Immobilienfonds - wichtige Infos zur flexiblen Geldanlage

Ein Bürohaus fürs Portfolio? Oder gleich mehrere Gewerbeobjekte in verschiedenen Metropolen wie Madrid, Frankfurt und Paris? Das geht schon mit überschaubaren Beträgen, die auch Sie als Privatanleger stemmen können – und zwar über die Geldanlage in Immobilienfonds.

Ein Immobilienfonds zeichnet sich – stark vereinfacht formuliert – dadurch aus, dass Fondsanbieter das Geld mehrere Anleger bündeln und mit dem eingesammelten Kapital in Immobilien investieren. Die Erträge werden nach Abzug der Verwaltungskosten an die Investoren ausgeschüttet.

Investieren Sie in einen geschlossenen Immobilienfonds, dann erhalten Sie sog. "Anteilsscheine". Bei einer Investition in einen offenen Fonds erhalten Sie die Erträge direkt. Unsere Grafik zeigt die Funktionsweise, wenn Sie als Anleger in einen Immobilienfonds investieren: 

Wie die Anbieter dabei vorgehen, hängt von der Art des Immobilienfonds ab, die mitunter auch als Grundstücksfonds bezeichnet werden: Bei offenen Immobilienfonds wissen Sie als Anleger vorab nicht, wie sich das Portfolio des Fonds während der Haltedauer entwickelt: So kann das Fondsmanagement weitere Immobilien erwerben oder Gebäude aus dem Portfolio veräußern. Anders bei geschlossenen Immobilienfonds, die seit 2013 auch als Alternative Investmentfonds (AIF) bezeichnet werden: Hier wissen Sie in der Regel von vornherein, an welchem Objekt Sie sich über den Fonds beteiligen. Es gibt allerdings auch so genannte Blind Pool-Konzepte, bei denen vorab lediglich Zielvorgaben für die Zusammensetzung des Portfolios (beispielsweise die Nutzungsart, die Anzahl der Objekte und die Zielregion) feststehen.

Die Vorteile von Immobilienfonds für Sie als Privatanleger: Sie können in der Regel bereits mit 50 Euro (offene Immobilienfonds) beziehungsweise 5.000 bis 10.000 Euro (geschlossene Immobilienfonds) investieren und müssen sich weder um den Immobilienkauf, Immobilienverkauf noch um die Vermietung der Immobilien kümmern. Zudem benötigen Sie kein Immobilien-Fachwissen, um geeignete Objekte auszuwählen. Um all dies kümmert sich das Fondsmanagement – natürlich gegen Zahlung von Verwaltungskosten. Sie haben somit über Immobilienfonds die Möglichkeit, von der Expertise der Fondsgesellschaft zu profitieren und auf Gewerbeimmobilien wie etwa Logistikgebäude, Büros oder auch Hotels im In- und je nach Fonds auch im Ausland zu setzen. Diese renditestarken Assetklassen sind als direkte Investition für kleine Anleger in der Regel nicht finanzierbar. 

Bei offenen Immobilienfonds kommen zudem Diversifizierungsvorteile hinzu, da Sie sich an einem breit gestreuten Portfolio beteiligen. Sollte sich beispielsweise die Vermietung in einem der Fondsobjekte schwierig gestalten, wird dieser Ausfall über die Mieteinnahmen der anderen Objekte aufgefangen.

Sowohl offene als auch geschlossene Immobilienfonds zeichnen sich dadurch aus, dass sie das Kapital zahlreicher Anleger bündeln und damit Immobilien erwerben und bewirtschaften. Davon abgesehen, unterscheiden sich beide Formen des indirekten Immobilien Investments in vielerlei Hinsicht teils grundlegend. Die Unterschiede im Überblick:

Sie stehen vor der Frage, wie Sie Ihr Geld mit Rendite anlegen und dabei von den Chancen auf dem Immobilienmarkt profitieren können? Dann ist es zunächst wichtig, dass Sie klären, wie viel Geld Sie für die Kapitalanlage in Immobilien einsetzen können/wollen und wie lange Sie investieren möchten. Haben Sie ein konkretes Ziel für die Geldanlage – beispielsweise den Aufbau einer zusätzlichen privaten Altersvorsorge? Oder benötigen Sie in einigen Jahren einen größeren Betrag, beispielsweise für Renovierungsarbeiten an Ihrem Haus?

Diese Fragen sollten Sie klären. Denn sie sind wichtig, um einschätzen zu können, ob eher offene oder geschlossene Immobilienfonds für Sie infrage kommen. Letztere sind eher dann eine Option, wenn Sie einen größeren Betrag ab mindestens 5.000 bis 10.000 Euro zur Verfügung haben und notfalls auch einen Totalausfall der Investition verkraften können. Haben Sie weniger Geld zur Verfügung und/oder wird der investierte Betrag hingegen später benötigt, eignet sich eher ein offener Immobilienfonds. In der Regel steht Ihnen diese Anlageform bereits ab 50 Euro offen. Aufgrund der kleinen Anlagesummen können Sie Ihr Geld auch auf mehrere Fonds verteilen. 

So funktioniert der Kauf von Anteilen offener Immobilienfonds

Wollen Sie in einen offenen Immobilienfonds investieren, ist dies über den Kauf von Fondsanteilen zum jeweils aktuellen Kurs möglich. Sie können offene Immobilienfonds entweder direkt bei der Fondsgesellschaft kaufen oder sich an Ihren Finanzberater wenden. Eine weitere Möglichkeit bieten Online-Broker, die vielfach mit reduzierten Ausgabeaufschlägen werben oder diese sogar ganz erlassen (siehe hierzu auch Punkt 5). Für das Verwahren der Fondsanteile benötigen Sie ein Depot, das Sie auch direkt bei der Fondsgesellschaft eröffnen können. 

Was Sie bei der Auswahl offener Fonds beachten sollten

Es gibt eine Vielzahl offener Immobilienfonds, die von Ratingagenturen wie zum Beispiel Scope oder Feri analysiert und bewertet werden. Diese Ratings basieren auf der Wertentwicklung und ermöglichen somit nur eine grobe Einschätzung der bisherigen Managementqualität. Eine Prognose für den künftigen Anlageerfolg können sie allerdings nicht bieten. Der deutsche Fondsverband BVI empfiehlt Anlegern, sich über die Anlagestrategie, die Liquidität, die Vermietungsquote und die Laufzeiten der Mietverträge zu informieren. Zu finden sind diese Angaben in den Jahresberichten der Fondsgesellschaften. Wichtig sind auch Kriterien wie zum Beispiel die Nachhaltigkeit der Immobilien, die Sie anhand von Zertifizierungen wie etwa dem DGNB-Gold-Standard oder dem LEED-Gütesiegel erkennen können.

So funktioniert die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds

Wenn Sie sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligen wollen, sind Finanzberater Ihre Ansprechpartner. Vorab können Sie sich jedoch schon einmal einen Überblick über das Angebot verschaffen. Spezielle Online-Plattformen listen die aktuellen Platzierungsangebote auf und nennen die wichtigsten Stichpunkte zu den Projekten. So können Sie eine erste Vorauswahl treffen und schauen, ob es derzeit überhaupt Beteiligungsmöglichkeiten gibt, die zu Ihren Vorstellungen passen. Hierfür ist es hilfreich, dass Sie sich zunächst grob einen Überblick über die Marktsegmente verschaffen. So können Sie besser beurteilen, welche Art der Beteiligung für Sie infrage kommen könnte – beispielsweise ein Immobilienfonds mit Fokus auf Pflegeimmobilien oder ein Fonds, der in eine Büroimmobilie investiert. Geschlossene Immobilienfonds wurden oftmals als Kommanditgesellschaften (KG) gegründet. Investieren Sie in einen solchen Fonds, dann werden Sie entweder direkt Kommanditist oder sind indirekt über einen Treuhänder an der KG beteilitgt. Rechtlich bedeuten beide Möglichkeiten ein Stimmrecht auf der Gesellschafterversammlung. Sie können somit Einfluss auf die Entwicklung des Fonds nehmen und haben ein Kontrollrecht, was Einsicht in die Bücher und Papiere der Gesellschaft gewährleistet. 

Haben Sie einen geeigneten Immobilienfonds gefunden, sollten Sie sich auch über die steuerlichen Aspekte informieren und gegebenenfalls Ihren Steuerberater konsultieren. Am Ende der Laufzeit erfolgt der Immobilienverkauf und Sie erhalten Ihren Anteil am Verkaufserlös. Dieser kann über oder unter dem im Verkaufsprospekt prognostizierten Wert liegen.

Was Sie bei der Auswahl geschlossener Immobilienfonds beachten sollten

Leider gibt es unter den Anbietern geschlossener Immobilienfonds diverse schwarze Schafe, die den Ruf der Branche schädigen. Es ist daher empfehlenswert, dass Sie den Emissionsprospekt sorgfältig prüfen und auch die darin gemachten Prognosen zur Geschäftsentwicklung hinterfragen. Hilfreich ist auch die Warnliste der Stiftung Warentest, die Angaben zu unseriösen Anbietern enthält. Auch die Verbraucherzentralen können gegebenenfalls Auskunft geben.

Viele Anleger setzen bei der Kapitalanlage darauf, regelmäßige Ausschüttungen zu erzielen und somit ein passives Einkommen zu generieren. Dafür kommen auch Immobilienfonds infrage, die aus den Mieteinnahmen der Immobilien Erträge für die Anleger erwirtschaften. Eine weitere Renditequelle ergibt sich zudem aus der Wertsteigerung und dem späteren gewinnbringenden Verkauf der Kapitalanlage.

Die Renditeaussichten hängen dabei davon ab, um welche Art Fonds es sich handelt: So wird die durchschnittliche Rendite bei offenen Immobilien im Schnitt auf 1,5 bis 2,5 Prozent pro Jahr beziffert, bei geschlossenen Immobilienfonds sind etwa 3,5 bis 4 Prozent jährlich möglich. Je nach Anlagekonzept und –region kann die Rendite auch höher oder niedriger ausfallen.

Bevor Sie in einen Immobilienfonds investieren, sollten Sie sich zunächst auch über Kosten dieser Form des Immobilien Investments informieren. Diese fallen für die beiden Varianten offene und geschlossene Immobilienfonds sehr unterschiedlich aus:

• Kosten von offenen Immobilienfonds

Bei offenen Immobilienfonds müssen Sie in der Regel einen Ausgabeaufschlag von 5 Prozent einkalkulieren, gelegentlich ist der Kauf auch zu günstigeren Konditionen (meist über Direktbanken) möglich. Nach dem Kauf kommen in der Regel rund 0,5 bis 2 Prozent Verwaltungskosten pro Jahr auf Sie zu. Mitunter fallen auch Gebühren für das Fondsdepot an.

• Kosten von geschlossenen Immobilienfonds

Bei der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds wird in der Regel ein Agio in Höhe von 5 Prozent fällig. Hinzu kommen die so genannten Weichkosten, die Sie als Anleger oftmals nur schwer erkennen können. Diese versteckten Kosten werden oftmals nicht direkt ausgewiesen, sondern vom Investitionsbetrag abgezogen – und betragen mitunter bis zu 20 Prozent. Investieren Sie beispielsweise 20.000 Euro, sind Sie bei Weichkosten in Höhe von 20 Prozent nach Abzug der Kosten also nur mit 16.000 Euro an dem geschlossenen Fonds beteiligt.

Die Geldanlage in Immobilienfonds kann je nach Anlageziel, -horizont und individueller Vermögenslage eine sinnvolle Form der Kapitalanlage darstellen. Konkret kommen Immobilienfonds dann für Sie infrage, wenn Sie über einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren Geld anlegen möchten und nicht bereits ein größerer Teil Ihres Vermögens in Immobilien Investments wie zum Beispiel Immobilienaktien, Immobilienanleihen oder Immobilien Crowdinvestments steckt. Für das Engagement in Immobilienfonds spricht auf jeden Fall, dass Sie sich an Immobilien beteiligen können, zu denen Sie als Direktanleger keinen Zugang hätten. Hinzu kommen die Diversifizierungsvorteile bei offenen Immobilienfonds: Sie investieren in ein breit gestreutes Portfolio.

Generell kommt das Investment in einen Immobilienfonds für Sie jedoch nur infrage, wenn Sie auch bereit sind, Risiken einzugehen. So stellen Sie sicher, dass das Investment auch zu Ihrem Risikoprofil und Ihrem Anlageziel passt.

Generell bergen offene Immobilienfonds für Sie als Anleger geringere Risiken als geschlossene Immobilienfonds. Dies liegt zum einen daran, dass Sie nicht mit ihrer Einzahlung haften - es besteht somit kein Haftungsrisiko für Sie. Ihr eingebrachtes Kapital wird als Sondervermögen im Immobilienfonds angelegt und ein Totalverlust ist ausgeschlossen. Zum anderen sind offene Fonds deutlich breiter aufgestellt als geschlossene Immobilienfonds mit oftmals nur einer Fondsimmobilie.

Es gibt verschiedene rechtliche Aspekte, die bei Immobilienfonds eine Rolle spielen. Die wichtigsten Fragestellungen im Überblick:

Was gilt hinsichtlich der Rückgabe von Fondsanteilen?

Für offene wie geschlossene Immobilienfonds enthält das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) diverse Vorgaben, um unter anderem eine ausreichende Transparenz für die Anleger sicherzustellen. Es enthält für Anteile offener Immobilienfonds folgende Fristen, die 2013 eingeführt wurden:

• Mindesthaltefrist von 24 Monaten nach dem Erwerb – eher ist der Anteilsverkauf also nicht möglich
• Rückgabefrist von 12 Monaten – erst 12 Monate nach der Kündigung können die Anteile zum dann gültigen Kurs verkauft werden.
• Rücknahmetermine: Manche Fondsgesellschaften ermöglichen die Rückgabe nur zu bestimmten Terminen, bei anderen ist dies börsentäglich unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist möglich.

Der Hintergrund: Im Jahr 2008 führte die Finanzkrise dazu, dass viele Investoren Fondsanteile zurückgeben wollten und dies die Fondsgesellschaften vor das Problem stellte, die Liquiditätsreserve zu unterschreiten. Viele Fonds mussten daraufhin vorübergehend geschlossen oder teilweise sogar abgewickelt werden.

Was passiert im Erbfall?

Beteiligungen an einem offenen oder geschlossenen Fonds gehen im Erbfall auf die Erben über, sofern sie das Erbe annehmen. Dabei gilt für Anteile an offenen Immobilienfonds als Bewertungsstichtag für die Übertragung auf das Depot sowie für die Berechnung der Erbschaftssteuer der Kurs am Todestag. Hinsichtlich der Abgeltungssteuer gilt hingegen der Kurs am 1. Januar 2018, falls der Erblasser diese vor dem 31. Dezember 2017 erworben hatte. Ein Verkaufsgewinn ist dann nur steuerpflichtig, wenn Sie als Erbe den im Rahmen der Investmentsteuerreform eingeführten Freibetrag von 100.000  Euro überschreiten. Hat der Erblasser die Anteile danach erworben, können Sie diesen Freibetrag hingegen nicht nutzen.

Wichtig dabei: Die genannten Fristen für den Verkauf von Anteilen offener Immobilienfonds beginnen mit dem Erbfall erneut. Hat der Erbe die Fondsanteile beispielsweise erst vor einem Jahr gekauft, müssen Sie nach der Übertragung der Anteile auf Ihr Depot erneut die Mindesthaltefrist von 24 Monaten einhalten. Anders verhält es sich, wenn der Erblasser die Anteile vor dem 22. Juli 2013 erworben hatte: Dann dürfen Sie pro Kalenderhalbjahr Anteile im Wert von 30.000 Euro verkaufen, sofern das Depot noch nicht auf Sie überschrieben ist. Bei höheren Beträgen müssen Sie die Kündigungsfrist von 12 Monaten einhalten.

Bei geschlossenen Fonds treten die Erben die Rechtsnachfolge des Verstorbenen an und werden somit automatisch Mitgesellschafter/Kommanditist, falls der Gesellschaftsvertrag Sie nicht aus bestimmten Gründen wie beispielsweise Insolvenz ausschließt. In solchen Fällen erhalten Sie von der Gesellschaft eine Abfindung, die mitunter einen niedrigeren Wert als die Fondsbeteiligung haben kann. Erben Sie gemeinsam mit anderen die Beteiligung an einem geschlossenen Fonds, müssen Sie einen gemeinsamen Bevollmächtigten bestimmen.

Wie werden Erträge und Verkaufsgewinne versteuert?

• Erträge aus offenen Immobilienfonds: Kapitaleinkünfte

Seit Inkrafttreten des Investmentsteuerreformgesetzes im Jahr 2018 gelten für offene Immobilienfonds neue steuerliche Vorschriften. Seitdem findet eine Besteuerung auf Fondsebene statt und es fallen 15 Prozent Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag an. Im Gegenzug wurde die Teilfreistellung der Erträge eingeführt. Bei offenen Immobilienfonds, die überwiegend in Deutschland investieren, bleiben 60 Prozent der Erträge steuerfrei, bei größtenteils im Ausland investierenden Fonds sind es 80 Prozent. Auf den verbleibenden Anteil zahlen Sie 25 Prozent Abgeltungssteuer plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer, sofern die Erträge über dem Sparerfreibetrag von 801 Euro (Ledige, Verheiratete: 1.602 Euro) liegen. Auch Erträge aus dem Verkauf von Fondsanteilen unterliegen der Abgeltungssteuer.

• Erträge aus geschlossenen Immobilienfonds:  Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Die Einnahmen, die Sie mit Ihrer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds erzielen, gelten steuerlich als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Hierfür legt das Finanzamt Ihren persönlichen Steuersatz zugrunde. Erzielen Sie am Ende der Laufzeit einen Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf der Fondsimmobilie, erhalten Sie diesen steuerfrei, sofern die Spekulationsfrist von zehn Jahren eingehalten wurde.

Wenn Sie sich gegen einen Immobilienfonds entscheiden, aber dennoch ein ein direktes Immobilien Investment mit überschaubaren Beträgen bevorzugen, haben Sie zum einen die Möglichkeit, in Immobilienaktien zu investieren. Zum anderen können Sie das Crowdinvesting in Immobilien in Erwägung ziehen. Diese Form der Kapitalanlage in Immobilien ist bereits mit einer Einstiegssumme von üblicherweise 500 Euro möglich. Die Besonderheit: Sie erhalten vorab festgeschriebene Zinszahlungen und erhalten Ihre Investition plus Zinszahlungen nach der vorgegebenen Laufzeit von ein bis drei Jahren zurück.

Sie sind zu dem Ergebnis gekommen, dass ein Immobilienfonds für Sie als Geldanlage infrage kommt? Dann ist es ratsam, dass Sie folgende Punkte sicherheitshalber noch einmal durchgehen, bevor Sie Ihre endgültige Kaufentscheidung fällen:

• Habe ich mich ausreichend über die Risiken der Kapitalanlage in einen Immobilienfonds informiert?
• Habe ich mich umfassend mit den Haltefristen und Laufzeiten der Immobilienfonds beschäftigt und passen diese zu meinen Plänen?
• Habe ich genau geprüft, welche Summe ich auf einmal oder über einen Sparplan  (bei offenen Immobilienfonds) anlegen kann und wie lange ich sie garantiert entbehren kann?
• Habe ich die Anbieter und das Immobilienportfolio der infrage kommenden Fonds sorgfältig überprüft (beispielsweise auf Nachhaltigkeit hin)?
• Habe ich abschließend geklärt, ob eher ein offener oder geschlossener Immobilienfonds zu meinen Vorstellungen bezüglich Risiko, Laufzeit und Rendite passt?
• Habe ich mich ausreichend über die steuerlichen Aspekte der Geldanlage im Immobilienfonds informiert?

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