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Referenzzinssatz
Der Referenzzinssatz ist derjenige Zinssatz, den der Darlehensgeber im Darlehensvertrag als Basis für die vereinbarten Zinskonditionen heranzieht, sofern ein variabler Zins vereinbart wurde. Der Referenzzinssatz wird nicht vom Darlehensgeber, sondern bankenübergreifend festlegt – beispielsweise von der Bundesbank oder der Europäischen Zentralbank (EZB). Der Referenzzinssatz liegt üblicherweise unter dem Darlehenszinssatz, da die Bank auf den Referenzzins eine Marge von 1 bis 2 Prozent für eigene Kosten (inklusive Ausfallrisiken) und für den unternehmerischen Gewinn aufschlägt. Wenn der Referenzzins sinkt, reduziert sich auch der Darlehenszins und umgekehrt. Im Darlehensvertrag ist definiert, welcher Referenzzinssatz für die Ermittlung der Zinskonditionen herangezogen wird.
EURIBOR als Referenzzins bei variablen Darlehen
Am häufigsten werden variable Immobiliendarlehen an den sogenannten EURIBOR gebunden. Der EURIBOR-Zinssatz ist der Zinssatz, zu dem sich europäische Banken untereinander Geld leihen (Interbankenhandel). Der Zinssatz wird für Laufzeiten von 1 Woche bis zu 12 Monaten aus den Angebotssätzen von über 40 Banken tagesaktuell ermittelt. Bei den meisten variablen Darlehen wird der 3 Monats-EURIBOR als Referenzzinssatz herangezogen, teilweise aber auch der 6-Monats-EURIBOR.
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Beispielkalkulation Referenzzinssatz |
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| 3-Monats-EURIBOR | 0,5 % |
| Bankmarge | 1,5 % |
| Zinssatz variables Darlehen | 2 % |
Der Darlehenszinssatz wird dann alle 3 bzw. 6 Monate an einem im Darlehensvertrag vereinbarten Termin (z. B. zum ersten eines Quartals) angepasst, sofern sich der EURIBOR verändert hat.
EZB-Zinssatz bestimmt EURIBOR - aktuell bei 0 %
Die Höhe des EURIBOR wird wiederum maßgeblich durch die Höhe des EZB-Zinssatzes beeinflusst. Der EZB-Zinssatz ist der Zinssatz, zu dem sich Banken Geld bei der Zentralbank leihen können. Im März 2016 fiel der EZB Leitzins erstmalig in seiner Geschichte auf 0 Prozent – und sorgt seither für billiges Baugeld. Aktuell liegt der EZB-Leitzins bei 0 %.
Die letzte Sitzung des EZB-Rates war am 12. Dezember 2019 - diesmal unter der neuen Präsidentin Christine Lagarde. Es gab jedoch keine Zinsänderungen - somit liegt der Leitzins auch im Jahr 2021 bei 0 %.
immoverkauf24 Tipp
Baudarlehen, die variabel oder an einen Referenzzinssatz gekoppelt sind, eignen sich gut zur Überbrückung eines kurzfristigen Liquiditätsengpasses. Möchten Sie z. B. eine Immobilie verkaufen und gleichzeitig eine neue Immobilie kaufen, so können Sie ein variables Darlehen für die Zwischenfinanzierung nutzen, da häufig zum Kaufzeitpunkt noch nicht der Erlös aus dem Verkauf zur Verfügung steht.
EURIBOR-Darlehen auch bei langfristigen Finanzierungen?
Das EURIBOR-Darlehen ist eine Sonderform des variablen Darlehens – oftmals auch Flex-Darlehen genannt. Der Vorteil eines EURIBOR-Darlehens besteht darin, dass der Darlehensnehmer die Darlehenssumme jederzeit mit einer Frist von vier Wochen zum Monatsende kündigen kann, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Geht ein Darlehensnehmer von zukünftig gleichbleibenden oder fallenden Zinsen aus, ist ein variables Darlehen in der Regel günstiger als ein klassisches Annuitätendarlehen mit fester Laufzeit und festen Monatsraten, da sich die Bank die Zinssicherung bei einem Festdarlehen mit einem Zinsaufschlag bezahlen lässt.
Aber Achtung! In Niedrigzinsphasen ist ein an einen Referenzzinssatz gekoppeltes Immobiliendarlehen in puncto Zinskonditionen nicht in jedem Fall attraktiver als eines mit Sollzinsbindung.
Eine Beispielrechnung verdeutlicht dies: Ein Darlehen mit fünf Jahren Zinsbindung wird mit einem Festzins von rund 0,8 Prozent angeboten. Ein EURIBOR-Darlehen ebenfalls für 0,8 Prozent. Bei einem zugrundeliegenden Referenzzinssatz von -0,249 Prozent ergibt sich für die Bank eine Marge von 1,049 Prozent.
- Fazit: Ein EURIBOR-Darlehen ist eher für kurzfristige Finanzierungen geeignet. Bei den aktuell sehr niedrigen Zinsen erscheint es sinnvoll, einen langfristigen Finanzierungsbedarf, mit einem langfristigen Kredit und fester Zinsbindung zu sichern.