsrate, Zahlungsturnus oder Sondertilgung können Sie frei wählen.
• Allerdings entstehen Ihnen dabei auch Kosten für die Eintragung im Grundbuch. Eine Übertragung der Grundschuld ist mit 0,3% der Grundschuld meist günstiger als eine Löschung verbunden mit einem Neueintrag, für die rund 1% fällig wird. Ihre erste Bank kann entscheiden, welche der beiden Optionen vorgenommen wird.

Das Niveau der Bauzinsen für ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit deutet nach dem deutlichen Absinken Anfang 2024 für die zweite Jahreshälfte 2024 einen stabilen Seitwärtstrend an. Experten erwarten, dass die EZB den Leitzins auch in den darauffolgenden Monaten nicht erhöhen wird. Das spricht für eine weiterhin sinkenden oder gleichbleibenden Sollzins zwischen 3 % und 4 %. Ausschlaggebend für die Trendentwicklung ist, ob sich die Inflation weiterhin abschwächt und die Konjunktur wieder an Fahrt aufnimmt.

Generell sollten Immobilien-Entscheidungen mit sehr viel Umsicht getroffen werden. Wer heute größere Investitionen mit langfristiger Bindung plant, sollte dies zuvor gut durchdenken.

Sie haben genau die Immobilie gefunden, nach der Sie gesucht haben und ziehen nun erste Erkundigungen über aktuelle Bauzinsen für Ihre Baufinanzierung ein? Dann sollten Sie dabei folgende Punkte beachten:

• Holen Sie verschiedene Darlehensangebote ein und vergleichen Sie diese sorgfältig hinsichtlich der geforderten Bauzinsen.
• Einige Darlehensverträge umfassen Extras und Sonderleistungen, die Sie nicht zwingend benötigen. Wenn Sie diese streichen, reduziert sich die Gesamtsumme Ihres Darlehens und damit auch die Zinsen.
• Holen Sie sich einen unabhängigen Finanzexperten an Ihre Seite, der Sie bei der Auswahl der günstigsten Baufinanzierung berät.
• Banken aktualisieren ihre Zinsangebote regelmäßig und in kurzen Abständen. Daher lohnt es sich, die Entwicklung der aktuellen Bauzinsen über einen festgelegten Zeitraum im Blick zu behalten und in einem günstigen Moment den Vertrag abzuschließen.
• Finanzieren Sie nur eine Immobilie, die Sie finanziell nicht überfordert. Dieses geringere finanzielle Risiko belohnen Banken mit einem niedrigeren Zinsen bei der Baufinanzierung.
• Je mehr Eigenkapital Sie für den Kauf angespart haben, desto niedriger ist die Restsumme, die Sie sich von der Bank leihen müssen. Entsprechend weniger Bauzinsen müssen Sie bezahlen.
• Entscheiden Sie sich für eine kurze Sollzinsbindung, riskieren Sie, dass nach Auslaufen der Zinsbindung das Bauzinsniveau höher ist als das aktuelle. Der Vorteil einer kurzfristigen Sollzinsbindung liegt jedoch darin, dass die Bauzinsen günstiger ausfallen. Zudem besteht die Möglichkeit, dass das Niveau der Bauzinsen bei der Anschlussfinanzierung unter dem gegenwärtigen Zinsniveau liegt. Das bleibt jedoch spekulativ.
• Informieren Sie dich bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, ob günstige Krediten für Ihre Baufinanzierung infrage kommen.
• Wählen Sie eine möglichst kurze Laufzeit für Ihren Kredit. Setzen Sie die Höhe der Tilgungsrate jedoch so an, dass Sie diese problemlos bedienen können, sich die Dauer der Rückzahlung aber nicht zu sehr in die Länge zieht. Denn: Je länger die Laufzeit eines Darlehens ausfällt, desto höhere Bauzinsen verlangt die Bank von Ihnen.