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Finanzierungsrisiken – das kann bei der Baufinanzierung schiefgehen
Bei der Baufinanzierung geht es um hohe Geldsummen und sowohl Darlehensnehmer als auch Bank müssen die Finanzierungsrisiken möglichst gering halten. Für eine optimale Immobilienfinanzierung ist die individuelle Kundenberatung die Basis: In welcher finanziellen, familiären und beruflichen Situation befindet sich der Kunde? Was sind seine Zukunftspläne? Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat die Darlehensvergabe erschwert und viele Finanzierungsrisiken minimiert – trotzdem sollte sich jeder Kreditnehmer eingehend über mögliche Risiken eines Immobiliendarlehens informieren. immoverkauf24 klärt über die Risiken bei der Immobilienfinanzierung auf.
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1. Persönliche Finanzierungsrisiken
Bei den persönlichen Finanzierungsrisiken geht es um die Risiken, die der Darlehensnehmer mit sich bringt. Um alle in folgender Tabelle aufgeführten Risiken abzusichern, sollte darauf geachtet werden, dass die monatliche Darlehensrate auch bei Wegfall eines Gehaltes gezahlt werden kann.
| Finanzierungsrisiko | Konsequenzen des Risikos | Absicherung des Finanzierungsrisikos |
| Arbeitslosigkeit | Wegfall oder Verringerung des Einkommens durch Jobwechsel oder Bezug von Arbeitslosengeld | Arbeitslosigkeitsversicherung |
| Berufsunfähigkeit | Verringerung der Einkünfte | Berufsunfähigkeitsversicherung |
| Arbeitsunfähigkeit, lange Krankheit | Verringerung der Einkünfte | Krankentagegeldversicherung |
| Tod | Wegfall eines Einkommens bzw. bei Witwer-/ Witwenrente geringere Einkünfte | Risikolebensversicherung |
| Zusammenlegen zweier Haushalte | Die finanzierte Immobilie ist zu klein | Kann die Immobilie gut wieder verkauft oder vermietet werden? Lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden? |
| Familienzuwachs | Verringerung der Einkünfte wegen Kinderbetreuung | Monatsrate bereits bei Darlehensabschluss so kalkulieren, dass sie auch bei Geburt eines Kindes nicht zu hoch ist. |
| Scheidung bzw. Trennung | Evtl. Immobilienverkauf | Evtl. vertragliche Regelung für Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung |
| Jobwechsel mit Umzug | Verkauf oder Vermietung der Immobilie | Evtl. vertragliche Regelung für Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung |
| Geringere Einkünfte | Umschulung z. B. aus gesundheitlichen Gründen oder wegen Kurzarbeit | Vertrag mit Tilgungssatzwechseloption |
| Unerwartete Haushaltsbelastungen | Defekter PKW, defekte Waschmaschine, objektbezogene Ausgaben z. B. für neue Heizung, Dachsanierung etc. | Gibt es Rücklagen für diese Fälle? |
immoverkauf24 Tipp
Einige Banken bieten während der Sollzinsbindung einen Tilgungssatzwechsel an. So kann die monatliche Rate an eine neue Einkommenssituation angepasst werden.
2. Objektrisiken
Bei den Objektrisiken handelt es sich um alle Risiken, die in Zusammenhang mit dem Kaufobjekt stehen. Besonders bei älteren Immobilien sollte ein Gutachter zurate gezogen werden. Hierbei ist problematisch, dass in Metropolen wie Hamburg oder München die Nachfrage nach Wohneigentum so hoch ist, dass kaum Zeit bleibt, die Immobilie untersuchen zu lassen. In ländlichen Regionen ist dies anders. Sobald das Angebot groß und die Nachfrage gering ist, bleibt genügend Zeit, Haus oder Wohnung vor Kauf genau unter die Lupe zu nehmen.
Konkrete Objektrisiken sind:
- unerwartete Kosten durch erforderliche Sanierungen (Dach, Heizung etc.)
- Schimmel, Feuchtigkeit, Hausschwamm oder Hausbock in der Immobilie
- Baumängel
- Lärm durch Veränderungen in der Umgebung (Straßenausbau, neue Gewerbebetriebe etc.)
- unerwartet hohe Kosten für Energie, Versicherungen etc.
immoverkauf24 Tipp
Informieren Sie sich im Falle eines Objektmangels nach Kauf über die Gewährleistungsansprüche. Üblicherweise gilt bei Immobilien: Gekauft wie gesehen. Nur bei verstecktem Mangel kann der Käufer gegen den Verkäufer vorgehen.
3. Allgemeine Finanzierungsrisiken
Allgemeine Finanzierungsrisiken sind diejenigen, die beinahe jeden Immobilienbesitzer treffen können:
- Steigerung der Lebenshaltungskosten durch Inflation
- Steigerung der Preise für Gebäudeversicherung, Strom, Wasser, Abwasser, Energie etc.
- Erhöhung der Steuerlast
- Vorgaben für Wärmedämmung (z. B. durch das Gebäudeenergiegesetz vom 01. November 2020) und hiermit verbundene Sanierungen
4. Risiken aus der Finanzierung
Die Risiken, die in Verbindung mit der Finanzierung selbst stehen, sollten im Beratungsgespräch genau abgeklärt werden. Hierbei kommt es auf die Wünsche und Situation des Kunden an. Individuell haben unterschiedliche Risiken ein anderes Gewicht.
Die Risiken aus der Finanzierung heraus sind:
- unflexible Ratenhöhe, die bei Veränderung der Lebenssituation nicht angepasst werden kann
- Risiko der Zinsänderung nach Ende der Sollzinsbindung
- keine vertragliche Regelung bzgl. einer Beschränkung der Vorfälligkeitsentschädigung (diese Möglichkeit ist sehr selten, nur wenige Banken sind kulant und verzichten in seltenen Fällen auf die Vorfälligkeitsentschädigung)