Baudarlehen – Die 5 wichtigsten Punkte

Ein Baudarlehen ist für die meisten Bauherren unverzichtbar, um das Projekt „Eigenheim“ auf den Weg zu bringen. Die Kosten dafür belaufen sich inklusive aller Nebenkosten in der Regel auf einen deutlich sechsstelligen Betrag – und daher kommt es darauf an, ein Baudarlehen mit einem möglichst niedrigen Sollzins zu finden. Worauf Bauherren beim Vergleichen der Angebote achten sollten, warum Eigenkapital für die Konditionen eines Baudarlehens eine wichtige Rolle spielt und wie es nach Ablauf der Sollzinsbindung gelingt, das Baudarlehen zu guten Konditionen weiterzuführen, erfahren Sie hier. Wir zeigen Ihnen außerdem, wie einfach der Konditionsvergleich mit unserem kostenlosen Finanzierungsrechner funktioniert.

Der komfortabelste Weg zum optimalen Baudarlehen führt über den Baudarlehen-Rechner. Geben Sie einfach die Eckdaten zu Ihrem Bauvorhaben ein und Sie erfahren mit wenigen Klicks, mit welchen monatlichen Darlehensraten Sie kalkulieren müssen und wie der Tilgungsverlauf aussieht. Die mühsame Eingabe der Nebenkosten können Sie sich dabei sparen, denn diese werden vom Rechner automatisch anhand Ihrer Angaben zum Standort der Immobilie ermittelt. Ein weiterer Vorteil unseres Finanzierungsrechners: Sie können direkt kostenlos und unverbindlich ein Finanzierungsangebot anfordern, für das wir die Konditionen von mehr als 400 Bankpartnern vergleichen.

Bei einem Baudarlehen spielt der Sollzins eine sehr wichtige Rolle, denn schon kleine Zinsunterschiede summieren sich über die Jahre zu großen Beträgen. Wer hier sorgfältig vergleicht, kann also durchaus einige Tausend Euro sparen. Doch der Sollzins allein ist nicht das einzige, was Bauherren beim Vergleichen der Konditionen beachten sollten. Anders als beim Immobilienkauf spielen die Bereitstellungszinsen für Bauherren eine wichtige Rolle – und hier unterscheiden sich die Konditionen der Banken teils deutlich voneinander: So gibt es Baudarlehen von Banken, die den Darlehensbetrag für zwölf Monate kostenfrei vorhalten und hierfür keine sogenannten Bereitstellungszinsen verlangen. Ein solches Darlehen kann auch mit einem etwas höheren Sollzins attraktiver sein als eines mit niedrigerem Sollzins, aber einer bereitstellungszinsfreien Zeit von lediglich drei oder sechs Monaten. Denn üblicherweise liegt dieser Zins bei jährlich drei Prozent beziehungsweise 0,25 Prozent pro Monat – und das ist deutlich mehr als der Sollzins.

Mit welcher monatlichen Belastung die Finanzierung eines Eigenheims einhergeht, hängt entscheidend von den Zinsen für das Baudarlehen ab. Ob die Baufinanzierung gerade zu günstigen Konditionen möglich ist, ist indirekt von vielen Faktoren wie etwa der wirtschaftlichen Entwicklung abhängig (hier finden Sie weitere Informationen zur Bauzinsentwicklung). Diese Faktoren beeinflussen allerdings lediglich das allgemeine Zinsniveau. Die Banken weichen hiervon je nach individueller Kalkulation teils mehr, teils weniger ab. Dies liegt unter anderem daran, dass sie den Sollzins für jedes Darlehen etwas anders festlegen. Er ist generell eher niedriger, wenn der Darlehensnehmer eine gute Bonität vorweisen kann, viel Eigenkapital in die Finanzierung einbringt (siehe hierzu auch Punkt 4) und das Bauvorhaben in einer guten Lage durchgeführt wird, bei der ein Wertverlust eher unwahrscheinlich ist. Denn dann geht die Bank mit der Kreditvergabe ein niedrigeres Risiko ein. Generell lohnt es sich für Bauherren auf jeden Fall, die Zinsen von Baudarlehen mehrerer Banken zu vergleichen und dabei auch auf die sonstigen Konditionen wie etwa die bereitstellungszinsfreie Zeit (siehe Punkt 2) zu achten. So ist gewährleistet, dass das Finanzierungspaket inklusive aller Kosten, die möglicherweise zum Sollzins hinzukommen, zu insgesamt guten Konditionen geschnürt wird.

Welchen Sollzins die Banken für ein Baudarlehen anbieten, hängt entscheidend davon ab, wie viel Eigenkapital Bauherren in die Finanzierung einbringen. Der Grund: Je höher der Anteil des Eigenkapitals ist, desto geringer ist das Risiko, dass der Bauherr die Finanzierung nicht stemmen kann und die Immobilie in die Zwangsversteigerung gehen muss. Es ist daher wichtig, neben dem monatlichen Budget für die Darlehensraten (einfach zu ermitteln über unseren Budgetrechner) zunächst die Höhe des Eigenkapitals zu berechnen. Dazu gehören Guthaben auf Spar- und Girokonten, Wertpapierdepots, Bausparguthaben und Bargeld. Auch Privatdarlehen – etwa von Verwandten – gehören dazu, ebenso Eigenleistungen in Form der Muskelhypothek. 

Die Höhe des Eigenkapitals zu kennen ist deshalb wichtig, weil sich nur so ermitteln lässt, wie hoch der Fremdfinanzierungsanteil an der Gesamtfinanzierung sein wird. Denn hierfür setzen die Banken im Form von Beleihungsgrenzen verschiedene Konditionen fest. Im Optimalfall ist soviel Eigenkapital vorhanden, dass lediglich ein Darlehensbetrag höchstens 60 Prozent des sogenannten Beleihungswerts beträgt. Dieser entspricht nicht dem aktuellen Preis der Immobilie, sondern spiegelt den Wert wider, der langfristig erzielt werden kann. Er liegt daher in der Regel rund 10 bis 30 Prozent unter dem Verkehrswert.

In der Regel erhält man auch ein Finanzierungsangebot, wenn man nur die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen kann - wenn auch vielleicht zu etwas schlechteren Konditionen. So ist ein Darlehen beim genannten Beispiel derzeit (Stand Januar 2019) bei einem Bedarf von 216.000 Euro - was 80 Prozent des Beleihungswertes entspricht - beispielsweise zu einem Sollzinssatz von 1,15 Prozent zu haben, für das gleiche Vorhaben und einen Bedarf von 162.000 Euro läge der Zins bei nur 1,08 Prozent. Soll der Kaufpreis in Höhe von 300.000 Euro komplett finanziert werden, läge der Zins bei 1,49 Prozent. Generell ist die Finanzierung höherer Darlehenssummen umso einfacher, je besser die Bonität der Darlehensnehmer ist. Ist diese besonders hoch - etwa bei gutverdienenden Beamten - ist durchaus auch eine Finanzierung des Kaufpreises UND der Nebenkosten möglich (sogenannte Vollfinanzierung).

Unter dem Aspekt, dass mehr Eigenkapital über einen Zeitraum angespart werden muss, in dem man weiterhin Miete zahlt, anstatt das eigene Haus abzuzahlen, macht der Kauf oder Bau eines Hauses im Regelfall auch Sinn, wenn nur das notwendige Eigenkapital vorhanden ist. Dabei ist auch vom Haustyp abhängig, wie teuer Ihr Bauvorhaben letztendlich wird. Entscheiden Sie sich beispielsweise für ein Selbstbauhaus und bringen Eigenleistungen mit ein, werden Sie weniger Geld in die Hand nehmen müssen als bei einem Architektenhaus oder bei einem Massivhaus. Unser Mietrechner kalkuliert für Sie, ob sich ein Kauf im Vergleich zur Miete lohnt und bezieht auch den Zinssatz Ihres Baudarlehens mit ein!

• Wichtig: Derzeit sind die Darlehenszinsen niedrig, sodass es zunächst unkompliziert erscheint, das Bauvorhaben auch ohne hohen Eigenkapitaleinsatz zu finanzieren. Dabei muss aber bedacht werden, dass sich damit auch die Restschuld am Ende der Zinsbindung erhöht - und dass die Zinsen weiterhin so niedrig bleiben, muss nicht zwingend der Fall sein. Daher sollten Bauherren darauf achten, dass die Belastung auch dann tragbar bleibt, wenn sie später zu einem höheren Zinssatz eine Anschlussfinanzierung benötigen.

Der obige Beispielfall mit zwei Finanzierungsszenarien verdeutlicht diesen Zusammenhang:

Werden 162.000 Euro finanziert, und stehen monatlich rund 800 Euro für die Raten zur Verfügung, kann ein Tilgungssatz von fünf Prozent gewählt werden. Die Rate beträgt dann 810 Euro und die Restschuld beläuft sich am Ende der Zinsbindung von 10 Jahren auf rund 76.850 Euro.

Werden 216.000 Euro finanziert, kann für eine Monatsrate von rund 800 Euro lediglich ein Tilgungssatz von 3,4 Prozent gewählt werden, die Rate beträgt dann 792 Euro und die Restschuld fällt nach zehn Jahren mit 141.640 Euro deutlich höher aus.

Ein Baudarlehen wird üblicherweise über einen sehr langen Zeitraum getilgt und nicht unbedingt in nur fünf oder zehn Jahren. Das bedeutet: Es stellt sich die Frage, wie es mit dem Baudarlehen nach Ablauf der Zinsbindung weitergeht. Wer die Bank nicht wechseln will, kann eine Prolongation vereinbaren – dann läuft das Baudarlehen einfach wie bisher weiter und es werden lediglich die Zinsen neu vereinbart. Bietet die Bank ein attraktives Angebot für die Prolongation an, ist dies der bequemste Weg der sogenannten Anschlussfinanzierung. Doch es empfiehlt sich generell, die Konditionen der bisherigen Bank auch mit solchen zu vergleichen, die anderen Banken für das Baudarlehen bieten und eine Umschuldung durchzukalkulieren.

Die neuen Zinsen können teils deutlich günstiger sein und die Umschuldung, wie diese Form der Anschlussfinanzierung auch genannt wird, ist unkompliziert möglich.

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