Abschreibung Immobilie – 11 wichtige Punkte über die AfA

Für Kapitalanleger spielt die Abschreibung einer Immobilie neben Punkten wie Kaufpreis, Mieteinnahmen oder Wertentwicklung eine wichtige Rolle. Die sogenannte AfA ("Absetzung für Abnutzung") wirkt sich durch die steuerliche Entlastung auf die Rendite aus. Sie beruht auf der Annahme, dass eine Immobilie durch den Gebrauch abgenutzt wird und an Wert verliert.  immoverkauf24 beantwortet die wichtigsten Fragen rund ums Thema Abschreibung von Immobilien.

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Das Einkommensteuergesetz (EStG) sieht vor, dass Vermieter von Immobilien unter anderem die Werbungskosten sowie die Anschaffungskosten eines vermieteten Gebäudes steuerlich geltend machen können. Während einige Kosten direkt abgesetzt werden können, wird der Kaufpreis für Haus oder Wohnung abgeschrieben. Dies wird auch als Absetzung für Abnutzung  - kurz: AfA – bezeichnet, üblich ist aber auch der Begriff Abschreibung. Für Privatpersonen, bei denen die Immobilie nicht zum Betriebsvermögen gehört, gilt dabei, dass sie die Kosten je nach Baujahr auf 40 Jahre (siehe hierzu auch Punkt 2) beziehungsweise 50 Jahre (siehe hierzu auch Punkt 3) verteilen müssen.

Die AfA für Immobilien ist wichtig, wenn es darum geht, vor dem Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage die Rendite nach Steuern zu kalkulieren. Sie dient dazu, dass der Wertverlust des Gebäudes über die Zeit steuerlich berücksichtigt wird – analog zu den Abschreibungen, die Selbständige beispielsweise für ihren Computer geltend machen können.

Folgende Besonderheiten sind bei Abschreibungen für Abnutzungen zu beachten:

• Denkmalimmobilien

Bei Denkmalimmobilien profitieren auch Selbstnutzer von Abschreibungen, zum anderen gewährt der Fiskus eine Sonder-AfA für Denkmäler (mehr dazu unter Punkt 7).

• Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung bei verkürzter Nutzungsdauer

Muss das Gebäude abgerissen werden, zum Beispiel wegen eines Brandes, verkürzt sich die Nutzungsdauer und es wird gemäß § 7 Absatz 4 EStG eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung vorgenommen. Der Restwert kann auf einmal abgesetzt werden. Dieser Restwert ergibt sich aus den Anschaffungskosten abzüglich der bis dahin geltend gemachten Abschreibungen.

• Vermietung einer bisher selbst genutzten Immobilie

Wer eine Immobilie zunächst selbst bewohnte und später vermietet, kann ab dem Zeitpunkt der Vermietung Abschreibungen geltend machen – allerdings nur für die noch verbleibende Nutzungsdauer. Wer beispielsweise 15 Jahre nach Einzug aus einem neu gebaute Haus auszieht und es dann vermietet, kann bei einem Abschreibungszeitraum von insgesamt 50 Jahren noch 35 Jahre Abschreibungen geltend machen.

• Gemischte Nutzung: Anteilige Anschaffungskosten

Wird die Immobilie in unterschiedlicher Weise genutzt und liegt somit eine gemischte Nutzung vor, müssen die Anschaffungskosten anteilig ermittelt werden, um die Abschreibung für das Haus zu berechnen: Handelt es sich beispielsweise um ein Zweifamilienhaus, in dem eine Wohnung vom Käufer selbst bewohnt und die andere vermietet wird, bilden die anteiligen Anschaffungskosten für die fremd genutzte Wohnung die Grundlage für die Abschreibung auf diese Wohnung.

• Anteilige AfA für Immobilien bei Vermietung unter Marktpreis

AfA für Immobilien sind im vollen Umfang nur möglich, wenn die Miete der Immobilie mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Andernfalls reduziert sich die Abschreibung anteilig.

• Häusliches Arbeitszimmer wird anteilig abgeschrieben

Wer in seiner Eigentumswohnung oder seinem Haus ein Büro nutzt, das den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit darstellt und vom Finanzamt als Arbeitszimmer eingestuft wird, kann für den Anteil des Raums an der Wohnfläche Abschreibungen vornehmen. Dies gilt aber nur für denjenigen, der auch Eigentümer der Immobilie ist. Hat beispielsweise der Ehemann ein Büro in der selbstgenutzten Immobilie und gehört diese zu 100 Prozent der Ehefrau, kann er keine AfA geltend machen.

Um die AfA für das Arbeitszimmer zu ermitteln, muss der Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtwohnfläche berechnet werden:
(Fläche Arbeitszimmer * 100) / Wohnfläche = Arbeitszimmeranteil

Für privat vermietete Immobilien, die vor 1924 gebaut wurden, gilt ein jährlicher Abschreibungssatz von 2,5 Prozent auf die Anschaffungskosten. Diese werden somit über 40 Jahre linear abgeschrieben.

Das Steuerrecht sieht vor, dass privat vermietete Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, über 50 Jahre mit zwei Prozent abgeschrieben werden. 

• Wichtig: Ab 2023 erhöht sich die lineare Abschreibung für Immobilien auf 3 Prozent, was einer Nutzungsdauer von etwa 33 Jahren entspricht. Dies sieht das Jahressteuergesetz 2022 vor und gilt für Gebäude, die ab dem 1.1.2023 fertiggestellt werden. 

Wer eine Immobilie kauft und vermietet, kann nicht einfach den Kaufpreis samt Kaufnebenkosten für die Abschreibungen zugrunde legen. Stattdessen muss eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden, um die Bemessungsgrundlage für die AfA zu erhalten. Der Grund: Das Einkommensteuerrecht sieht vor, dass ausschließlich der Wertverlust des Gebäudes in Form von Abschreibungen berücksichtigt wird - nicht aber der Grundstücksanteil, da dieser keinem Wertverlust unterliegt.

Die konkrete Berechnung des Gebäudeanteils kann mitunter schwierig sein – etwa dann, wenn es sich um einen kernsanierten Altbau handelt und der Zustand nicht unbedingt dem Baujahr entspricht. Würde man das tatsächliche Baujahr angeben, ist dies gerade bei hohen Bodenrichtwerten nachteilig. Es gibt daher auch die Möglichkeit, das fiktive Baujahr zu ermitteln und diesen realistischeren Wert bei der Berechnung des Grundstücksanteils heranzuziehen. In solchen Fällen sollte unbedingt der Steuerberater gefragt werden! 

Je nachdem, ob sich die Immobilie in einer teuren Lage mit hohen Bodenrichtwerten befindet oder nicht, kann es eventuell vorteilhafter sein, eine pauschale Kaufpreisaufteilung vorzunehmen, wobei das Verhältnis 80 Prozent Gebäudewert zu 20 Prozent Grundstückswert üblich ist und auch von vielen Finanzämtern akzeptiert wird. Eine Gewähr dafür gibt es allerdings nicht, in Einzelfällen wird diese Aufteilung auch abgelehnt. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums hingegen gilt als rechtssicher.

Besonderheit beim Erbbaurecht beachten

Wird eine Immobilie mit Erbbaurecht (umgangssprachlich auch Erbpacht genannt) erworben, ist die Ermittlung des Bodenanteils nicht so einfach wie bei einer Immobilie auf Eigenland. Häufig wird im Kaufvertrag dem Erbbaurecht bereits ein Wert zugeteilt, der dann als Bodenanteil berücksichtigt wird. Ist dies nicht der Fall, so muss dieser aufwändig unter Berücksichtigung der Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages, des Erbbauzinses sowie des Bodenwertes ermittelt werden. Dies sollte vom Steuerberater durchgeführt werden. Zudem gelten die gezahlten Erbbauzinsen als sofort abzugsfähige Werbungskosten.

• Wichtig zu wissen: Werden die Erbbauzinsen auf einen Schlag im Voraus bezahlt, sind sie auf die Nutzungsdauer zu verteilen.

Sind die Abschreibungen für Abnutzung (AfA) pauschal mit einem Prozentsatz angegeben, wie es in § 7 Absatz 4 Satz 1 EStG geregelt ist, ist von einer linearen Abschreibung die Rede. Sie führt dazu, dass die Abschreibungen über die gesamte Nutzungsdauer gleich hoch ausfallen.

Bis Ende 2005 sah das deutsche Steuerrecht für vermietete Wohnungen auch degressive Abschreibungen vor. Sie sollen der Tatsache Rechnung tragen, dass der Wertverlust von Wirtschaftsgütern in den ersten Jahren am höchsten ist und zeichnen sich dadurch aus, dass die Abschreibungssätze anfangs höher ausfallen und über die Jahre sinken. Mit dieser Abschreibungsmethode sollte Anlegern ein Anreiz geschaffen werden, in neu gebaute Wohnungen als Kapitalanlage zu investieren. Für Neubauten, die vor 2006 errichtet wurden, betrug der Abschreibungssatz in den ersten zehn Jahren vier Prozent, in den folgenden acht Jahren 2,5 Prozent und in den verbleibenden 32 Jahren 1,25 Prozent.

Um den für die Abschreibungen relevanten Gebäudewert zu ermitteln, sind folgende Punkte von Bedeutung:

• Anschaffungskosten

Zu den Anschaffungskosten zählen folgende Kosten:

• Kaufpreis der Immobilie
• Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklercourtage. Bei Neubauten gehört auch das Honorar für einen beauftragten Architekten dazu).

• Herstellungskosten

Zu den Herstellungskosten zählen alle Kosten, die dazu dienen, die Immobilie nutzen zu können. Dazu gehören beispielsweise Kosten für den Dachausbau, Kellerausbau und ein Innenausbau mit Türen und Fenstern.   

• Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Die Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf anfallen, zählen ebenfalls zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten. Allerdings nur, wenn der Betrag 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Mehrwertsteuer) überschreitet.

Liegt der Betrag darunter, zählen diese Kosten zum Erhaltungsaufwand und können gemäß § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG als anteilige Werbungskosten sofort abgezogen werden. Dieser Aspekt ist wichtig für alle, die nach dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage Sanierungsmaßnahmen planen.

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Eine Sonderrolle sieht § 7i EStG hinsichtlich der Abschreibungen für Denkmalimmobilien vor. Über die reguläre Abschreibung hinaus werden über die Denkmal-AfA auch die Modernisierung- und Sanierungskosten über zwölf Jahre abgeschrieben - und zwar in den ersten acht Jahren mit neun Prozent, in den verbleibenden vier Jahren mit sieben Prozent. Maßgeblich sind die Kosten, die für den Erhalt und eine sinnvolle Nutzung der Denkmalimmobilie anfallen. Mit der Regelung zur Denkmalschutz-AfA will der Fiskus Kapitalanleger dafür entschädigen, dass für Maßnahmen zum Erhalt denkmalgeschützter Immobilien deutlich höhere Kosten anfallen als für Neubauten oder Bestandsgebäude.

• Gut zu wissen: Auch für Selbstnutzer von Denkmalimmobilien sieht das Einkommensteuergesetz Vorteile vor. Sie können über zehn Jahre neun Prozent der Modernisierungskosten abschreiben.

Wird eine Immobilie per Schenkung bereits zu Lebzeiten übertragen, sieht § 11 d der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung vor, dass der Beschenkte die AfA im gleichen Umfang fortführt. Das gilt auch für Erbschaften. Dies liegt daran, dass Beschenkte und Erben die Rechtsnachfolge antreten.

• Ein Beispiel: Hat ein Erblasser im Jahr 2004 eine neu gebaute Immobilie erworben und die damals noch existierende degressive AfA genutzt, führen die Erben bis 2054 die degressive Abschreibung mit 1,25 Prozent der Anschaffungskosten fort.

Wird eine vermietete Immobilie während der steuerlich geltenden Nutzungsdauer verkauft, enden die Abschreibungen für den Verkäufer zeitanteilig mit dem Monat des Verkaufs. Relevant hierfür ist der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung. Erfolgt der Immobilienverkauf beispielsweise im November, kann der Verkäufer für das Jahr der Veräußerung noch elf Zwölftel des Abschreibungsbetrags geltend machen. Für den Käufer der Mietimmobilie beginnt die Nutzungsdauer dann von vorn. Er setzt die bisherigen Abschreibungen also nicht fort, sondern sie werden neu berechnet. 

Ein stark vereinfachtes Beispiel zeigt den nachteiligen Effekt der Abschreibungen auf den Veräußerungsgewinn: Angenommen, eine 1980 erbaute Immobilie wurde für 350.000 Euro erworben und acht Jahre später für 600.000 Euro verkauft. Dann beträgt der Verkaufsgewinn 250.000 Euro. Da das Finanzamt jedoch auch die AfA in Höhe von jährlich 7.000 Euro (2 Prozent) berücksichtigt, reduzieren sich die Anschaffungskosten um 56.000 Euro und es sind dementsprechend 306.000 Euro zu versteuern.

Von einer Sonderabschreibung ist immer dann die Rede, wenn der Fiskus über die Abschreibungen hinaus weitere Abzugsmöglichkeiten vorsieht. Das ist zum einen bei Denkmalimmobilien der Fall – und zum anderen für neu errichtete Mietwohnungen. Dabei sieht das im August 2019 verabschiedete „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ gemäß § 7 b EStG vor, dass die Sonder-AfA für Mietwohnungsbau unter folgenden Voraussetzungen möglich sind:

• Es muss zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden – über Neubau, Dachausbau, Dachaufstockung oder Umbau von bisher gewerblich genutzten Gebäuden.
• Der Bauantrag muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt werden.
• Die Wohnungen müssen mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden.
• Die Herstellungs- beziehungsweise Anschaffungskosten einschließlich Kaufnebenkosten dürfen 3.000 Euro je Quadratmeter nicht überschreiten, da die Förderung auf preiswerten Wohnraum abzielt.
• Bei Anschaffung: Der Kauf muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung rechtswirksam erfolgen.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, können Kapitalanleger über einen Zeitraum von vier Jahren bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten pro Jahr zusätzlich abschreiben – und zwar in voller Höhe und nicht zeitanteilig wie bei der regulären AfA. Der Absetzungsbetrag ist auf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter gedeckelt. Bei bereits fertiggestellten Gebäuden beginnt die Abschreibung im Jahr des Erwerbs, andernfalls im Jahr der Fertigstellung.

Ein Beispiel: Angenommen, es wurde am 1. Januar 2021 für 240.000 Euro einschließlich aller Kaufnebenkosten eine Mietwohnung mit 80 Quadratmeter Wohnfläche erworben, auf die alle genannten Voraussetzungen zutreffen. Die reguläre lineare Abschreibung beträgt dann in den ersten vier Jahren 4.800 Euro pro Jahr; die Sonderabschreibung ist wegen der Deckelung auf 2.000 Euro je Quadratmeter auf 160.000 Euro vorzunehmen. Sie beträgt in den ersten vier Jahren 8.000 Euro zusätzlich. In diesem Zeitraum zahlt der Käufer also weniger Steuern, da er insgesamt mehr abschreiben kann.

Nach Ablauf der Sonderabzugsmöglichkeiten werden für die Fortführung der Abschreibungen die Anschaffungskosten abzüglich der bis dahin aufgelaufenen AfA und Sonder-AfA herangezogen. Das sind im Beispielfall 51.200 Euro. Somit reduziert sich die die Bemessungsgrundlage für die reguläre Abschreibung für die restliche Nutzungsdauer auf einen Restwert von 188.800 Euro. Geteilt durch die verbleibende Nutzungsdauer von 45 Jahre ergibt sich ein jährlicher Abschreibungssatz von 4.195,56 Euro.

Endet die Nutzungsdauer der vermieteten Immobilie, kann der Eigentümer keine Abschreibungen mehr vornehmen. Verkauft er die Immobilie, kann der Käufer die Abschreibungen steuerlich erneut für maximal 50 Jahre geltend machen.

Ein Beispiel verdeutlicht, wie mit den Abschreibungen beim Verkauf verfahren wird: Angenommen, Kapitalanleger A hatte 1968 eine Eigentumswohnung in Hamburg für umgerechnet 100.000 Euro erworben. Dann konnte er bis 2018 jährlich 2.000 Euro abschreiben, in den Jahren 2019 und 2020 hingegen nichts mehr, da die Nutzungsdauer von 50 Jahren erreicht war. Verkaufte er die Wohnung 2021 für 500.000 Euro an Kapitalanleger B, kann dieser 50 Jahre lang jeweils 10.000 Euro abschreiben.