Darlehenszinsen 2025 - Wichtige Infos & tagesaktuell Hypothekenzinsen vergleichen!

Die Darlehenszinsen sind gerade bei Baufinanzierungen das wichtigste Kriterium. Doch welche Kriterien bestimmen den Darlehenszins und welche können Sie als Kreditnehmer beeinflussen? Nachfolgend zeigen wir Ihnen die wichtigsten Einflussfaktoren und schauen uns an, auf welchem Niveau sich die Darlehenszinsen aktuell bewegen. Unser täglich aktualisierter Zinschart zeigt Ihnen die Zinskonditionen für Immobilienkredite.

Die Darlehenszinsen für Immobilienkredite liegen aktuell etwas höher als zu Jahresbeginn. Aktuell berechnen die Banken Ihnen je nach Zinsbindung einen Zinssatz zwischen 3 und 4 Prozent pro Jahr.

Damit kosten Baufinanzierungen heute deutlich mehr als noch in der Niedrigzinsphase bis 2021, wo auch Zinssätze von unter 1 Prozent pro Jahr möglich waren. Historisch betrachtet können Sie jedoch auch heute noch relativ günstige Darlehenszinsen in Anspruch nehmen.

Ein Blick in die Vergangenheit zeigt: Im Dezember 1990 lag der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekarkredite mit einer Laufzeit von 10 Jahren laut Bundesbank-Statistik bei 9,89% pro Jahr. 

Unser Zinschart - für Sie täglich aktualisiert!

In unserem Zinstableau sehen Sie direkt die Top-Zinsen am Beispiel eines Immobiliendarlehens in Höhe von 150.000 EUR. Nutzen Sie hier auch gerne den persönlichen Zinscheck. Nach Eingabe einer Darlehenssumme, der Zinsbindung und der Tilgungshöhe erhalten Sie beispielhaft die Zinshöhe für Ihren Darlehenswunsch. 

Der Darlehenszins ist die Gebühr, die Sie als Darlehensnehmer der Bank (Darlehensgeber) für die Überlassung eines Immobilienkredits bezahlen müssen. Die Gebühr wird in der Branche auch als Sollzins bezeichnet und als prozentualer Anteil vom Darlehensbetrag angegeben.

Neben weiteren Größen wie Darlehenssumme, anfängliche Tilgung und Zinsbindung bestimmt der Sollzins am Ende auch die Höhe der monatlichen Kreditraten.

• Wichtig: Der Sollzins ist nicht mit dem Effektivzins zu verwechseln. 

Im Effektivzinssatz werden z. B. die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Darlehen stehen – etwa die Vermittlungsgebühren – berücksichtigt. Die Gebühren für die Bestellung der Grundschuld, eine Restschuldversicherung sowie Bereitstellungszinsen bleiben allerdings außen vor.

Trotzdem gilt: Für einen Kostenvergleich zwischen verschiedenen Immobilienkrediten ist der Effektivzinssatz der bessere Maßstab!

Die Höhe anfallenden Darlehenszinsen können Sie zumindest theoretisch sehr einfach anhand folgender Formel berechnen:

• Zinskosten für das Darlehen = Darlehensbetrag * Sollzins / 100

Um die monatlichen Darlehenszinsen zu ermitteln, müssen Sie den so ermittelten Betrag noch durch 12 teilen.

Beachten Sie jedoch: Die meisten Baufinanzierungen werden als Annuitätendarlehen ausgezahlt. Die Raten bleiben also über die gesamte Laufzeit hinweg gleich. Da Sie jedoch immer nur auf die Restschuld Zinsen bezahlen, sinkt der jährliche Zinsbetrag innerhalb der Rückzahlungsrate zugunsten des Tilgungsanteils.

Das bedeutet: Sie würden selbst im ersten Jahr etwas weniger Zinsen zahlen als die obige Formel ausgibt, da sie ja bereits ab dem ersten Monat Rückzahlungen leisten.

Bei einem Kreditvergleich sparen Sie im Normalfall bares Geld. Sie prüfen verschiedene Angebote, können die Darlehenszinsen vergleichen und am Ende die günstigste Finanzierung auswählen.

Dies gilt eigentlich für jede Form von Kredit. Doch bei einer Immobilienfinanzierung gibt es zwei Gründe, die einen Zinsvergleich besonders wichtig machen:

a) Hohe Darlehenssummen

Wenn es um die Immobilienfinanzierung geht, ist in der Regel eine hohe Darlehenssumme erforderlich – in der Regel ein sechsstelliger Betrag. Bei solchen Summen wirken sich bereits kleine Zinsunterschiede erheblich aus, wie eine Analyse der Stiftung Warentest belegt. Demnach lassen sich in manchen Fällen fünfstellige Beträge einsparen.

• Hier ein kleines Beispiel zur Verdeutlichung: Sie haben die Wahl zwischen zwei Angeboten für einen Immobilienkredit über 200.000 Euro. Der günstigere Kredit bringt einen Sollzins von 3,3 Prozent p.a. mit sich, während das teurere Angebot für 3,5 Prozent p.a. zu bekommen ist. Beide Darlehen weisen eine Zinsbindung von 10 Jahren auf. Gleichzeitig schauen wir uns die Zinsdifferenz bei einem Ratenkredit über 10.000 Euro an:

Während die Ersparnis beim Ratenkredit nur 112 Euro beträgt, sorgt der kleine Zinsunterschied von 0,2 Prozentpunkten bei einer Baufinanzierung über 200.000 Euro für eine Einsparung von 4.235 Euro.

b) Lange Laufzeiten

Erschwerend kommt hinzu, dass Sie sich das Geld oft über einen langen Zeitraum leihen. Sie müssen die Zinsen also immer für viele Jahre bezahlen, so dass auch hier gilt: Schon kleine Zinsunterschiede wirken sich stark aus.

• Schauen wir uns auch hierfür ein Beispiel an: Nehmen wir als Beispiel die obige Baufinanzierung über 200.000 Euro. Nun gehen wir einmal davon aus, dass wir diese über 15 Jahre voll zurückzahlen. Im zweiten Fall nehmen wir hingegen eine Rückzahlung über 25 Jahre vor. Werfen wir nun einen Blick auf die Auswirkung eines Zinsunterschieds von 0,2 Prozentpunkten:

Wie Sie sehen, fällt die Ersparnis durch den Vergleich der Darlehenszinsen bei längerer Laufzeit deutlich höher aus. Diese beiden Aspekte zeigen klar: Sie sollten bei einer Immobilienfinanzierung immer die Darlehenszinsen vergleichen – es lohnt sich!

Banken werben online und in den Schaufenstern ihrer Filialen oft mit Darlehensangeboten und nennen einen niedrigen Sollzins. Doch die genannten Schaufensterkonditionen sind unverbindlich und gelten in der Regel für eine besonders risikoarme Finanzierung. Sie taugen daher nicht für einen realistischen Konditionsvergleich. Dieser ist nur möglich, wenn er auf Ihren Angaben zum Einkommen, zur Immobilie und zum gewünschten Darlehen basiert. Nur dann können Sie davon ausgehen, dass der genannte Sollzins auch den Konditionen entspricht, die eine Bank Ihnen bei der verbindlichen Finanzierungszusage nennt.

Neben dem Sollzins sollten Sie beim Konditionsvergleich auch folgende Aspekte beachten:

• Wie oft ist ein kostenloser Tilgungssatzwechsel möglich?
• Ist eine Mindesttilgung vorgesehen oder ist der Tilgungssatz frei wählbar?
• In welcher Höhe sind jährliche Sondertilgungen möglich?
• Welche Tilgungssätze sind möglich?
• Falls Sie einen Neubau finanzieren: Wie hoch sind die Bereitstellungszinsen?
• Falls es um die Anschlussfinanzierung geht: Übernimmt die Bank die Kosten für eine Umschuldung (Notar- und Grundbuchkosten) oder nicht? Wenn nicht, wie hoch sind die Kosten? Nutzen Sie gerne unserem Notarkostenrechner!

Wie hoch der Darlehenszins für einen Hauskredit ausfällt, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Dabei spielt zum einen die Großwetterlage auf den Finanzmärkten und zum anderen die finanzielle Situation des Darlehensnehmers eine Rolle. Dabei gilt:

• Die Finanzmärkte bestimmten das allgemeine Zinsniveau

Kreditinstitute orientieren sich bei der Festlegung der Darlehenszinsen an der Rendite von Staatsanleihen und Hypothekenpfandbriefen, die wiederum vom Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst werden. Erfahren Sie hier mehr zu den aktuellen Bauzinsen!

• Die Eckdaten zur Finanzierung bestimmen den Sollzins

Im Schnitt liegt der Darlehenszins rund 0,5 bis 0,7 Prozentpunkte über dem Rendite-Niveau der erwähnten Anleihen. Dies liegt daran, dass die Banken auch eine Risikoeinschätzung vornehmen. Wie hoch der Sollzins konkret ausfällt, den Banken für ein Immobiliendarlehen fordern, hängt von sieben Faktoren ab:

Einkommen/Bonität des Kreditnehmers

Die Kreditinstitute bewerten die Finanzierung bei Beamten und Angestellten günstiger als bei Selbständigen und Freiberuflern. Auch spielt es eine Rolle, ob der Antragsteller den Immobilienkredit allein finanzieren will oder ob es sich um ein Ehepaar handelt, das gemeinsam den Darlehensvertrag unterzeichnet. In diesem Fall sinkt das Ausfallrisiko für die Bank, weil zwei Einkommen für die Tilgung des Hauskredits berücksichtigt werden. Auch der Schufa-Score spielt eine wichtige Rolle, da die Banken vor einer verbindlichen Finanzierungszusage bei der Schufa anfragen.

Eigenkapital

Eine wichtige Rolle spielt das Eigenkapital, das Sie für die Finanzierung des Kaufpreises einsetzen. Denn: Je größer der Anteil von Eigenkapital an der Immobilienfinanzierung ist, desto geringer ist das Ausfallrisiko für die Bank. Aus diesem Grund legen die Banken auch nicht den vollen Verkehrswert oder Marktwert der Immobilie zugrunde, sondern den Beleihungswert, der rund 10 bis 30 Prozent geringer ausfällt.

Finanzieren Sie maximal 60 Prozent dieses Beleihungswerts mit einem Baukredit, profitieren Sie von einem niedrigen Darlehenszins. Benötigen Sie eine höhere Darlehenssumme, müssen Sie einen höheren Sollzins zahlen.

Lage der Immobilie

Auch die Risikoeinschätzung der Bank zur Immobilie, die Sie finanzieren wollen, beeinflusst den Sollzins. So dürften Banken das Finanzierungsrisiko bei einer Eigentumswohnung in guter Lage einer Metropole geringer einschätzen als zum Beispiel bei einer Wohnung in einer Kleinstadt mit hohem Leerstand und schwachen Wirtschaftsdaten.

Die Bank stellt hierbei immer die Frage: Zu welchem Preis lässt sich die Immobilie auch langfristig verkaufen? Bestehen Zweifel an der Wertstabilität, berechnet die Bank einen Risikoaufschlag auf den Darlehenszins.

Zinsbindung

Auch die Zinsbindung wirkt sich auf die Höhe des Darlehenszinssatzes aus. Sie gibt an, für welchen Zeitraum der Sollzins festgeschrieben ist. Üblich sind Zinsbindungen von 5, 10 und 15 Jahren. Mitunter ist allerdings auch eine längere Zinsbindung von bis zu 25 Jahren möglich. Üblicherweise berechnen Banken für eine längere Zinsfestschreibung einen Aufschlag - in seltenen Fällen kann es jedoch auch umgekehrt sein.

Tilgungsoptionen

Bei Immobilienkrediten gehört die Möglichkeit jährlicher Sondertilgungen von bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme sowie zwei Anpassungen des Tilgungssatzes (während der Zinsbindung) zum Standard. Wünschen Sie flexiblere Tilgungsmöglichkeiten, berechnen die Banken hierfür in der Regel einen kleinen Zinsaufschlag.

Tilgungshöhe

Auch die Tilgungshöhe wirkt sich auf den Sollzins aus. So ist mittlerweile ein Tilgungssatz von zwei Prozent üblich. Wer weniger tilgen möchte, zahlt einen Zinsaufschlag.

Bei Forward-Darlehen - Zeitraum bis zur Anschlussfinanzierung

Sie haben bereits einen Darlehensvertrag abgeschlossen und die Zinsbindung endet in den kommenden drei bis fünf Jahren? Dann hängt der Sollzins für Ihre Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen davon ab, wie viel Zeit bis zum Ende der aktuellen Zinsbindung verstreicht. Dabei gilt in der Regel, dass der Zinsaufschlag umso höher ausfällt, je länger dieser sogenannte Forwardzeitraum ist.

Mit der Auswahl der optimalen Baufinanzierung für Ihr Immobilienprojekt können Sie mehrere tausend Euro sparen. Hierfür ist es keineswegs erforderlich, dass Sie sich bei mehreren Banken informieren. Viel bequemer lässt sich der Vergleich online bewerkstelligen.

Nutzen Sie einfach unseren kostenfreien Angebotsvergleich und im Anschluss daran eine unverbindliche telefonische Kreditberatung! 

Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Es hängt vielmehr von den aktuellen Darlehenszinsen und der künftigen Zinsentwicklung ab.

Grundsätzlich sollten Sie dabei folgende Zusammenhänge berücksichtigen:

Eine lange Zinsbindung dient Ihnen als Kreditnehmer vor allem dazu, sich günstige Darlehenszinsen möglichst lange zu sichern. Bis zum Jahr 2022 bestand eine sehr lange Phase historisch niedriger Bauzinsen. Wer sich zu dieser Zeit eine Baufinanzierung mit 20jähriger Laufzeit gesichert hat, profitiert heute noch von Darlehenszinsen unter 1 Prozent p.a., obwohl die aktuellen Bauzinsen zwischen 3 und 4 Prozent pro Jahr liegen (Stand: Ende März 2025).

Kurze Zinsbindungen von 5 Jahren lohnen sich eigentlich nur, wenn das Zinsniveau relativ hoch ausfällt und Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit sinkende Bauzinsen erwarten. In einem solchen Fäll könnten Sie schon nach 5 Jahren eine deutlich günstigere Immobilienfinanzierung nutzen.

Bei unklarer Zinsprognose: Abwartende Haltung mit mittlerer Zinsbindung

In allen anderen Fällen ist eine abwartende Haltung mit mittlerer Zinsbindung (10-15 Jahre) oft die beste Wahl. Sie können so sicher mit dem aktuellen Zinssatz planen und trotzdem später noch Veränderungen vornehmen.

Wir empfehlen, Ihre Entscheidung für eine bestimmte Zinsbindung genau zu prüfen und von Ihrer individuellen Situation abhängig zu machen. Wichtig ist vor allem, wie Sie persönlich die zukünftige Bauzinsentwicklung einschätzen und ob Sie eher auf Sicherheit setzen – und sich für eine längere Bindung entscheiden – oder eher ins Risiko gehen wollen – und eine kürzere Bindung wählen.

Als Selbstnutzer können Sie Darlehenszinsen steuerlich nicht geltend machen - als Vermieter hingegen schon. In diesem Fall zählen die Zinskosten zu den Werbungskosten, sofern Sie einen Mietvertrag als Nachweis vorlegen können.

In diesem Fall mindern die Darlehenszinsen den steuerlichen Gewinn aus der Vermietung und Verpachtung.

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