Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2024 (WoKri bzw. WIKR)

1. Definition: Was ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

"Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll den Verbraucherschutz bei der Vergabe von Immobiliendarlehen stärken. Hierzu wurden diverse Abschnitte in verschiedenen Gesetzestexten geändert bzw. verschärft. U.a. wurde in das Kreditwesengesetz (KWG) ein neuer §18a aufgenommen. Dieser sieht zahlreiche Pflichten vor, die Banken bei der Kreditvergabe zu beachten haben. Beispiele: Anforderungen an die (vor)vertraglichen Informationspflichten, die Prüfung der Kreditwürdigkeit, die Widerrufsbelehrung sowie die hinreichende Qualifikation der Bankmitarbeiter, die sich mit der Kreditvergabe befassen."

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird auf Darlehensverträge angewendet, die nach dem 20. März 2016 geschlossen wurden. Zuvor wurde nur die Ist-Situation der Darlehensnehmer geprüft, im Rahmen der Richtlinie müssen die Banken auch berücksichtigen, wie sich die Einnahmen der Kreditnehmer in Zukunft entwickeln und ob z.B. im Fall des Renteneintritts der Kreditnehmer die Darlehensraten noch bedienen kann. Zudem müssen die Banken bei der Kreditvergabe Fremdwährungsrisiken berücksichtigen, damit ein Darlehensnehmer vor Wechselkursrisiken geschützt wird. Darüber hinaus enthält die Richtlinie weitere Detailbestimmungen, z.B. zum effektiven Jahreszins, zu Kopplungsgeschäften, etc., die im Ergebnis dazu führen, dass Kunden bereits vor Vertragsabschluss besser aufgeklärt werden müssen und sich die Haftung der Banken weiter erhöht.

Die Richtlinie 2014/17/ЕU trat im Februar 2014 auf EU-Ebene in Kraft. Deutschland sollte die Richtlinie binnen zwei Jahren in deutsches Recht umsetzen. Zahlreiche Gesetze wurden angepasst.

2. Welche praktische Bedeutung hatte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in ihrer bisherigen Form?

• Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie dient dem Verbraucherschutz.

• Banken werden in die Haftung genommen, wenn sie Darlehensnehmer nicht über die Risiken des Immobilienkaufes informiert haben.

• Darlehensnehmer müssen bestätigen, dass ihnen die Risiken einer Baufinanzierung bewusst sind. Banken geben zu diesem Zweck seither Merkblätter mit „vorvertraglichen Informationen“ (VVI bzw. VV) heraus, die der Kunde unterschreiben muss.

• Bereits bei Beginn der Vertragsanbahnung muss festgelegt werden, um welche Vertragsart es sich handeln wird, da je nach Vertrag unterschiedliche Beratungsverpflichtungen und Qualifikationen des Beraters erforderlich sind. Bei einem Kreditvertrag muss der Kreditvermittler für den Vertrieb von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen die Erlaubnis nach § 34i haben. Auch beim Widerrufsrecht ergeben sich je nach Vertragsart unterschiedliche Folgen bei unzureichender oder falscher Beratung. Bis März 2017 gibt es eine Übergangsregelung.

• Die Rückzahlung eines Darlehens muss über die gesamte Laufzeit wahrscheinlich sein, dies bedeutet, dass auch die zukünftige Lebenssituation des Darlehensnehmers eine Rolle spielt, nicht nur das aktuelle Einkommen. Ist absehbar, dass künftig (z. B. bei Krankheit, Scheidung, Familienzuwachs oder im Rentenalter) weniger Geld zum Bedienen des Immobilienkredites verfügbar ist, so wird im Zweifelsfall kein Darlehen vergeben.

• Kunden müssen Banken Ihren Rentenbescheid im Rahmen der Bonitätsprüfung vorlegen

• Banken bestehen zunehmend auf eine hohe Tilgung, damit ein Darlehen – am besten schon vor Rentenbeginn – komplett zurückgeführt wird. Darlehen mit nur 1 oder 2 % Tilgungssatz werden seither seltener vergeben.

• Banken müssen Fremdwährungsrisiken selbst absichern und können das Risiko nicht mehr auf den Kreditnehmer abwälzen. Grund: Seit Einführung der Richtlinie hat ein Darlehensnehmer, der sein Einkommen in einer Nicht-Euro-Währung bezieht, aber ein Darlehen in Euro abschließen möchte, das Recht, sein Darlehen in seine Heimatwährung umzuwandeln, wenn sich der Wechselkurs der Kreditwährung (Euro) und der Wechselkurs der Fremdwährung um mehr als 20 % zulasten des Kreditnehmers verschiebt.

4. Welche Auswirkungen hatte die bisherige Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf Anschlussfinanzierungen?

Auch auf Anschlussfinanzierungen wirkte sich das Gesetz in der bisherigen Fassung aus. Hatte ein Darlehensnehmer keine Zinssicherung nach der Zinsbindung vereinbart, so musste mit der Bank nach Ablauf der Darlehenslaufzeit neu verhandelt werden. Traf die Bank die Entscheidung, keinen Kreditanschluss zu gewähren, so drohte schlimmstenfalls der Immobilienverkauf ein. Die überarbeitete Richtlinie wird die Anschlussfinanzierung voraussichtlich wieder erleichtern.

5. Wie wirkt sich die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf Rentner aus?

Wenige Menschen beginnen eine Immobilienfinanzierung im Rentenalter, doch durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat bereits bei Darlehensabschluss die Rente eine große Bedeutung. Angenommen, ein Antragsteller ist 45 Jahre alt und möchte eine Wohnung kaufen und das Darlehen hätte bis zum Termin der kompletten Abzahlung eine Laufzeit von 30 Jahren, so prüft die Bank nun, ob im Rentenalter, also mit ca. 65 Jahren, die Rente ausreicht, um das Darlehen 10 Jahre weiterhin zu bedienen. Bislang war es so, dass die Banken trotz des geringeren Einkommens in der Rente den Kredit vergeben haben, schließlich wird in der Regel eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen und für den Fall, dass der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bedienen kann, hat die Bank die Immobilie als Sicherheit. Seit Einführung der Richtlinie in ihrer bisherigen Form muss die Bank sichergehen, dass der Darlehensnehmer auch von seiner Rente das Darlehen bedienen kann, ungeachtet der Möglichkeit, im Ernstfall eine Zwangsversteigerung betreiben zu können und das Restdarlehen über den Verkaufserlös ablösen zu können.

6. Wie hat sich die Finanzierung von Gewerbeimmobilien durch die Richtlinie verändert?

Experten zufolge hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie weder in ihrer ursprünglichen noch in der entschärften Fassung Auswirkungen auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien.

7. Sind alte Darlehensverträge von der bisherigen Wohnimmobilienkreditrichtlinie betroffen?

Hat der Darlehensnehmer ein laufendes Immobiliendarlehen mit einer Restschuldabsicherung, zum Beispiel durch einen Bausparvertrag, so ist er von der Richtlinie nicht betroffen. Nach Einführung der Richtlinie in ihrer anfänglichen Fassung drohte Kreditnehmern die Gefahr, dass die Bank die Anschlussfinanzierung nicht übernimmt, wenn die neue Bewertung der Einkommenssituation zuungunsten des Darlehensnehmers ausfällt. Das neue Gesetz sieht jedoch vor, dass eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung für die Anschlussfinanzierung nur noch dann erforderlich ist, wenn der Netto-Darlehensbetrag um mindestens zehn Prozent erhöht wird. Zudem kann das bisherige Zahlungsverhalten bei einer erneuten Kreditwürdigkeitsprüfung durch eine andere Bank bei einer Umschuldung berücksichtigt werden.

8. Welche Änderungen zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie gelten mittlerweile?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie sorgte seit der Einführung im März 2016 für erheblichen Unmut bei Banken und Verbrauchern. Die Kreditinstitute bemängeln die vagen Ausführungen, vielfach wurde die Vorgaben daher aus Vorsicht sehr rigide umgesetzt. Die Konsequenz: Immobilieninteressenten gingen nach der Einführung der WIKR häufig leer aus – insbesondere ältere Kreditnehmer.

Die Bundesländer Baden-Württemberg und Hessen hatten darum im Oktober 2016 einen Reform-Entwurf in den Bundesrat eingebracht, dieser Initiative schloss sich später auch Bayern an, sie sieht eine Entschärfung der Vergaberichtlinien vor. Die Bundesregierung hatte daraufhin im Dezember 2016 einen eigenen Gesetzentwurf verabschiedet, der den Bundesrat am 12. Mai 2017 passierte und der die Verbesserungsvorschläge aus der Länderinitiative weitgehend aufgreift. Das nun verabschiedete Finanzaufsichtsrechtsergänzungsgesetz, das mit Ausnahme zweier Passagen im Juni 2017 in Kraft trat, die ab dem 1. Juli 2018 gelten, soll unter anderem die Rechtsunsicherheiten beseitigen, die im Zuge der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie entstanden sind und die zu einer eingeschränkten Kreditvergabe an junge Familien und Senioren geführt hatten.

Die bisherige Gesetzesnorm wurde um einen Nachsatz in Form einer Ausnahmeregelung für bestimmte Kredit-Verwendungsarten ergänzt. Der Immobilienwert erhält damit in bestimmten Konstellationen wieder mehr Gewicht, wodurch die finanzielle Leistungsfähigkeit des Kreditnehmer nicht mehr das einzige Kriterium für die Kreditvergabe darstellt. Zudem sieht das neue Gesetz vor, dass eine Kreditwürdigkeitsprüfung bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung nur dann notwendig ist, wenn der Nettodarlehensbetrag erhöht wird.

Die Leitlinien zur Umsetzung des neuen Gesetzes wurden im August 2017 im Entwurf der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) vom Bundesjustiz- und Finanzministerium vorgelegt, Länder und Verbände hatten daraufhin bis Ende August 2017 die Gelegenheit zur Stellungnahme. Der Entwurf konkretisiert die Vorgaben des Gesetzes, so präzisiert er beispielsweise, dass eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung aufgrund einer Anschlussfinanzierung nur dann erfolgen muss, wenn sich der Nettodarlehensbetrag um mindestens zehn Prozent erhöht. Zudem können Banken bei der Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigen, dass die zum Zeitpunkt der Bonitätsprüfung geltenden wirtschaftlichen Verhältnisse sich positiv entwickeln. Dies dürfte Familien den Zugang zu Immobilienkrediten wieder erleichtern, denn wenn ein Elternteil sich aktuell in Elternzeit befindet, kann nun auch die Wiederaufnahme der Beschäftigung und das damit wieder steigende Einkommen berücksichtigt werden.

Der Länderentwurf sah außerdem vor, dass die Richtlinie nicht für Immobilienverzehrkredite gelten soll. Diese Forderung vertrat der Bundesrat auch in seiner Stellungnahme vom 10. Februar 2017. Diese auch als Umkehrhypothek bezeichneten Darlehen sind im angelsächsischen Raum sehr verbreitet und ermöglichen es Rentnern, ihre Immobilie ohne Verkauf zu Geld zu machen. Die Funktionsweise: Es wird ein Darlehen aufgenommen, die Immobilie dient als Sicherheit. Die Auszahlung erfolgt monatlich oder als Einmalbetrag und erhöht das Alterseinkommen. Da ein Darlehen gemäß der Wohnimmobilienkreditrichtlinie bis zum Lebensende getilgt werden muss, können Banken diese Kredite ohne diese Ausnahme nicht vergeben.