Darlehenszinsen 2024 - Wichtige Infos & tagesaktuell Hypothekenzinsen vergleichen!

Die Hypothekenzinsen befinden sich aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau. Dies liegt vor allem an der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), die den Leitzins auf einem sehr niedrigen Niveau hält. Aktuell liegt der EZB-Leitzins bei 0 %. Unser täglich aktualisierter Zinschart zeigt Ihnen die Darlehenszinsen für Immobilienkredite.

Beim Darlehenszins handelt es sich um den Zins, den ein Darlehensnehmer dem Darlehensgeber dafür zahlt, dass dieser ihm einen Immobilienkredit gewährt. Die genauen Konditionen sowie die Darlehenssumme werden im Darlehensvertrag dokumentiert. Der Kreditzins, den Sie dem Darlehensgeber zahlen, wird üblicherweise auch als Sollzins bezeichnet. Er dient als Bemessungsgrundlage zu Berechnung der Darlehensraten.

• Wichtig: Der Sollzins ist nicht mit dem Effektivzins zu verwechseln. 

Im Effektivzinssatz werden z. B. die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Darlehen stehen – etwa die Vermittlungsgebühren – berücksichtigt. Die Gebühren für die Bestellung der Grundschuld, eine Restschuldversicherung sowie Bereitstellungszinsen bleiben allerdings außen vor.

Die Höhe der jährlich anfallenden Darlehenszinsen lässt sich sehr einfach anhand folgender Formel berechnen:

• Zinskosten für das Darlehen = Darlehensbetrag * Sollzins / 100

Um die monatlichen Darlehenszinsen zu ermitteln, müssen Sie den so ermittelten Betrag noch durch 12 teilen.

Wenn es um die Immobilienfinanzierung geht, ist in der Regel eine hohe Darlehenssumme erforderlich – in der Regel ein sechsstelliger Betrag. Bei solchen Summen wirken sich bereits kleine Zinsunterschiede erheblich aus, wie eine Analyse der Stiftung Warentest belegt. Demnach lassen sich in manchen Fällen fünfstellige Beträge einsparen.

Wie die Ersparnis bei einem Zinsunterschied von 0,2 Prozentpunkten aussehen könnte, zeigt folgendes Beispiel: Angenommen, Sie benötigen einen Hauskredit über 300.000 Euro und wollen monatlich eine Darlehensrate von 1.000 Euro zurückzahlen. Ihre Hausbank bietet Ihnen bei 15 Jahren Zinsbindung einen Sollzins von einem Prozent, die Konditionen einer zweiten Bank liegen bei 0,8 Prozent. Dann beträgt die Zinsersparnis über 15 Jahre beim zweiten Angebot satte 7.357 Euro.

Eines steht fest: So niedrig wie in den letzten Jahren waren Hypothekenzinsen in den vergangenen 40 Jahren noch nie. Seit Anfang 2022 stiegen die Kreditzinsen zwar wieder, doch noch immer sind die Zinsen für Immobilienkredite im Vergleich zu den 1980er Jahren günstig: Wer heute beispielsweise ein Immobiliendarlehen in Höhe von 150.000 Euro benötigt (bei einem Immobilienwert von 250.000 Euro) und eine Sollzinsbindung von zehn Jahren wählt, kann bereits mit einem Hypothekenzins von 3 bis 4 Prozent rechnen. In den 80er Jahren lagen die Darlehenszinsen bei etwa 7,5 Prozent.

Unser Zinschart - für Sie täglich aktualisiert!

In unserem Zinstableau sehen Sie direkt die Top-Zinsen am Beispiel eines Immobiliendarlehens in Höhe von 150.000 EUR. Nutzen Sie hier auch gerne den persönlichen Zinscheck. Nach Eingabe einer Darlehenssumme, der Zinsbindung und der Tilgungshöhe erhalten Sie beispielhaft die Zinshöhe für Ihren Darlehenswunsch. 

Banken werben online und in den Schaufenstern ihrer Filialen oft mit Darlehensangeboten und nennen einen niedrigen Sollzins. Doch die genannten Schaufensterkonditionen sind unverbindlich und gelten in der Regel für eine besonders risikoarme Finanzierung. Sie taugen daher nicht für einen realistischen Konditionsvergleich. Dieser ist nur möglich, wenn er auf Ihren Angaben zum Einkommen, zur Immobilie und zum gewünschten Darlehen basiert. Nur dann können Sie davon ausgehen, dass der genannte Sollzins auch den Konditionen entspricht, die eine Bank Ihnen bei der verbindlichen Finanzierungszusage nennt.

Neben dem Sollzins sollten Sie beim Konditionsvergleich auch folgende Aspekte beachten:

• Wie oft ist ein kostenloser Tilgungssatzwechsel möglich?
• Ist eine Mindesttilgung vorgesehen oder ist der Tilgungssatz frei wählbar?
• In welcher Höhe sind jährliche Sondertilgungen möglich?
• Welche Tilgungssätze sind möglich?
• Falls Sie einen Neubau finanzieren: Wie hoch sind die Bereitstellungszinsen?
• Falls es um die Anschlussfinanzierung geht: Übernimmt die Bank die Kosten für eine Umschuldung (Notar- und Grundbuchkosten) oder nicht? Wenn nicht, wie hoch sind die Kosten? Nutzen Sie gerne unserem Notarkostenrechner!

Wie hoch der Darlehenszins für einen Hauskredit ausfällt, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Dabei spielt zum einen die Großwetterlage auf den Finanzmärkten und zum anderen die finanzielle Situation des Darlehensnehmers eine Rolle. Dabei gilt:

• Die Finanzmärkte bestimmten das allgemeine Zinsniveau

Kreditinstitute orientieren sich bei der Festlegung der Darlehenszinsen an der Rendite von Staatsanleihen und Hypothekenpfandbriefen, die wiederum vom Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst werden.

• Die Eckdaten zur Finanzierung bestimmen den Sollzins

Im Schnitt liegt der Darlehenszins rund 0,5 bis 0,7 Prozentpunkte über dem Rendite-Niveau der erwähnten Anleihen. Dies liegt daran, dass die Banken auch eine Risikoeinschätzung vornehmen. Wie hoch der Sollzins konkret ausfällt, den Banken für ein Immobiliendarlehen fordern, hängt von sieben Faktoren ab:

• Einkommen/Bonität des Kreditnehmers: Die Kreditinstitute bewerten die Finanzierung bei Beamten und Angestellten günstiger als bei Selbständigen und Freiberuflern. Auch spielt es eine Rolle, ob der Antragsteller den Immobilienkredit allein finanzieren will oder ob es sich um ein Ehepaar handelt, das gemeinsam den Darlehensvertrag unterzeichnet. In diesem Fall sinkt das Ausfallrisiko für die Bank, weil zwei Einkommen für die Tilgung des Hauskredits berücksichtigt werden. Auch der Schufa-Score spielt eine wichtige Rolle, da die Banken vor einer verbindlichen Finanzierungszusage bei der Schufa anfragen.

• Eigenkapital: Eine wichtige Rolle spielt das Eigenkapital, das Sie für die Finanzierung des Kaufpreises einsetzen. Denn: Je größer der Anteil von Eigenkapital an der Immobilienfinanzierung ist, desto geringer ist das Ausfallrisiko für die Bank. Aus diesem Grund legen die Banken auch nicht den vollen Verkehrswert oder Marktwert der Immobilie zugrunde, sondern den Beleihungswert, der rund 10 bis 30 Prozent geringer ausfällt. Finanzieren Sie maximal 60 Prozent dieses Beleihungswerts mit einem Baukredit, profitieren Sie von einem niedrigen Darlehenszins. Benötigen Sie eine höhere Darlehenssumme, müssen Sie einen höheren Sollzins zahlen.

• Immobilie: Auch die Risikoeinschätzung der Bank zur Immobilie, die Sie finanzieren wollen, beeinflusst den Sollzins. So dürften Banken das Finanzierungsrisiko bei einer Eigentumswohnung in guter Lage einer Metropole geringer einschätzen, als es beispielsweise bei einer Wohnung in einer Kleinstadt mit hohem Leerstand und schwachen Wirtschaftsdaten der Fall wäre.

• Zinsbindung: Auch die Zinsbindung wirkt sich auf die Höhe des Darlehenszinssatzes aus. Sie gibt an, für welchen Zeitraum der Sollzins festgeschrieben ist. Üblich sind Zinsbindungen von 5, 10 und 15 Jahren, mitunter ist auch eine längere Zinsbindung möglich. Üblicherweise berechnen Banken für eine längere Zinsfestschreibung einen Aufschlag, in seltenen Fällen kann es auch umgekehrt sein. Derzeit beträgt der Sollzins für z. B. 10 Jahre Zinsbindung durchschnittlich 0,41 Prozent. Für 15 Jahre berechnen Banken etwa 0,77 Prozent, bei 20 Jahre Zinsfestschreibung liegt der Sollzins bei ungefähr 0,92 Prozent.

• Bei Forward-Darlehen - Zeitraum bis zur Anschlussfinanzierung: Sie haben bereits einen Darlehensvertrag abgeschlossen und die Zinsbindung endet in den kommenden drei bis fünf Jahren? Dann hängt der Sollzins für Ihre Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen davon ab, wie viel Zeit bis zum Ende der aktuellen Zinsbindung verstreicht. Dabei gilt in der Regel, dass der Zinsaufschlag umso höher ausfällt, je länger dieser sogenannte Forwardzeitraum ist.

• Tilgungsoptionen: Bei Immobilienkrediten gehört die Möglichkeit jährlicher Sondertilgungen von bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme sowie zwei Anpassungen des Tilgungssatzes (während der Zinsbindung) zum Standard. Wünschen Sie flexiblere Tilgungsmöglichkeiten, berechnen die Banken hierfür in der Regel einen kleinen Zinsaufschlag.

• Tilgungshöhe: Auch die Tilgungshöhe wirkt sich auf den Sollzins aus. So ist mittlerweile ein Tilgungssatz von drei Prozent üblich, wer weniger tilgen möchte, zahlt einen Zinsaufschlag.

Mit der Auswahl der optimalen Baufinanzierung für Ihr Immobilienprojekt können Sie mehrere tausend Euro sparen. Hierfür ist es keineswegs erforderlich, dass Sie sich bei mehreren Banken informieren. Viel bequemer lässt sich der Vergleich online bewerkstelligen. Auch wir bieten Ihnen einen kostenfreien Angebotsvergleich und eine unverbindliche telefonische Kreditberatung an. 

Darlehenszinsen sind derzeit auf einem historischen Tiefstand. Haben sich Immobilienkäufer und Bauherren früher häufig auf eine Sollzinsbindung von fünf bis zehn Jahren für ihre Baufinanzierung festgelegt, geht die Tendenz heute zu längeren Zinsbindungen. 15 bis sogar 30 Jahre sind keine Seltenheit.

Wir empfehlen, Ihre Entscheidung für eine bestimmte Zinsbindung genau zu prüfen und von Ihrer individuellen Situation abhängig zu machen. Wichtig ist vor allem, wie Sie persönlich die zukünftige Bauzinsentwicklung einschätzen und ob Sie eher auf Sicherheit setzen – und sich für eine längere Bindung entscheiden – oder eher ins Risiko gehen wollen – und eine kürzere Bindung wählen.

In Skandinavien gibt es einige Banken, die eine Immobilienfinanzierung sogar zum Minuszins ermöglichen. Hierzulande ist dies bislang nicht möglich. Die einzige Möglichkeit, in Deutschland einen zinslosen Kredit für die Immobilienfinanzierung zu erhalten, besteht darin, mit Verwandten oder Freunden einen Vertrag über einen zinslosen Privatkredit zu schließen, sofern diese dazu bereit sind.

Als Selbstnutzer können Sie Darlehenszinsen steuerlich nicht geltend machen, als Vermieter hingegen schon. In diesem Fall zählen die Zinskosten zu den Werbungskosten, sofern Sie einen Mietvertrag als Nachweis vorlegen können. Diese können Sie bei der Ermittlung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ansetzen, was sich steuermindernd auswirkt.

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