Beleihungsgrenze

Um den Wunsch nach dem Eigenheim zu realisieren, ist es zunächst erforderlich, für eine ausreichend hohe Immobilienfinanzierung zu sorgen. Die Bank gewährt Ihnen dabei eine bestimmte Summe, wenn Sie Ihr Haus als Sicherheit hinterlegen. Bei der Immobilienfinanzierung spricht man in diesem Kontext von der sogenannten Beleihungsgrenze.

Unter dem Begriff Beleihungsgrenze wird in der Finanzbranche ein Prozentwert (z. B. 60% oder 80%) verstanden, der sich auf den Beleihungswert einer Immobilie bezieht. Die Beleihungsgrenze spielt bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle, weil die Beleihungsgrenze maßgeblich die Höhe der Finanzierungskonditionen beeinflusst.

Der Grund dafür ist einfach: Banken können erstrangig besicherte Immobiliendarlehen bis zu einer Beleihungsgrenze von 60% als Realkredit bilanzieren (§ 14 Pfandbriefgesetz). Vergibt die Bank darüber hinaus gehende Darlehensanteile, so muss sie diese nachrangig besichern und als Personalkredit verbuchen. Für den Darlehensnehmer steigen durch die nachrangige Besicherung die Finanzierungskosten.

Um die Beleihungsgrenze bzw. die üblichen Grenzwerte für eine Immobilie zu ermitteln, muss zunächst der Beleihungswert berechnet werden. Der Beleihungswert ergibt sich in der Praxis aus dem Verkehrswert einer Immobilie abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 10-20%.

In diesem konkreten Beispiel liegt die Beleihungsgrenze bei 360.000 Euro (80% des Beleihungswerts). Die Beleihungsgrenze betrüge 315.000 Euro bei 70% bzw. 270.000 Euro bei 60%.

Die Beleihungsgrenzen ändern sich in Abhängigkeit der jeweiligen Beleihungswerte von Bank zu Bank, von Objekt zu Objekt und von Kreditnehmer zu Kreditnehmer. Es sind unterschiedliche, prozentuale Grenzwerte wie z.B. 65% oder 70% möglich, die jeweils Einfluss auf die Darlehenskonditionen haben können. In der Praxis sind am häufigsten die Beleihungsgrenzen bei 60 und 80% relevant. Hintergrund: Banken möchten am liebsten im „ersten Rang“ im Grundbuch mit Ihrer Grundschuld stehen, was bei einem Beleihungsauslauf von unter 60% der Fall ist. Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von 60 bis 80% werden als zweitrangig bezeichnet.

Pfandbriefbanken sind an gesetzliche Vorgaben gebunden und müssen bei der Darlehensvergabe eine Beleihungsgrenze von 60 Prozent beachten. Umgangssprachlich ist dann von einer 60-Prozent-Finanzierung die Rede, der Fachbegriff für Finanzierungen innerhalb dieses Rahmens lautet Realkredit. Andere Institute dürfen auch Finanzierungen mit einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent oder mehr anbieten.

Zinskonditionen und Beleihungsgrenze

Generell gilt: Die Zinskonditionen sind umso attraktiver, je niedriger die Beleihungsgrenze ist. Der Grund liegt hierfür nicht nur in den unterschiedlichen Bilanzierungsvorschriften für Kreditinstitute. Tatsächlich hat eine Bank bei einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent praktisch kein Kreditausfallrisiko mehr und kann das Darlehen sehr wahrscheinlich im Falle einer Zwangsversteigerung vollständig aus dem Verkaufserlös zurückerhalten. Bei einer höheren Beleihungsgrenze als 60% wäre das Ausfallrisiko für die Bank größer. Daher steigen mit höheren Beleihungsgrenzen auch die Anforderungen eines Kreditinstituts an die Bonität der Darlehensnehmer.

Ein Beispiel: Eine Familie möchte ein Haus zum Kaufpreis von 300.000 Euro erwerben und benötigt ein Immobiliendarlehen in Höhe von 200.000 Euro. Nimmt die Bank einen Sicherheitsabschlag von 10% vor, liegt der Beleihungswert bei 270.000 Euro. Gelten die Zinskonditionen für eine Beleihungsgrenze von 60% darf die maximal mögliche Darlehenssumme den Wert von 162.000 Euro nicht überschreiten. Da der Darlehensbedarf aber um 38.000 Euro höher ist, muss die Familie entweder mehr Eigenkapital einsetzen oder ein Angebot mit einer Beleihungsgrenze von 80% wählen. Dann dürfte der Immobilienkredit bis zu 216.000 Euro betragen, sofern die Bank das Einkommen der Familie als ausreichend hoch einschätzt. Sie kann aber auch eine 60-Prozent-Finanzierung wählen und den zusätzlichen Bedarf beispielsweise über ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau abdecken.

Bauspardarlehen und KfW-Kredite in Betracht ziehen

Insbesondere bei einem erhöhten Finanzierungsbedarf sollten weitere Finanzierungsbausteine wie zum Beispiel Bauspardarlehen oder KfW-Darlehen in die Überlegungen einbezogen werden. Damit lassen sich im Idealfall die Top-Konditionen für Annuitätendarlehen unterhalb der Beleihungsgrenze von 60% sichern.