Zinsentwicklung bei Baufinanzierungen 2024: Diese Tendenzen zeichnen sich ab

Wenn Sie die Bauzinsenentwicklung frühzeitig im Blick behalten, können Sie zu einem günstigen Zeitpunkt Ihren Darlehensvertrag abschließen und durch niedrige Zinsen viel Geld sparen. Wir sagen Ihnen, worauf Sie bei der Zinsentwicklung für Ihre Baufinanzierung achten sollten, wie Sie die Höhe der Zinsen beeinflussen können und wie die Prognosen für die Zinsentwicklung 2025 ausfallen. In unserem Zins-Chart sehen Sie die aktuellen Finanzierungszinsen - täglich aktualisiert. 

Wenn Sie sich die Mühe machen, die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen zu beobachten, zahlt sich dieser Aufwand aus. Denn: Mit Ihrer Unterschrift unter das Hypothekendarlehen sichern Sie sich den dort festgehaltenen Sollzins für eine Laufzeit von fünf bis 30 Jahren. Diese Bindung an einen günstigen Bauzins kann die Gesamtdarlehenssumme schnell um einige zehntausend Euro im Vergleich zu einem hohen Zinssatz verringern. Aber wie vergleicht man eigentlich die Zinsentwicklung bei Baufinanzierungen?

Um einen niedrigen Zinssatz bei einem Darlehensangebot erkennen zu können, müssen Sie sich ein bisschen auf dem Kapitalmarkt auskennen. Räumen Sie sich also ausreichend Zeit ein, bevor Sie einen Darlehensvertrag abschließen, um die Bauzinsentwicklung zu beobachten und eine – so weit dies möglich ist - realistische Prognose für die kommenden Monate abzugeben. Holen Sie sich für diesen Zweck verschiedene Darlehensangebote von Kreditinstituten ein und vergleichen Sie diese gründlich miteinander. Online-Vergleichsportale können Ihnen ebenfalls einen ersten Eindruck über die Höhe der Bauzinsen vermitteln, die Sie bei einem Vertragsabschluss erwarten. Beachten Sie beim Vergleich jedoch unbedingt, dass die Bedingungen wie Laufzeit, Darlehenssumme und Höhe der Tilgungsrate gleich sind.

In unserem täglich aktualisierten Zins-Chart sehen Sie auf einen Blick, auf welchem Niveau sich die Bauzinsen aktuell bewegen. 

Wie hoch die aktuellen Bauzinsen ausfallen, hängt neben dem durch die Europäische Zentralbank (EZB) vorgegebenen Leitzinsniveau vor allem von Pfandbriefen der Bank, den Renditen von Bundesanleihen sowie von Ihrer persönlichen Kreditwürdigkeit ab.

• Leitzinsniveau der EZB: Die Bauzinsen hängen indirekt von dem Leitzins ab, den die Europäische Zentralbank (EZB) vorgibt. Dieser schwankt. So sind die Kreditzinsen seit Anfang des Jahres 2019 von einem sehr niedrigen Niveau – dieses lag zeitweise bei unter 1 % - auf über 4 % gestiegen, bevor sie Anfang 2024 erstmals wieder einen spürbaren Rückgang verzeichnen. Der Leitzins wirkt sich auf Umwegen auf das Zinsniveau Ihres Baudarlehens aus, da die Banken sich von der Zentralbank zu dem durch den Leitzins festgeschriebenen Zinsniveau Geld leihen. Diese Kosten legen sie auf ihre Kreditnehmer um.  

• Rendite von Bundesanleihen: Mehr noch als das Leitzinsniveau beeinflusst die Rendite der Bundesanleihen die Zinsentwicklung für Baufinanzierungen. Nahezu zeitgleich mit einem Anstieg der Rendite erhöhen sich auch die Zinsen für Hypothekendarlehen. Im umgekehrten Fall – also bei einer sinkenden Rendite – fallen auch die Zinsen für Bauvorhaben.

• Pfandbriefe: Pfandbriefe vergeben Kreditinstitute an Anleger und finanzieren darüber das Darlehen von Kreditnehmern. Die Banken bezahlen den Anlegern für das geliehene Geld Zinsen – diese geben sie bei einem Baudarlehen an den Kreditnehmer weiter. Daher orientiert sich die Zinsentwicklung für eine Baufinanzierung maßgeblich an den Zinsen, die für die Pfandbriefe vergeben werden.

• Persönliche Kreditwürdigkeit: In die Kalkulation Ihrer persönlichen Bauzinsen lässt die kreditgebende Bank auch das Risiko von Zahlungsausfällen einfließen. Das heißt: Je höher das Risiko, dass Sie Kreditraten nicht bedienen können, desto höher klettern die Zinsen. Neben Ihrer Kreditwürdigkeit spielen auch die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals für die Immobilienfinanzierung, die Länge der Laufzeit sowie die gewählte Ratenhöhe (Tilgung) eine Rolle.

Zinssatz durch persönliche Kreditwürdig senken

Die wirtschaftliche Gesamtlage können Sie nicht beeinflussen. Sie können jedoch durch eine sorgfältige und frühzeitige Planung Ihres Immobilienkaufs Ihre persönliche Kreditwürdigkeit so hoch schrauben, dass Ihnen die Bank einen besonders günstigen Zinssatz für Ihr Baudarlehen anbietet. Folgende Faktoren wirken sich positiv auf Ihre Kreditwürdigkeit aus:

Aktuell scheint sich die angespannte Wirtschaftslage nachhaltig zu erholen. Diese Aufbruchsstimmung macht sich auch auf den Finanzmärkten bemerkbar. So sank das Niveau der Bauzinsen für ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit Anfang 2024 erstmals deutlich. Momentan ist ein stabiler Seitwärts-Trend der Bauzinsen zu beobachten. Die Prognosen für die Bauzinsentwicklung 2025 fallen aus Expertensicht ebenfalls positiv aus. Ausschlaggebend für einen anhaltenden Abwärtstrend ist jedoch eine weiterhin abklingende Inflation.

Wer davon ausgeht, dass die Hypothekenzinsen eher steigen, als fallen werden, fühlt sich mit einer längeren Zinsbindung auf der sicheren Seite, um sich aktuell niedrige Zinsen langfristig zu sichern. Hierfür verlangen die Banken einen Aufschlag auf den Sollzins, der aktuell beispielsweise für 10 statt 5 Jahre Zinsbindung bei rund 0,3 Prozentpunkten liegt. Damit kostet ein Darlehen mit fünf Jahren Zinsfestschreibung derzeit rund 1 Prozent, eines mit zehn Jahren Zinsbindung rund 1,3 Prozent.

Wer bereits eine Immobilie besitzt und über eine Anschlussfinanzierung nachdenkt, sollte bei der Erwartung steigender Zinsen ein Forward-Darlehen in Erwägung ziehen. Auch hierfür verlangen Banken einen Zins-Zuschlag, der umso höher ausfällt, je weiter der Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt.

Wer von eher sinkenden als steigenden Bauzinsen ausgeht, kann sich für eine kürzere Zinsbindung entscheiden und Kosten sparen, denn die Hypothekenzinsen sind umso niedriger, je kürzer die Zinsen festgeschrieben werden. Wer ganz gezielt auf sinkende Zinsen setzen will, kann dies über ein variabel verzinstes Darlehen tun und dieses dann in eines mit Zinsfestschreibung umschichten, wenn ein weiteres Sinken der Bauzinsen nicht mehr erwartet wird. Ein Forward-Darlehen ist eher uninteressant, wenn man eine solche Entwicklung erwartet.

Als „Leitzins“ bezeichnet man den Zinssatz, zu dem sich Geschäftsbanken – also auch die Bank, die Ihnen ein Baudarlehen gewährt – Geld von der Europäischen Zentralbank leihen können. Diese Kosten geben die Banken an ihre Kunden weiter. Die Höhe der Bauzinsen passt sich daher an das Leitzinsniveau an, das die Europäische Zentralbank festlegt. Je höher dieses ist, desto höher klettern auch die Zinsen. Im umgekehrten Fall sinken die Zinssätze für ein Baudarlehen.

Die Höhe des Leitzinses wirkt sich nicht nur auf die Immobilienbranche, sondern auch auf alle weiteren Wirtschaftszweige aus. Damit hält die EZB ein mächtiges Instrument in den Händen, um die allgemeine Wirtschaft zu beeinflussen. Denn: Bei einer Inflation kann diese den Zinssatz senken und so die Kaufkraft und den Kaufwillen der Konsumenten stärken. Funktioniert dieser Hebel, kurbelt die Maßnahme die Wirtschaft an und die Inflation schwächt sich ab und macht bestenfalls einer Konjunktur Platz.

Der Effekt auf dem Immobilienmarkt ist in der Regel eine höhere Bereitschaft zu Investitionen und eine darauf fußenden höheren Nachfrage nach Immobilien. In der Folge einer hohen Nachfrage bei gleichbleibendem Angebot schrauben sich die Immobilienpreise wieder nach oben. Ein hoher Leitzins bewirkt hingegen das Gegenteil und kann eine Überhitzung des Immobilienmarktes abwenden.

Eine sogenannte „Zinswende“ kennzeichnet den Zeitpunkt, an dem sich das Zinsniveau langfristig verändert. Entweder fällt es über einen längeren Zeitraum oder es zieht an.

Im Bereich der Baufinanzierung müsste die EZB die Leitzinsen wieder senken oder erhöhen, damit man von einer Zinswende sprechen kann. Tatsächlich scheint die aktuelle wirtschaftliche Lage zu einem Zinsabfall zu führen. Aktuell liegt der Leitzins zwar noch unverändert bei 4,5 %. Eine Zinswende rückt laut Expertenmeinung jedoch aufgrund der nachlassenden Inflation in greifbare Nähe und könnte bereits bei der nächsten Sitzung des EZB-Rates am 6. Juni 2024 eingeläutet werden. Sofern sich die Krise in Nahost entschärft und die Wirtschaftslage weiterhin stabil bleibt, wird mit dem Leitzins auch die Zinsentwicklung bei Baufinanzierungen in den nächsten Monaten wahrscheinlich fallen.