Beleihungswert

Am besten lässt sich der Beleihungswert über die Obergrenze definieren, die der Gesetzgeber im Pfandbriefgesetz (§ 16, Absatz 2) formuliert hat. Demnach darf der Beleihungswert den Wert NICHT überschreiten, der sich

• bei einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit ergibt
• der Merkmale der Immobilie langfristig und nachhaltig berücksichtigt
• der regionale Marktbesonderheiten berücksichtigt und
• die derzeitige Nutzung berücksichtigt ohne zu spekulativ zu sein

Praxisnahe Definition: Der Beleihungswert gibt den Wert einer Kreditsicherheit (z. B. Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) an, der bei einem Verkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit zu jeder Zeit realisierbar ist. Banken können diesen sehr vorsichtig ermitteln, es gibt keine gesetzliche Untergrenze.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielbar ist. Der Beleihungswert unterscheidet sich vom Verkehrswert dadurch, dass er über Jahrzehnte Bestand haben muss – nämlich über die gesamte Laufzeit des Immobiliendarlehens. Daher ist er stets niedriger als der aktuelle Verkehrswert. Damit soll sichergestellt werden, dass im Falle eines notwendigen Verkaufs ein ausreichend hoher Erlös erzielt wird, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Hinweis: In Praxis liegt der von einer Bank ermittelte Beleihungswert 10-30 % unter dem Verkehrswert der Immobilie.

Bei der Ermittlung bzw. Berechnung des Beleihungswerts sind Banken gehalten, sich an der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) zu orientieren. Liegt der voraussichtliche Wert der Immobilie bei über 400.000 Euro, ist die Bank verpflichtet, einen Gutachter einzuschalten, der die Immobilie vor Ort unter die Lupe nimmt. Ansonsten werden bankübliche Programme zur Wertermittlung eingesetzt. Verfahren und Vorgehensweise zur Ermittlung des Beleihungswerts ähneln der Verkehrswertermittlung.

Drei Methoden der Beleihungswertermittlung

• Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird üblicherweise bei selbstgenutztem Wohneigentum angewendet. Es setzt sich der Beleihungswert der Immobilie aus dem Bau- und Bodenwert zusammen. Der Bodenwert ergibt sich aus der Multiplikation des langfristig zu erzielenden Grundstücksquadratmeterpreises mit der Grundstücksfläche. Der Bauwert wird anhand der indexierten Baukosten oder anhand der Baukosten abzüglich eines Sicherheitsabschlags ermittelt.

• Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren - Bei vermieteten Immobilien wird in der Regel das Ertragswertverfahren angewendet. Der Ertragswert ist als nachhaltig erzielbarer Nettoertrag definiert, der sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Kosten und multipliziert mit dem sogenannten Kapitalisierungsfaktor ergibt. Die Höhe dieses Faktors hängt von der Immobilie ab und beträgt mehrere Jahresmieten.

• Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren - Beim Vergleichswertverfahren werden die Kaufpreise vergleichbarer Objekte zur Ermittlung des Beleihungswerts herangezogen. Dieses Verfahren kann nur angewendet werden, wenn genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Es wird eher ergänzend als ausschließlich verwendet.

• Achtung: Früher haben die Banken für die Ermittlung des Beleihungswerts regelmäßig Schätzkosten in Rechnung gestellt, dies ist mittlerweile gesetzlich untersagt.

Berechnungsbeispiel Beleihungswert

Ergibt sich der Beleihungswert nicht direkt aus einem Beleihungswertgutachten, legen Banken in der Regel den Verkehrswert zugrunde und korrigieren diesen um einen Sicherheitsabschlag:

Die Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, aber grundsätzlich gilt: Ein Darlehen kann umso höher ausfallen, je höher der Beleihungswert einer Immobilie ist. In der Praxis hängt der maximal mögliche Kreditbetrag aber von vielen Faktoren ab, insbesondere der Bonität des Kreditnehmers und damit der Fähigkeit, das Darlehen gemäß Darlehensvertrages zu bedienen. Auch eine Kreditvergabe über den Beleihungswert hinaus (z. B. eine 100 % Finanzierung des Kaufpreises) ist prinzipiell möglich.

• Hinweis: Soll das Immobiliendarlehen höher als der Beleihungswert ausfallen, sind in der Regel eine sehr hohe Bonität und/oder zusätzliche Sicherheiten erforderlich, wie z. B. die Abtretung einer Lebensversicherung.

Der Beleihungswert hat direkten Einfluss auf die Zinskonditionen: Je niedriger der Sicherheitsabschlag beziehungsweise, desto höher der Beleihungswert ist, desto eher bleibt das benötigte Immobiliendarlehen unter der Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswerts (Grenze zum Realkredit), d.h. der Grenze, unter der üblicherweise Top-Konditionen gewährt werden.

In diesem Beispiel beträgt der Beleihungswert 80 %. Der Darlehensnehmer bekäme nicht die Top-Konditionen, wenn er z. B. 150.000 Euro Darlehen benötigen würde, da der gewünschte Darlehensbetrag die Realkreditgrenze von 144.000 Euro übersteigt.

Betrüge der Beleihungswert 90 %, wäre ein Darlehen über 162.000 Euro möglich und der Kreditnehmer könnte die denkbar günstigsten Konditionen bekommen, weil aus Sicht der Bank kein Risiko mehr für die Darlehensrückzahlung besteht.