Immobilienaktien - die 10 wichtigsten Fragen für Sie geklärt!

Immobilienanlagen zählen zu den klassichen Bausteinen einer breit gestreuten Kapitalanlage. Schon mit geringen Summen können Sie z.B. in Immobilienaktien investieren. immoverkauf24 erklärt Ihnen hier die wichtigsten Fakten zum Thema Kapitalanlage in Immobilienaktien. 

Definition: Als Immobilienaktien werden Aktien von Unternehmen aus dem Immobiliensektor bezeichnet, die entweder mit Immobilien handeln oder Immobilien im Bestand halten und diese vermieten. Die Geschäftstätigkeit der Unternehmen kann beispielsweise darin bestehen, Immobilien günstig zu erwerben, sie zu sanieren und dann mit Gewinn zu verkaufen – oder darin, vorwiegend langfristig kalkulierbare Mieteinnahmen zu erzielen. Die Immobilienaktiengesellschaften unterscheiden sich auch hinsichtlich ihrer Portfolios: So fokussieren sich einige auf bestimmte Marktsegmente wie etwa Wohnimmobilien, andere halten Immobilien aus allen Bereichen.

Als Aktionär sind Sie auch Anteilseigner und können und dürfen an den Hauptversammlungen der Unternehmen teilnehmen. Doch dieses Recht nehmen nur wenige Aktionäre wahr. Über das Geschäftsfeld des Unternehmens sind Sie somit indirekt auch am Immobilienmarkt investiert und profitieren beispielsweise von einem lukrativen Verkauf eines Immobilienportfolios und von den Mieteinnahmen. 

In Deutschland haben Sie die Wahl aus zahlreichen Immobilienaktien, von denen folgende in deutschen Aktienindizes Dax, MDax, SDax oder dem RX REIT gelistet sind. 14 der Unternehmen sind zudem im Immobilienaktienindex RX Real Estate enthalten - wie z.B. Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG Immobilien und TAG Immobilien. 

Wenn Sie Immobilienaktien kaufen wollen, benötigen Sie ein Depotkonto, das Sie wahlweise bei Ihrer Hausbank, einer Filial- oder Direktbank oder einem Online-Broker eröffnen können. Je nach Anbieter fallen in der Regel keine jährlichen Depotgebühren für die Wertpapiere an, bei Kauf und Verkauf berechnen die Anbieter und Börsen jeweils eine Gebühr. Haben Sie das Depot eingerichtet, können Sie während der Handelszeit der Börsen Immobilienaktien kaufen und verkaufen. Der Preis hängt von Angebot und Nachfrage ab. Gleiches gilt jeweils, wenn Sie sich für Immobilienaktien-ETFs entscheiden und so auf die Kursentwicklung von mehreren Immobilienaktien setzen.

Die Preise und Mieten von Wohnimmobilien in Deutschland sind in den letzten Jahren gestiegen – und dennoch brach der Kurs der Vonovia - das einzige im deutschen Leitindex Dax gelistete Immobilienunternehmen -  im Juli 2019 um elf Prozent ein. Ähnlich erging es der LEG Immobilien und der Deutschen Wohnen im Vormonat. Ursache war nach Angaben des Anlegermagazins „Capital“ unter anderem die Verunsicherung der Anteilseigner angesichts der Debatte um Enteignungen, die eine Berliner Initiative ausgelöst hatte und die mit zur Einführung des Mietendeckels in Berlin beigetragen hatte.

Diese Beispiele zeigen: Immobilienaktien sind wie alle Dividendenpapiere generell eher etwas für Anleger, die auch bereit sind, Risiken einzugehen. Der Grund: Die Kurse schwanken börsentäglich, ein mehr oder weniger ausgeprägtes Auf und Ab sollte Sie also nicht aus der Ruhe bringen, wenn Sie in Immobilienaktien investieren wollen.

Zudem sollten Sie beachten, dass das Risiko umso höher ist, je kürzer Sie in Aktien investieren. Daraus folgt im Umkehrschluss: Wenn Sie langfristig anlegen, nimmt auch das Risiko – zumindest statistisch gesehen - ab. Das gilt umso mehr, wenn Sie das Geld nicht zu einem bestimmten Stichtag benötigen, sondern etwaige Kursschwächen einfach aussitzen und bis zu einer Erholung des Aktienkurses warten können.

Immobilienaktien bieten eine Möglichkeit, bereits mit geringen Summen in den Immobiliensektor zu investieren. Was spricht für, was gegen diese Form der Kapitalanlage? Die wichtigsten Aspekte im Überblick:

Sowohl Immobilienaktien als auch Immobilienfonds bieten Ihnen eine Alternative zu einem Direktinvestment in eine Wohnung als Kapitalanlage. Es gibt mehrere Aspekte, die diese Formen des Immobilien Investments unterscheiden:

• Handelbarkeit

Sie können Immobilienaktien jederzeit kaufen und verkaufen. Das geht bei Immobilienfonds nicht so einfach. So müssen Sie bei offenen Immobilienfonds die gesetzliche Mindesthaltefrist von zwei Jahren einhalten und den Verkauf zwölf Monate im Voraus anmelden. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist der Kauf lediglich während der Zeichnungsphase möglich, ein Verkauf ist nur dann möglich, wenn Sie auf dem Zweitmarkt einen Käufer für Ihre Beteiligung finden.

• Anlagesumme

Sie können bereits mit einer einzigen Aktie in den Markt für Immobilienaktien einsteigen, bei offenen Immobilienfonds fallen die Mindesteinstiegssummen unterschiedlich hoch aus, oftmals reichen bereits 50 Euro. Bei geschlossenen Immobilienfonds ist ein Investment in der Regel ab einem Anlagebetrag von 5.000 bis 10.000 Euro zuzüglich Agio möglich. Dieses Aufgeld liegt üblicherweise bei fünf Prozent der Investitionssumme.

• Kosten

Beim Kauf und Verkauf von Immobilienaktien zahlen Sie eine Transaktionsgebühr, eventuell kommen jährliche Depotgebühren hinzu. Bei Immobilienfonds hingegen zahlen Sie beim Kauf eine Gebühr – bei offenen Fonds in Form des Ausgabeaufschlags, bei geschlossenen Fonds in Form des Agios. In beiden Fällen betragen diese Kosten in der Regel fünf Prozent. Hinzu kommen jährliche Verwaltungsgebühren, die bei offenen Immobilienfonds im Schnitt bei 0,5 bis zwei Prozent liegen. Bei geschlossenen Fonds kommen die sogenannten Weichkosten hinzu, die mitunter sehr hoch ausfallen können.

• Haltedauer

Kaufen Sie Immobilienaktien, können Sie diese beliebig lange halten. Das gilt auch für offene Immobilienfonds. Bei geschlossenen Immobilienfonds hingegen steht der Anlagehorizont für Ihre Investition in der Regel von vornherein fest.

• Portfolio

Über Immobilienaktien beteiligen Sie sich indirekt an einem breit gestreuten Immobilienportfolio, mit Anteilen offener Immobilienfonds sind Sie ebenfalls indirekt in mehrere Objekte investiert. Anders bei geschlossenen Immobilienfonds: Mit diesen beteiligen Sie sich üblicherweise an einer einzigen Immobilie. Es gibt jedoch auch Beteiligungsangebote, die mehrere Immobilien umfassen.

• Besteuerung

Die Dividenden der Immobiliengesellschaften gelten als Kapitaleinkünfte und fallen unter die Vorgaben hinsichtlich der Abgeltungssteuer (siehe hierzu auch Punkt 10). Das betrifft auch offene Immobilienfonds. Bei Einnahmen aus geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich hingegen um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, es gilt der persönliche Steuersatz.

Mit welchem Gewinn Sie über ein Investment in Immobilienaktien rechnen können, lässt sich nicht vorhersagen. Fest steht aber, dass die Renditeerwartungen Ihres Immobilien Investments in Immobilienaktien von folgenden Faktoren abhängen:

• Nachfrage nach Immobilien

Haben Sie beispielsweise in ein Immobilienunternehmen mit Fokus auf Wohnimmobilien investiert, hängt der Aktienkurs von der Nachfrage nach Wohnraum ab. Wird dieser knapp, steigt der Wert des Immobilienportfolios und das Unternehmen kann höhere Mieteinnahmen erzielen. Umgekehrt kann eine sinkende Nachfrage den Kurs drücken.

• Zinsniveau

In Zeiten niedriger Zinsen greifen viele Investoren bevorzugt zu Aktien, weil sie mehr Rendite versprechen als beispielsweise Anleihen. Steigen sie, werden diese Anlagen wieder attraktiver. Zugleich sinken aufgrund der hohen Fremdkapital-Quote die Gewinne von Immobilienunternehmen.

Diese beiden Faktoren beeinflussen auch die Höhe der Dividendenzahlungen. Setzt man diese ins Verhältnis zum Aktienkurs, ergibt sich die Dividendenrendite. Diese lag für US-Immobilienunternehmen laut einer Analyse des US-Investmenthauses J.P. Morgan Asset Management zwischen 1998 und 2018 – also über einen Zeitraum von 20 Jahren - bei durchschnittlich 4,4 Prozent.

Für ein Investment in Immobilienaktien haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können entweder einen Immobilienaktienfonds kaufen, bei dem der Fondsmanager die Auswahl der Aktien vornimmt. Oder Sie treffen die Auswahl selbst und nehmen die Unternehmen genauer unter die Lupe. Die Bilanzen sowie Informationen zum Immobilienportfolio helfen Ihnen dabei. Auf folgende Punkte sollten Sie dabei besonders achten:

• Nettoinventarwert (NAV)

Der Nettoinventarwert wird auch hierzulande gemäß der englischen Bezeichnung Net Asset Value mit dem Kürzel NAV benannt. Er gibt an, wie viel die zum Unternehmen gehörenden Vermögenswerte – also vorwiegend die Immobilien - abzüglich der gesamten Schulden wert sind. Ist der NAV geringer als der Börsenwert, gilt dies als Hinweis auf eine Überbewertung. Sie würden die Aktie dann also zu teuer einkaufen.

• Leerstandsrate

Die Leerstandsrate in den Regionen, in denen das Unternehmen Immobilien hält, liefert Anhaltspunkte dafür, wie sich das Leerstandsrisiko des Portfolios entwickeln könnte.

• Verschuldung

Typisch für Immobilienunternehmen ist die vergleichsweise hohe Schuldenquote, da die Immobilienprojekte meist fremdfinanziert werden. Ein Zinsanstieg belastet diese Unternehmen daher, da er die Refinanzierung erschwert (siehe hierzu auch Punkt 8).

• Funds from Operation (FFO)

Als Funds from Operation – kurz: FFO – werden die Gewinne aus dem Vermietungsgeschäft der Immobilienunternehmen bezeichnet. Diese werden je Aktie angegeben.

• Höhe der Dividenden/Dividendenrendite

Vor allem wenn Sie ein passives Einkommen über Dividendenauszahlungen anstreben, sollten Sie auch diese Kennziffern berücksichtigen. Allerdings sollten Sie beachten, dass die Dividendenrendite - ermittelt aus der Dividende je Aktie geteilt durch den Aktienkurs - allein noch nichts darüber aussagt, wie rentabel das Investment in Immobilienaktien unterm Strich ist. So kann sich der Aktienkurs eines Immobilienunternehmens trotz hoher Dividendenrendite negativ entwickeln.

• Höhe des Streubesitzes

Die Kurse von Immobilienaktien sind umso schwankungsanfälliger, je niedriger der Streubesitz - Free Float - ist. Hierunter versteht man den Anteil an Aktien, der von einer Vielzahl von Aktionären gehandelt wird. Daher ist es sinnvoll, dass Sie sich dazu informieren.

Üblicherweise weisen Immobilienunternehmen eine hohe Fremdkapitalquote auf, sie sind also vergleichsweise hoch verschuldet. Dies liegt daran, dass sie sowohl für den Bau und Kauf als auch für den laufenden Unterhalt ihrer Immobilien hohe Kapitalbeträge benötigen. Dies führt dazu, dass sich ein Zinsanstieg stärker auf ihr Geschäft auswirkt als bei anderen Unternehmen. So sinkt der Gewinn, wenn die Zinsen steigen, da sich dann die Finanzierungskosten erhöhen. Dies könnte sich wiederum als belastend für die Kursentwicklung erweisen.

Ein weiterer Aspekt: In der Regel befeuern sinkende Zinsen die Aktienkurse, weil Investoren dann verstärkt auf Alternativen zu festverzinslichen Anlagen setzen. Umgekehrt belasten steigende Zinsen üblicherweise die Aktienmärkte, weil Marktteilnehmer dann verstärkt in Alternativen umschichten.

Es gibt neben Immobilienaktien noch weitere Möglichkeiten, indirekt auf Betongold zu setzen. Folgende Anlageformen können Sie alternativ nutzen:

• Immobilien Crowdinvesting

Bei dieser Form der Geldanlage geht es darum, dass sich zahlreiche Anleger – die „Crowd“ – zusammentun und gemeinsam in Immobilienprojekte investieren.  Detaillierte Informationen zum Thema finden Sie in unserem Beitrag „Immobilien Crowdinvestment“.

• Immobilienanleihen

Immobilienanleihen stellen im Unterschied zu Immobilienaktien Fremdkapital für die herausgebenden Immobilienunternehmen dar. Wie die Dividendenpapiere sind auch Immobilienanleihen nicht risikolos. Weiterführenden Informationen zum Thema haben wir für Sie in unserem Beitrag „Immobilienanleihen“ zusammengestellt.

• Immobilienzertifikate

Ein indirektes Immobilien Investment ist auch über entsprechende Zertifikate möglich. In diesem Fall kaufen Sie anstelle der Aktien von Immobilienunternehmen Zertifikate. Die Besonderheit: Der Emittent sichert Ihnen die Rückzahlung eines Betrags zu, der von der Entwicklung eines bestimmten Bezugswerts abhängt. Das kann beispielsweise ein bestimmter Aktienkurs oder Immobilienaktienindex sein. Diese Papiere sind üblicherweise risikoreicher als Aktien.

• ETFs (Exchange Traded Funds)

Sie können auch über börsengehandelte Indexfonds (ETFs) in Immobilienaktien investieren. Diese bilden die Wertentwicklung eines Index wie z.B. des DAX ab. Der Vorteil: Sie setzen auf einen Schlag auf mehrere Unternehmen – beispielsweise mit einem ETF, der den globalen FTSE EPRA Nareit Global REIT Index nachbildet. Dieser enthält 334 Immobilienaktiengesellschaften.

• REITs (Real Estate Investment Trust)

REITs sind eine Sonderform von Immobilienfonds. Das Hauptaugenmerk von REITs liegt auf der Nutzung von Bestandsimmobilien - also auf Miet- oder Pachteinnahmen - und weniger auf den An- und Verkauf von Immobilien. 

Haben Sie in Immobilienaktien investiert, gelten sowohl für die Kursgewinne als auch für die Dividenden die Vorgaben hinsichtlich der Abgeltungssteuer. Bis zum Sparerfreibetrag von 801 Euro (Verheiratete: 1.602 Euro) zahlen Sie keine Steuern. Am einfachsten ist es für Sie, wenn Sie der depotführenden Bank oder dem Online-Broker einen Freistellungsauftrag erteilen. Liegen ihre Einnahmen über dem Freibetrag, zahlen Sie 25 Prozent Abgeltungssteuer sowie den Solidaritätszuschlag plus eventuell Kirchensteuer, falls Sie einer Konfession angehören. 

Komplizierter verhält es sich seit der Investmentsteuerreform bei Immobilienaktienfonds: Auf Fondsebene fallen nunmehr 15 Prozent Körperschaftssteuer auf die Dividenden an, so dass Ihre Auszahlung geringer ausfällt. Als Ausgleich hierfür erhalten Sie über die so genannte Teilfreistellung 60 Prozent der Ausschüttungen und Kursgewinne steuerfrei, bei Fonds mit Auslandsbezug sind es 80 Prozent, da Immobilienaktienfonds steuerrechtlich wie Immobilien- und nicht wie Aktienfonds behandelt werden.

Aber: Bei Immobilienaktien-ETFs hängt es davon ab, ob diese tatsächlich in Aktien investieren (Teilfreistellung) oder die Kursentwicklung lediglich künstlich („synthetisch“) replizieren. Ist letzteres der Fall, entfällt die Teilfreistellung.

>> Investieren in Immobilien - lassen Sie sich von Experten beraten!

Beim Immobilien-Investment gibt es die unterschiedlichsten Möglichkeiten. Bei der Entscheidung für die richtige Form des Investments sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Die Experten von Norddeutsches Maklerkontor/Anlagekomfort unterstützen Sie gerne bei allen Fragen rund um das Immobilien-Investment.