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Muskelhypothek / Eigenleistung
Der Begriff Muskelhypothek – auch Eigenleistung genannt – fasst die Kosten zusammen, die künftige Eigentümer, Bauherren und Modernisierer einsparen können, wenn sie handwerkliche Bauleistungen aus eigener "Muskelkraft", d.h. selbst erbringen, statt fremde Gewerke zu beauftragen. Wer das erforderliche Geschick und genug Zeit dafür aufbringt, kann auf diesem Wege nicht nur die Darlehenssumme senken, sondern gegebenenfalls auch günstigere Zinskonditionen für den Baukredit der Bank erreichen. Der Grund: Banken bewerten die Muskelhypothek im Idealfall wie Eigenkapital und damit bestehen höhere Chancen, das Darlehen unter der Beleihungsgrenze von 60 Prozent des Beleihungswerts zu erhalten – und hierfür bieten die Banken meist den attraktivsten Sollzinssatz. In der Praxis lassen sich laut Bauherrenschutzbund auf diesem Wege rund 10.000 bis 25.000 Euro bei der Immobilienfinanzierung sparen.
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1. Muskelhypothek berechnen: Was erkennen Banken als Eigenleistungen an?
Üblicherweise werten Banken bis zu 15 Prozent der Baukosten als Eigenkapital, sofern eigene Bauleistungen erbracht wurden. Je plausibler die Muskelhypothek vorgerechnet werden kann, desto eher wird die Bank diese auch berücksichtigen. Laut Baugesetzbuch ist dafür der Wert anzusetzen, der durch die Eigenleistung im Vergleich zur Handwerksfirma eingespart wird. Veranschlagt beispielsweise ein Maler rund 3.000 Euro Lohnkosten, ist dies der Wert der Eigenleistung. Ein Formular, mit dem die Muskelhypothek gegenüber der Bank anhand einer übersichtlichen Aufstellung nachgewiesen werden kann, finden Sie hier:
Das Formular ist auch nützlich, um den Aufwand für den Fall einer Trennung oder Scheidung nachzuweisen.
immoverkauf24 Tipp
Eine Bank wird die Leistungen nicht anerkennen, wenn beispielsweise der Stundenlohn oder der Zeitaufwand unrealistisch hoch angesetzt wurden. Rechnen Sie als zunächst einmal aus, wie viele Arbeitsstunden für eine Muskelhypothek - von beispielsweise 5.000 Euro - zu veranschlagen sind. Hierfür teilen Sie den Betrag durch den Stundensatz für die geplante Arbeit. Dies hilft, den Aufwand realistisch einzuschätzen. So bedeuten 5.000 Euro Ersparnis bei einem Stundensatz von beispielsweise 40 Euro einen Zeitaufwand von 125 Stunden. Diese Zeit zur Erbringung der Leistungen sollten Sie auch haben!
2. Welche Arbeiten können als Eigenleistung durchgeführt werden?
Wer ein wenig handwerkliches Geschick mitbringt, kann folgende Arbeiten durchführen:
- Trockenbauarbeiten
- Maler- und Tapezierarbeiten
- Bodenbeläge
- Garten anlegen
- Fliesenarbeiten
immoverkauf24 Tipp
Wenn Sie ein Selbstbauhaus oder ein Ausbauhaus bauen, können Sie Ihre handwerklichen Fähigkeiten auf jeden Fall in den Hausbau mit einbringen. Diese Haustypen sehen Eigenleistungen des Bauherren vor.
3. Was muss bei der Muskelhypothek beachtet werden?
- Eine realistische Einschätzung des eigenen Könnens und des erforderlichen Zeitaufwands ist oberstes Gebot. Denn wer später doch noch zusätzliche Handwerker engagieren muss und hierfür nicht mehr genug Eigenkapital zur Verfügung hat, muss teuer nachfinanzieren.
- Die Bauarbeiten könnten sich bei Eigenleistungen in die Länge ziehen. Je nach Darlehensvertrag werden im ungünstigen Fall Bereitstellungszinsen fällig, zudem verlängert sich die doppelte Belastung durch Miete und Darlehen.
- Wer mit anpackt oder Familie und Freunde einplant, braucht für sie eine Bauhelferversicherung. Alle Beteiligten müssen außerdem bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) angemeldet werden – auch wenn sie unentgeltlich arbeiten.
- Wer nicht vom Fach ist oder keine Fachleute in der Familie oder im Freundeskreis hat, sollte aufwändige Arbeiten wie Elektro- und Sanitärinstallation lieber in Auftrag geben. Werden diese nicht fachmännisch durchgeführt, kann es sonst später Probleme mit der Versicherung geben, falls ein Schaden auftritt.
- Wer ein Bauunternehmen beauftragt hat, sollte mit diesem die geplanten Eigenleistungen besprechen, sonst könnte es später Schwierigkeiten bei Gewährleistungsansprüchen geben.
- Der Zeitplan wird durch die Baufirma vorgegeben und die Eigenleistungen müssen dann auch zeitlich passend durchgeführt werden.
Fazit: Kredit oder Muskelhypothek?
Die Muskelhypothek ist insbesondere interessant, wenn der Bauherr über Zeit und handwerkliches Geschick verfügt, um Leistungen in gleicher Qualität wie Drittanbieter zu erbringen. Sie kann auch sinnvoll sein, wenn ein Vorhaben ohne Muskelhypothek nicht finanzierbar wäre. Aufgrund der Risiken ist sie aber nur in Ausnahmefällen zu empfehlen.