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Rendite berechnen bei Immobilien - welche Renditearten es gibt und Beispiel!
Wer Kapital anlegen will, muss vorab entscheiden: Wie investiere ich das Geld? Wie viel Risiko ist damit verbunden? Was bringt mir die Investition unterm Strich ein? Um diese Fragen beantworten zu können, ist es hilfreich, die Rendite zu kennen. Sie gibt an, wie viel Ertrag eine Investition prozentual einbringt. Das gilt auch für ein Immobilien-Investment.
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1. Kurz erklärt: Was bedeutet Rendite bei Immobilien?
Unter Rendite versteht man den Ertrag, den man innerhalb eines Jahres mit einer Geldanlage erwirtschaften kann. Dies kann sich auf den Zinsertrag einer Spareinlage beziehen, aber auch auf andere Kapitalanlagen, die Gewinne erzielen (z. B. auch Dividenden bei Aktien). Anhand der Rendite bei Immobilien erfahren Sie also, wie viel Gewinn Sie mit einer Immobilie als Kapitalanlage voraussichtlich pro Jahr erwarten können. Dabei gilt die einfache Regel: Je höher die Kennzahl zur Berechnung der Rentabilität ausfällt, desto mehr Gewinn fahren Sie mit der Immobilie ein.
Renditekennziffern sind eine nützliche Entscheidungshilfe bei Immobilien Investments, ermöglichen aber keinen 100%ig sicheren Blick auf die Zukunft. Sie können sich also nicht darauf verlassen, dass die prognostizierte Rentabilität einer Immobilie tatsächlich exakt so hoch wie berechnet ausfällt. Je präziser die Zahlen sind, denen die Berechnung zugrunde liegt, desto eher erhalten Sie eine realitätsnahe Kennziffer. Hinterfragen Sie daher durchaus kritisch die Angaben von Vermittlern zur Rendite (siehe hierzu auch Punkt 3).
2. Wie kann ich die Rendite meiner Kapitalanlage berechnen?
Bei der Berechnung der Rendite einer Kapitalanlage sind zwei Punkte wichtig: die Einnahmen und die Kosten der Investition. Doch im Gegensatz zur Renditeberechnung bei Geldanlagen in festverzinsliche Wertpapiere oder Aktien gibt es bei der Berechnung der Rendite im Immobilienbereich mehrere Möglichkeiten. Wie genau die Einnahmen ermittelt werden und wie sich die Kosten zusammensetzen, hängt somit von der konkreten Rendite ab, die Sie ermitteln wollen. Es gibt also nicht nur die eine, sondern mehrere Rendite-Formeln, wie unter Punkt 3 konkretisiert.
3. Rendite ist nicht gleich Rendite: Welche Arten gibt es? Mit Beispielen!
Wie unter Punkt 2 angedeutet, gibt es mehrere Renditekennziffern, die für die Beurteilung der Rentabilität eines Immobilien-Investments nützlich sind. Wir erläutern Ihnen im Folgenden die Renditearten und zeigen die Berechnungen anhand unserer Annahme zu den Beispielrechnungen.
Annahme: Kauf einer Wohnung in Berlin als Kapitalanlage
- Kaufpreis: 250.000 EUR
- Kaufnebenkosten: 36.600 EUR
- Nettokaltmiete: 10.000 EUR p.a.
- Nicht abzugsfähige Verwaltungskosten: 1.000 EUR p.a.
- Erhaltungsaufwand: 2.500 EUR p.a.
- Immobiliendarlehen: 229.280 EUR (80 % der Gesamtkosten)
- Sollzins: 1 % p.a.
- Zinskosten: 2.293 EUR p.a.
Bruttorendite berechnen:
Die einfachste, aber auch am wenigsten aussagekräftige Renditekennziffer stellt die Bruttorendite dar. Diese ermitteln Sie, indem Sie die Mieteinnahmen durch den Kaufpreis teilen. Der Nachteil dieser simplen Methode: Wichtige Kosten, wie etwa die mit bis zu 15 Prozent des Kaufpreises nicht unerheblichen Erwerbsnebenkosten, fallen komplett unter den Tisch, obwohl sie für die Beurteilung eines Immobilien-Investments von entscheidender Bedeutung sind. Die Formel lautet:
- 100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis der Immobilie
Beispielrechnung: 100 x 10.000 / 250.000 = 4 %
Nettorendite berechnen:
Die Nettomietrendite erhalten Sie, indem Sie von den Mieteinnahmen die nicht umlegbaren Verwaltungskosten sowie den Erhaltungsaufwand abziehen und diesen Betrag durch den Kaufpreis teilen. Dabei werden auch die Kaufnebenkosten berücksichtigt. Steuern und Zinskosten fließen nicht in die Berechnung ein. Die Formel lautet:
- (Mieteinnahmen – nicht umlegbare Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand) / Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten x 100
Beispielrechnung: (10.000 Euro – 1.000 Euro – 2.500 Euro) / 286.600 Euro) x 100 = 2,27 %
Eigenkapitalrendite berechnen:
Anders als die Nettomietrendite bezieht sich die Eigenkapitalrentabilität nicht auf den Gesamtkaufpreis, sondern auf das eingesetzte Eigenkapital und gibt den Durchschnitts-Jahresertrag bezogen auf diesen Betrag an. Um sie zu ermitteln, müssen Sie die nicht umlagefähigen Kosten sowie die Zinskosten und die anfallende Steuer von den Mieteinnahmen abziehen und diesen Betrag durch das Eigenkapital teilen. Die Formel lautet also:
- (Mieteinnahmen – Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Zinskosten – Steuern) / Eigenkapital x 100
Beispielrechnung (ohne Steuern, da diese individuell zu betrachten sind): (10.000 Euro – 1.000 Euro – 2.500 Euro – 2.293 Euro)/57.320 Euro) x 100 = 6,45 %
Objektrendite berechnen:
Die Objektrendite wird vielfach auch als Gesamtkapitalrendite, Immobilienrendite, oder auch als Return on Investment (ROI) bezeichnet. Bei der Berechnung müssen Sie sowohl die Einnahmen als auch die Kosten und Steuern berücksichtigen. Die Finanzierungskosten hingegen bleiben außen vor. Die Vorteile der Objektrendite bestehen darin, dass sie es zum einen ermöglicht, die optimale Finanzierung zu gestalten. Dies liegt daran, dass die Kennziffer Auskunft darüber gibt, ob der Einsatz von Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöht oder nicht. Das ist immer dann der Fall, wenn die Objektrendite höher ausfällt als die Zinskosten für die Fremdfinanzierung nach Steuern. Dann können Sie sich den sogenannten Leverage-Effekt zunutze machen und vom gezielten Einsatz eines Immobilienkredits profitieren. Zum anderen können Sie mehrere Immobilien anhand der Objektrendite gut vergleichen und so einfacher herausfinden, welche aus Renditegesichtspunkten am ehesten für den Kauf infrage kommt. Die Formel lautet:
- (Bruttomiete – nicht umlegbare Verwaltungskosten – Erhaltungsaufwand – Unterhaltskosten – Steuern) / Gesamtkaufpreis x 100
Beispielrechnung (ohne Steuern): (10.000 Euro - 1.000 Euro - 2.500 Euro - 600 Euro)/286.600 Euro) x 100 = 2,06 %
4. Renditeangaben im Blick: Das müssen Sie beachten!
Je nach Fallkonstellation und Immobilie können die Renditeangaben sehr unterschiedlich ausfallen. So ist es beispielsweise möglich, dass sich für ein konkretes Kaufobjekt eine Rendite von 2,2, 3,7 und 6,8 Prozent ergibt – je nachdem, welche Renditekennzahl konkret gemeint ist (im genannten Fall bezieht sich der erste Wert auf die Nettorendite, der zweite auf die Bruttorendite und der dritte auf die Eigenkapitalrendite bei 80 Prozent Fremdkapital-Einsatz). Es ist daher wichtig, dass Sie bei den Renditeangaben, die ein Verkäufer oder Vermittler macht, genau hinschauen und nachfragen, um welche Renditekennzahl es sich handelt und wie die Angaben zu den berücksichtigen Werten zustande gekommen sind. Wichtige Fragen dabei sind etwa:
- Zinssatz: Wie realistisch sind die Angaben zu den Zinskosten?
- Mieteinnahmen: Aufgrund welcher Daten wurden diese geschätzt? Wurde die Nettokaltmiete oder die Warmmiete verwendet?
- Steuern: Wurde die individuelle Steuersituation berücksichtigt?
- Erhaltungsaufwand: Passt der angegebene Betrag zum Baualter der Immobilie, wurde er also realistisch oder zu niedrig angegeben?
- Kaufnebenkosten: Wurden diese berücksichtigt?
immoverkauf24 Tipp: Kaufnebenkostenrechner nutzen
Falls Ihnen ein Immobilienangebot vorliegt und die Erwerbsnebenkosten nicht berücksichtigt wurden, können Sie diese bequem mit unserem Kaufnebenkostenrechner ermitteln und die Renditeangaben korrigieren.
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