Pflegeimmobilien als Kapitalanlage - Chancen & Risiken

Sie haben diverse Möglichkeiten, in Immobilien als Kapitalanlage zu investieren. Dazu gehören auch Pflegeimmobilien, die zum Segment der Spezial- oder Betreiberimmobilien zählen. immoverkauf24 zeigt Ihnen die 10 wichtigsten Punkte auf. 

Als Pflegeimmobilien werden sowohl einzelne Wohneinheiten in Pflegeheimen als auch die Pflegeheime selbst bezeichnet. Diese Sozialimmobilien gehören wie Einkaufszentren oder auch Hotels zur Anlageklasse der Spezialimmobilien, werden aber auch zur Kategorie der Sozialimmobilien gerechnet. Was Pflegeheime genau ausmacht, ist in § 71 Elftes Sozialgesetzbuch (SGB XI) definiert: Demnach handelt es sich um stationäre Einrichtungen, in denen sich Pflegepersonal um hilfsbedürftige Menschen kümmert. Sie werden von privaten oder öffentlichen Trägern wie etwa dem Deutschen Roten Kreuz oder dem Caritas Verband betrieben.

Die Besonderheit besteht aus Sicht von Kapitalanlegern darin, dass es sich um Betreiberimmobilien handelt. Das bedeutet, dass sie mit dem Betreiber und nicht mit den Mietern ihrer Pflegeimmobilie einen Vertrag schließen. Üblich sind dabei langfristige Mietverträge über 20 Jahre, bei denen die Miete an die Lebenshaltungskosten gekoppelt ist (Indexmiete). Zudem ist es für den Anleger in der Regel unwichtig, ob die Pflegeimmobilie gerade vermietet ist, leer steht oder ob der Bewohner nicht zahlen kann. Er erhält ohnehin die vereinbarte Miete – sei es über eine Mietgarantie des Betreibers oder – bei förderfähigen Pflegeimmobilien – über die staatlichen Kostenträger (Pflegeversicherung oder Sozialhilfeträger) - siehe hierzu auch Punkt 7. Zu den weiteren Aufgaben des Betreibers gehört neben der Verwaltung auch die laufende Instandhaltung des Gebäudes sowie Renovierungsarbeiten – mit Ausnahme von „Dach und Fach“ (Dach und tragende Gebäudeteile).

Wenn Sie eine Pflegeimmobilie kaufen wollen, sollten Sie sich auch mit den Chancen und Risiken dieser Form des Immobilien Investments auseinandersetzen. Unser Schaubild zeigt Ihnen die Vor- und Nachteile im Überblick: 

Die Investition in eine Pflegeimmobilie läuft folgendermaßen ab: Zunächst schließt der Bauträger mit dem Betreiber einen Mietvertrag über die gesamte Immobilie. Dann wird das Gebäude gemäß den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt und es entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

Als Anleger werden Sie mit dem Kauf nicht nur automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft, sondern treten gemäß § 566 BGB und der rechtlichen Vorgabe „Kauf bricht nicht Miete“ auch in den bestehenden Mietvertrag mit dem Betreiber ein. Die Miete erhalten Sie dann anteilig über die Hausverwaltung. Sie ist dafür zuständig, dass die Mietzahlungen des Betreibers entsprechend der Miteigentumsanteile an die Eigentümer ausgezahlt werden.

Generell ist es ratsam, dass Sie folgende Aspekte prüfen, bevor Sie sich zum Kauf einer Pflegeimmobilie entscheiden:

• Wie tickt die Eigentümergemeinschaft? Es ist empfehlenswert, dass Sie wie beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen anfordern und sich ein Bild vom Miteinander der Eigentümer machen: Welche Beschlüsse wurden gefasst, gibt es Querulanten, die Abstimmungen erschweren? Solche Informationen sind für Sie als künftiger Eigentümer wichtig.

• Welchen Eindruck macht der Betreiber? Da der wirtschaftliche Erfolg Ihres Immobilien Investments entscheidend vom Betreiber abhängt, sollten Sie auch diesen auf Herz und Nieren prüfen. Welchen Eindruck machen Pflegeeinrichtungen dieses Betreibers auf Sie? Verfügt der Betreiber über langjährige Erfahrung mit Pflegeimmobilien, ist er schon lange am Markt erfolgreich?

• Welchen Eindruck macht das Pflegeheim? Wie ist es ausgestattet? Falls Sie vorhaben, eine gebrauchte Pflegeimmobilie zu kaufen: Könnten Sie sich vorstellen, selbst in diesem Pflegeheim zu wohnen? Ein Besuch vor Ort hilft Ihnen dabei, sich einen Eindruck von der Einrichtung zu verschaffen.

• Wie ist die Lage der Pflegeimmobilie? Auch bei Pflegeimmobilien ist die Lage ein elementarer Faktor für den Erfolg der Kapitalanlage. Daher ist es wichtig, dass Sie die Standortanalyse des Anbieters genau studieren und sich auch selbst über den Standort erkundigen. Laut einer Studie der Beratungsgesellschaft Wüest Partner verteilt sich der bundesweite Bedarf an Pflegeheimplätzen bis 2035 sehr unterschiedlich. So wird der Bedarf beispielsweise in Hamburg als besonders hoch und in einigen ostdeutschen Bundesländern wie etwa Thüringen als sehr gering eingeschätzt.

• Verwaltung und Mietvertrag: Leistet der Betreiber bei Leerstand der Pflegeimmobilie Mietgarantien? Wie wird die Pflegeimmobilie verwaltet? Wer kümmert sich um die Mieter? Diese Fragen sollten Sie vorab klären, bevor Sie investieren!

Wenn Sie eine Pflegeimmobilie kaufen möchten, sollten Sie auch die Renditeerwartungen im Blick haben. Im Schnitt liegt die Rendite für Pflegeimmobilien bei vier bis sechs Prozent, doch an dieser Kennziffer allein sollten Sie die Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Pflegeimmobilie nicht festmachen. Scheuen Sie das Risiko, so kann eine Pflegeimmobilie mit einer Renditeerwartung von vier Prozent und umfassenden Mietgarantien für Sie passender sein als ein Objekt mit sechs Prozent Renditeprognose und weniger umfassender Absicherung. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn es sich bei der Immobilie mit vier Prozent Renditeprognose um ein förderfähiges Pflegeheim handelt, bei dem die Sozialhilfeträger notfalls die Refinanzierung übernehmen (siehe hierzu auch Punkt 7).

Viele Privatanleger entscheiden sich für den Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage, wenn sie in den Sachwert "Immobilie" investieren möchten. Ein Pflegeappartement kann eine sinnvolle Alternative zu diesem Klassiker der privaten Altersvorsorge darstellen. Die folgende Tabelle zeigt, was die beiden Anlageformen jeweils auszeichnet und unterscheidet:

Wenn Sie eine Pflegeimmobilie kaufen, läuft die Baufinanzierung nicht anders als beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage ab. Sie sollten also idealerweise rund 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, damit Sie einen Immobilienkredit mit attraktivem Sollzins erhalten. Da Pflegeimmobilien in der Regel direkt vom Bauträger erworben werden, fallen die Erwerbsnebenkosten geringer aus, die Sie mit Eigenkapital finanzieren müssen. Wie beim Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie nach Abwicklung des Erwerbs als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Wie bei jeder Baufinanzierung sollten Sie auch beim Kauf eines Pflegeappartements eher vorsichtig kalkulieren. So können Sie bei unerwarteten Ereignissen wie etwa Arbeitslosigkeit oder unerwarteten Kosten trotzdem problemlos Ihre Darlehensraten zahlen. Anders als beim Kauf einer reinen Wohnimmobilie als Kapitalanlage ist die Gefahr, dass hohe unvorhergesehene Instandhaltungskosten auf Sie zukommen, geringer, da die Eigentümergemeinschaft bei Pflegeimmobilien ausschließlich für „Dach und Fach“ zuständig ist. Alle weiteren Instandhaltungskosten sind Sache des Betreibers. Gleichwohl sollten Sie einen Puffer als Rücklage für unvorhergesehene Fälle einplanen.

Beachten Sie: Es ist üblich, dass die vereinbarten Mietzahlungen erst nach einer so genannten Pre-Opening-Phase von einigen Monaten starten. Sie müssen also einkalkulieren, dass Sie anfangs die komplette Darlehensrate aus eigener Tasche zahlen. Auch die Zinsen für ein Immobiliendarlehen könnten künftig steigen. Daher sollten Sie auch bei einer teureren Anschlussfinanzierung in der Lage sein die Darlehensraten zu leisten. Zudem sollten Sie bei der Finanzierungsplanung die steuerlichen Aspekte berücksichtigen (siehe Punkt 8).

Beim Kauf von Pflegeimmobilien ist es wichtig, dass Sie bei der Auswahl auf die Unterscheidung zwischen förderungswürdigen und nicht förderungswürdigen Pflegeeinrichtungen achten. Der Grund: Förderungswürdige Pflegeheime bieten ein geringeres Ausfallrisiko, denn bei diesen Einrichtungen springen die staatlichen Kostenträger ein, falls Heimbewohner die Kosten nicht (mehr) aufbringen können. Dabei treten sie gemäß § 1601 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch an die Angehörigen heran, die sich je nach Einkommen in unterschiedlicher Höhe an den Heimkosten beteiligen müssen. Diese Refinanzierung hat für Sie als Anleger denselben Effekt wie eine Mietgarantie. Ob eine Pflegeimmobilie förderfähig ist oder nicht, hängt davon ab, ob die gesetzlichen Vorgaben erfüllt sind – etwa hinsichtlich des Pflegepersonals.

Investieren Sie in eine nicht förderfähige Pflegeimmobilie, ist das Mietausfallrisiko somit höher, sofern der Betreiber keine Mietgarantie bietet. Zu diesen Objekten gehören beispielsweise Seniorenresidenzen oder Einrichtungen, die Betreutes Wohnen anbieten.

Wichtig: Wenn Sie in eine Pflegeimmobilie mit Fokus auf Betreutes Wohnen investieren wollen, sollten Sie beachten, dass es hierzu Angebote mit und ohne Pachtvertrag gibt. Ist letzteres der Fall, ist das Investment hinsichtlich des Aufwands und der Risiken mit dem Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage bzgl. der Vor- und Nachteile vergleichbar (mehr dazu unter Punkt 5).

Wichtig ist auch, dass Sie sich mit dem Thema Abschreibung und Steuern befassen, damit Sie einschätzen können, wie hoch Ihre Mieteinnahmen nach Steuern ausfallen. Die steuerlichen Vorgaben entsprechen weitestgehend denen bei vermieteten Wohnungen, Sie können also jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten als Absetzung für Abnutzung (AfA) sowie die laufenden Kosten (Zinskosten, Grundsteuer, Renovierungskosten etc.) steuerlich geltend machen. Eine Besonderheit kommt gegenüber Eigentumswohnungen hinzu: So können Sie auch die Einrichtung des Pflegeappartements steuerlich geltend machen und über zehn Jahre abschreiben. Wollen Sie die Pflegeimmobilie später verkaufen, gilt wie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung die Frist von zehn Jahren hinsichtlich der Spekulationssteuer. Nach Ablauf dieser Mindesthaltedauer erhalten Sie den Wertzuwachs steuerfrei.

Viele Privatinvestoren setzen auf eine Pflegeimmobilie als Investment, um so fürs Alter vorzusorgen. Das ist natürlich auch mit Seniorenimmobilien möglich – und bezieht sich vorwiegend auf den Aspekt der Geldanlage. Schließlich bietet eine gut bewirtschaftete Pflegeimmobilie die Chance auf eine Rendite, die mitunter höher ausfällt als bei einer anderen Immobilie als Kapitalanlage.

Hinzu kommt, dass Sie als Eigentümer bei der Belegung von manchen Betreibern bevorzugt werden. Sie können also über den Kauf dafür sorgen, dass sich im Alter die Chancen für einen Umzug in Ihr Wunsch-Pflegeheim oder in eines der Heime dieses Betreibers verbessern. Das gilt in der Regel auch für Ihre engsten Angehörigen.

Dass Ihr eigenes Apartment zum Wunschtermin frei ist – darauf können Sie sich jedoch nicht verlassen, auch wenn manche Vermittler damit werben. Denn die bei vermieteten Wohnungen bestehende Möglichkeit, Eigenbedarf geltend zu machen, haben Sie bei dieser Form der Geldanlage nicht.

Um es auf den Punkt zu bringen: Pflegeimmobilien sind vor allem für Kapitalanleger eine Option, die sich möglichst wenig um die Immobilie kümmern möchten. Die wichtigsten Aspekte beim Kauf einer Pflegeimmobilie auf einen Blick:

• Langfristiger Mietvertrag mit dem Pächter: In der Regel werden mit den Betreibern Verträge mit einer Laufzeit von mindestens 20 Jahren abgeschlossen.

• Indexmiete: Es ist üblich, dass die Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt ist (Indexmiete). Somit bieten Pflegeimmobilien einen eingebauten Inflationsschutz.

• Bei förderfähigen Pflegeimmobilien -  Kein Mietausfallrisiko: Handelt es sich um eine förderfähige Pflegeeinrichtung, besteht für die Eigentümer kein Mietausfallrisiko, da staatliche Kostenträger einspringen, falls die Bewohner ihren Anteil an den Pflegeheimkosten nicht zahlen können.

• Instandhaltungsrücklagen sind niedriger als bei Wohnungen: Da die Eigentümer ausschließlich für „Dach und Fach“ zuständig sind und der Betreiber für alle weitere Instandhaltungsmaßnahmen die Verantwortung übernimmt, sind geringere Instandhaltungsrücklagen als bei Eigentumswohnungen erforderlich. Das Hausgeld ist also in der Regel niedriger. 

• Kein Eigenbedarf möglich, aber bevorzugte Belegung: Eigentümer von Pflegeimmobilien können zwar keinen Eigenbedarf geltend machen, werden aber in der Regel vom Betreiber bei der Platzvergabe bevorzugt berücksichtigt – allerdings gilt dies nicht für das betreffende Pflegeheim, sondern für alle Einrichtungen des Betreibers.

• Wirtschaftlicher Erfolg hängt entscheidend vom Standort ab: Der Bedarf an Pflegeheimplätzen entwickelt sich regional sehr unterschiedlich. Eine genaue Standortanalyse ist daher wichtig, um die Chancen und Risiken bei der Investition einschätzen zu können.

>> Investieren in Immobilien - lassen Sie sich von Experten beraten!

Beim Immobilien-Investment gibt es die unterschiedlichsten Möglichkeiten. Bei der Entscheidung für die richtige Form des Investments sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Die Experten von Norddeutsches Maklerkontor/Anlagekomfort unterstützen Sie gerne bei allen Fragen rund um das Immobilien-Investment.