Mietkauf - So funktioniert der "Ratenkauf" von Immobilien

Der Mietkauf ist eine Form des Immobilienkaufs, bei der ein Mietobjekt dem Mieter zum Erwerb angeboten wird. Innerhalb einer bestimmten Frist kann der Mieter dem Vermieter gegenüber eine Erklärung abgeben, dass er die Wohnung oder das Haus kaufen möchte.

Der Mietkauf ermöglicht es Mietern, die von ihnen bewohnte Immobilie zu kaufen. Das klingt zunächst vor allem für Personengruppen verlockend, die nur schwer ein Immobiliendarlehen erhalten – etwa, weil sie selbständig tätig sind oder nicht ausreichend Eigenkapital gespart haben. Doch auch diese Variante des Immobilienerwerbs muss gründlich durchdacht werden, denn sie birgt einige Risiken – und oftmals werden die Objekte unterm Strich überteuert angeboten.

Generell gelten für den Mietkauf die gesetzlichen Vorgaben für Kauf- und Mietverträge. So muss erstens der Kaufpreis vereinbart werden und zweitens müssen zum Verkaufszeitpunkt die bis dahin seit Vereinbarung des Mietkaufs gezahlten Mieten ganz oder teilweise auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet werden. Dabei sind mehrere Varianten denkbar: So kann der Kaufvertrag so ausgestaltet sein, dass während der Laufzeit des Mietvertrags sukzessive der gesamte Kaufpreis über die Miete gezahlt wird. Es kann aber auch vereinbart werden, dass am Ende der Mietlaufzeit noch ein größerer Betrag zu zahlen ist. Zudem kann anfangs eine Einmalzahlung vereinbart werden. Kann der Mieter diese nicht leisten, weil er den Betrag nicht aufbringen kann, fällt die monatliche Miete höher aus, da er die Einmalzahlung dann in Raten leistet.

Beim Mietkauf wird zwischen zwei Modellen unterschieden:

• Variante 1– typischer Mietkauf

Der typische Mietkauf sieht vor, dass der Mieter sich zum Kauf der gemieteten Immobilie verpflichtet. Letztlich gleicht der Mietkauf bis auf die spätere Fälligkeit der Kaufpreiszahlung dem klassischen Immobilienkauf.

• Variante 2 - Mieten mit Kaufoption

Beim Optionskauf hingegen kann der Mieter eine Kaufoption ausüben, diese aber auch ablehnen. Diese Variante bieten beispielsweise Genossenschaften an und sie sieht vor, dass der Vermieter zugunsten des Mieters im Grundbuch ein Optionsrecht eintragen lässt. In der Regel besteht die Kaufoption ausschließlich, solange der Mietvertrag nicht vom Mieter gekündigt wird. Ist dies der Fall, erlischt sie. Allerdings muss beachtet werden, dass etwaige Sonderzahlungen beim Rücktritt von der Kaufoption eventuell verfallen und nicht erstattet werden. Auch das Geld für zwischenzeitlich angefallene Reparaturen und Instandsetzungen, welche durch den Mieter ausgeführt wurden, wurde dann letztlich umsonst gezahlt. Einige Wohnungsbaugenossenschaften bieten das Optionskaufmodell an, Verbraucherschützer bewerten diese Modelle allerdings sehr kritisch, da die Konditionen oftmals sehr nachteilig für den Käufer sind.

Beide Varianten unterscheiden sich daher vor allem hinsichtlich der Eintragung im Grundbuch: Während beim Optionskauf praktisch ein Vorkaufsrecht des Optionskäufers eingetragen wird, erfolgt der Eintrag des Käufers beim klassischen Mietkauf erst nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises.

Zu beachten ist grundsätzlich, dass der Mietkauf im Vergleich zur klassischen Immobilienfinanzierung unterm Strich teurer sein kann, zumal häufig auch eine Abschlussgebühr für den Mietkaufvertrag anfällt. Daher sollte der Mietkauf sorgfältig durchkalkuliert werden.

Folgende Fragen sollten sich Interessenten außerdem stellen:

• Was passiert mit den eingezahlten Beträgen, wenn der Vermieter insolvent wird?
• Sind Sondertilgungen während der Mietphase möglich, die die Mietkaufphase verkürzen?
• Wie hoch ist der Anteil der Miete, der auf den Kaufpreis angerechnet wird?
• Kann der Mietkaufvertrag auf Dritte übertragen werden – zum Beispiel, wenn der Beruf einen Umzug erfordert und Angehörige die Immobilien gern übernehmen würden?
• Wer übernimmt die Kosten für Verwaltung und Sanierung während der Mietzeit?
• Kann der Vertrag auch bei veränderten Lebensumständen wie Arbeitslosigkeit oder Scheidung bedient werden? Er beinhaltet je nach Ausgestaltung eventuell weniger Möglichkeiten, die Monatsraten vorübergehend zu senken. Immobiliendarlehen bieten in der Regel hingegen mehr Flexibilität: Wer etwa eine höhere Tilgung als den Minimalsatz von einem Prozent vereinbart hat, kann die Raten vorübergehend senken. Und notfalls lassen sich Banken auch auf eine vorübergehende Tilgungsaussetzung ein.
• Wie verfährt der Vermieter/Verkäufer mit den bereits eingezahlten Raten für den Kauf? Inwiefern beteiligt er den Mieter/Käufer am angefallenen Gewinn, der sich beispielsweise aus Zinsen für die Einzahlung auf ein Sparkonto ergibt?
• Was passiert, wenn der Mietkäufer - also der Vertragsunterzeichner - stirbt?
• Wie hoch sind die tatsächlichen Kosten, einschließlich aller Raten, Zinsen und Gebühren?

Da bei einem Mietkauf der Kaufpreis durch Anrechnen der Mieten sinkt, wird die Finanzierung für den Interessenten theoretisch in der Regel einfacher – die benötigte Darlehenssumme ist geringer. Gerade wenn noch kein ausreichendes Eigenkapital für den Immobilienkauf vorhanden ist oder eine selbständige Tätigkeit die Finanzierung erschwert, erscheint der Mietkauf zunächst als interessante Möglichkeit. Doch die zu zahlende Miete ist im Regelfall bei Mietkauf höher als eine ortsübliche Miete. Das Annuitätendarlehen und eine Baufinanzierung ohne Mietkauf sind meist die bessere Wahl. Zudem kann je nach beruflicher Situation des Kaufinteressenten auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine Option sein.

Der Vorteil beim Mietkauf mit Option besteht darin, dass der Mieter die Immobilie ohne endgültige Verpflichtung zum Kauf bewohnen kann und sich noch gegen den Erwerb entscheiden kann. Allerdings erkauft er sich diesen Vorteil – ebenso wie im Fall des klassischen Mietkaufs – mit einer Miete, die üblicherweise über einer vergleichbaren Miete liegt. Wird der Mietkauf so vereinbart, dass nach Ablauf einer bestimmten Frist noch ein Restkaufpreis zu zahlen ist, muss bedacht werden, dass neben der höheren Miete auch noch Ansparleistungen erfolgen müssen, um die spätere Finanzierung zu gewährleisten. Denn diese wird umso günstiger möglich sein, je mehr Eigenkapital vorhanden ist. Je nach Einkommenssituation muss bei einer später erforderlichen Finanzierung ausreichend Eigenkapital vorhanden sein, damit eine Bank den Kauf finanziert.

Vorsicht! Nur in wenigen Fällen möchte der Immobilieneigentümer dem Käufer bzw. Mieter etwas Gutes tun und bietet darum Mietkauf an. Warum sollte er beim Immobilienverkauf die Bank ersetzen? Fragen Sie gezielt nach, warum der Verkäufer Mietkauf anbietet und hinterfragen Sie das Angebot genau! Zudem ist diese Form des Immobilienerwerbs nach Einschätzung von Verbraucherschützern in der Regel unattraktiv, wenn Sie bereits 20 bis 30 Prozent Eigenkapital für einen sofortigen Kauf mitbringen.

Unsere Grafik vergleicht anhand eines Beispiels die Kosten für einen Mietkauf mit den Kosten für einen Darlehens-finanzierten Immobilienkauf:  

Es gibt drei Argumente, die einen Mietkauf für den Verkäufer interessant machen:

• 1. Spekulationsfrist

Handelt es sich um eine Immobilie, bei deren Verkauf Spekulationssteuer anfallen würde, so ist der Mietkauf eine Möglichkeit, die Frist zu überbrücken und nach deren Ablauf steuerfrei zu verkaufen. Ist die Immobilie bereits vermietet, besteht der Vorteil allerdings lediglich darin, dass schon frühzeitig feststeht, an wen und zu welchen Konditionen die Immobilie verkauft wird. Wer bislang nicht vermietet hat, kann sich so die Suche nach einem Übergangsmieter bis zum endgültigen Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist sparen.

• 2. Vorfälligkeitsentschädigung

Für den Fall, dass das Immobiliendarlehen des Verkäufers noch nicht getilgt ist und bei vorzeitigem Aufheben des Darlehensvertrages eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, ist das Anbieten eines Mietkaufs eine geeignete Möglichkeit, diese Kosten zu vermeiden. Auch dann gilt: Verkäufer haben über den Mietkauf schon früh Planungssicherheit und wissen schon vor Ablauf der Sollzinsbindung ihres Immobiliendarlehens, zu welchen Bedingungen sie verkaufen.

• 3. Höhere Miete

Beim Mietkauf ist es üblich, dass die Miete höher angesetzt wird als die ortsüblich zu Zahlende. Dies ist für den Verkäufer vorteilhaft.

Beim Mietkauf kommt sowohl das Mietrecht als auch das Kaufrecht zum Tragen. Der Grund: Vor dem Verkauf wird ein Mietvertrag abgeschlossen, daher gilt bis zum Verkaufszeitpunkt das Mietrecht. Danach greifen die Vorschriften des Kaufrechts für den Kaufvertrag. Wichtig: Sowohl der Mietvertrag als auch der Kaufvertrag müssen notariell beurkundet werden, andernfalls sind sie unwirksam.

Zu beachten ist grundsätzlich, dass das juristische Eigentum erst nach Zahlung des gesamten Kaufpreises auf den Käufer beziehungsweise bisherigen Mieter übergeht. Das wirtschaftliche Eigentum erwirbt dieser hingegen mit Abschluss des Mietvertrags. Der Unterschied: Das juristische Eigentum liegt erst mit Eintrag im Grundbuch vor, wirtschaftliches Eigentum hingegen bereits bei der Schlüsselübergabe, die in der Regel vor dem Grundbucheintrag erfolgt. Mit dem wirtschaftlichen Eigentum einhergeht die Verpflichtung, sich an den Kosten für die Verwaltung und Instandsetzung der Immobilie zu beteiligen. Beim Optionskauf sind diese Kosten verloren, wenn sich der Mieter später gegen die Kaufoption entscheidet. Daher sollte auch diese Variante des Mietkaufs gründlich geprüft werden.

Der Mietkauf ist nicht mit der Vereinbarung einer Leibrente zu verwechseln. Er sieht vor, dass der künftige Eigentümer die Immobilie zunächst als Mieter bewohnt und nach Abschluss der Mietphase Eigentümer wird. Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis hingegen bleibt der Verkäufer in seiner Immobilie wohnen – entweder bis zum Tod (klassische Leibrente) oder für einen fest vereinbarten Zeitraum (Zeitrente) und erst wenn die Immobilie frei wird, zieht der Käufer dort ein.

Beim Mietkauf gewährt der Vermieter beziehungsweise Eigentümer dem Mieter/Käufer letztlich ein Darlehen, das dieser ratenweise über die Miete zurückzahlt. Wie hoch der Anteil an der Miete ist, der für die Zahlung des Kaufpreises verwendet wird, sollte festgelegt werden.

• Ein Beispiel: Wird eine Kaltmiete von 1.000 Euro vereinbart und beträgt der Anteil, der für die Kaufpreiszahlung verwendet wird, 80 Prozent, reduziert sich der Kaufpreis um jeweils 800 Euro.

Es gilt: Je höher der Abzahlungsanteil an der Miete, desto eher rechnet sich ein Mietkauf.

Sieht der Mietkaufvertrag vor, dass der Mieter während der Mietdauer den Kaufpreis nicht vollständig bezahlt, muss er sich um die Finanzierung des Restkaufpreises kümmern. Da eine solche Finanzierung nicht unbedingt gängig ist, kommen Direktbanken mit günstigen Konditionen im Regelfall eher nicht in Betracht.

Wer eine Immobilie via Mietkauf erwerben oder veräußern will, findet auf den gängigen Immobilienportalen hierfür keine eigene Rubrik. Dementsprechend ist die klassische Suche auf diesem Wege komplizierter als beim klassischen Immobilienkauf oder –verkauf. Sollte der Mietkauf für Sie eine Option sein, empfiehlt es sich, den möglichen Vertragspartner, also Mieter oder Vermieter, darauf anzusprechen.