Baukredit – Baukreditrechner und 9 wichtige Fragen & Antworten

Wer einen Baukredit zu guten Konditionen aufzunehmen möchte, sollte einen Baukreditrechner zum Vergleich der Konditionen der Banken nutzen und sich umfassend über das Thema Baufinanzierung informieren. Dabei kommt es nicht nur auf einen niedrigen Sollzins an, sondern auch auf andere Feinheiten, die die Kosten für einen Baukredit maßgeblich beeinflussen – etwa den Wer einen Baukredit zu guten Konditionen aufzunehmen möchte, sollte einen Baukreditrechner zum Vergleich der Konditionen der Banken nutzen und sich umfassend über das Thema Baufinanzierung informieren. Dabei kommt es nicht nur auf einen niedrigen Sollzins an, sondern auch auf andere Feinheiten, die die Kosten für einen Baukredit maßgeblich beeinflussen – etwa den Zeitraum, für den die Bank keine Bereitstellungszinsen berechnet.

Doch worauf sollten Hausbauer bei der Auswahl ihres Baukredits insgesamt achten? Welche Vorteile können KfW-Darlehen bieten? Wie lässt sich der Baukredit-Vergleich bequem online durchführen? Wir haben die Antworten auf Ihre Fragen:

Ein Baukreditrechner ist ein nützliches Tool für alle, die bereits die Eckdaten ihres Bauvorhabens kennen. Wer bereits weiß, wo er bauen will und wie hoch die benötigte Darlehenssumme ist, kann mit Hilfe unseres Baukreditrechners kostenlos und unverbindlich ermitteln, wie hoch die monatlichen Darlehensraten ausfallen und wann das Darlehen getilgt sein wird.

Ein Baukredit ist im Grunde nichts anderes als ein klassisches Immobiliendarlehen, umgangssprachlich auch als Hypothekendarlehen bezeichnet. Dies zeichnet sich dadurch aus, dass die Bank einen Kredit vergibt, für den in der Regel die Immobilie als Sicherheit dient. Dies geschieht über den Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch, in der die Bank vermerkt wird. Aufgrund des geringeren Risikos gegenüber Krediten ohne eine solche Absicherung ist der Sollzins niedriger als bei Verbraucherdarlehen, wie sie etwa für den Kauf eines Autos angeboten werden.

Üblicherweise ist ein Baukredit als Annuitätendarlehen konzipiert, bei dem die monatlichen Darlehensraten konstant bleiben. Allerdings ändert sich die Zusammensetzung der Raten im Zeitverlauf: So sinkt der Zinsanteil der Raten immer weiter ab, der Tilgungsanteil hingegen steigt an. Grund dafür ist die monatliche Abrechnung der Darlehensraten: Je mehr von der Darlehenssumme abbezahlt, also getilgt ist, desto niedriger fällt der Betrag aus, auf den die Zinsen berechnet werden. Dies hat jedoch auf die monatliche Rate keinen Einfluss, da das Darlehen so aufgebaut ist, dass die Darlehensraten bis zum Ende der Darlehenslaufzeit gleich bleiben.

Wie hoch der Tilgungssatz ist, kann der Darlehensnehmer in der Regel selbst entscheiden: Zur Wahl stehen zumeist Raten zwischen einem und 10 Prozent, der Wechsel des Tilgungssatzes ist üblicherweise zweimal während der Zinsfestschreibung kostenlos möglich. Diese beträgt in der Regel für 5, 10 oder mehr Jahre, am Ende der Sollzinsbindung hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, den Baukredit entweder bei der bisherigen Bank fortzuführen (Prolongation) oder die Bank zu wechseln (Umschuldung – siehe hierzu auch Frage 7).

Da Bauherren das Geld nicht in einer Summe für den Kauf benötigen, wie es bei einem Hauskauf von einer Bestandsimmobilie der Fall ist, sondern nach Baufortschritt an das Bauunternehmen zahlen, müssen sie eine Besonderheit beachten, wenn sie die Angebote der Banken vergleichen wollen: So kommt es beim Baukredit-Vergleich nicht nur auf einen möglichst niedrigen Sollzins an, sondern es gilt auch, günstige Konditionen für die Bereitstellung des benötigten Betrags zu beachten. Der Grund: Die Banken müssen den Darlehensbetrag vorhalten, bis er vom Bauherrn vollständig abgerufen wird. So lange können sie das Geld nicht anderweitig verzinst anlegen. Daher verlangen sie hierfür vom Bauherren Bereitstellungszinsen. Diese liegen zumeist bei 0,25 Prozent pro Monat beziehungsweise 3 Prozent pro Jahr. Es macht für Häuslebauer daher einen Unterschied, ob die Bank beispielsweise sechs oder zwölf Monate lang keine Bereitstellungszinsen in Rechnung stellt. So kann ein Darlehen mit etwas höherem Sollzins, aber längerer bereitstellungszinsfreier Zeit unterm Strich attraktiver sein als das Angebot mit dem niedrigsten Sollzins und ungünstigeren Konditionen in Sachen Bereitstellung.

Eine weitere Besonderheit beim Baukredit gegenüber Immobiliendarlehen für den Hauskauf oder Wohnungskauf: Die Darlehenssumme richtet sich nicht nach einem festen Kaufpreis, sondern es muss berücksichtigt werden, dass der Hausbau am Ende doch etwas teurer wird als ursprünglich geplant. Um eine Nachfinanzierung zu vermeiden (siehe auch Frage 8), die in der Regel mit höheren Zinsen einhergeht, sollte die Darlehenshöhe sorgfältig kalkuliert werden – einerseits nicht zu hoch, um unnötige Zinskosten zu vermeiden, aber auch nicht zu niedrig, um die Nachfinanzierung möglichst zu umgehen.

Was ein Baukredit kostet, hängt von der Bauzinsentwicklung ab. Diese wird wiederum indirekt von der Zinspolitik der Notenbanken gesteuert. Wichtig zu wissen ist dabei, dass der aktuelle Sollzins, den Banken beispielsweise auf ihren Webseiten oder im Schaufenster nennen, nur einen ungefähren Richtwert für den Sollzins liefert, den Banken für ein Bauvorhaben verlangen. Denn die Höhe des Zinssatzes für einen Baukredit machen sie auch von der persönlichen Einkommenssituation und dem Bauvorhaben des Darlehensnehmers abhängig. Einen kostenlosen und unverbindlichen Überblick über mögliche Zinskonditionen für Ihr Bauvorhaben erhalten Sie mit unserem Finanzierungsangebot.

Für Bauherren können die KfW-Baukredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau ein sinnvoller Baustein des Finanzierungspakets sein – insbesondere dann, wenn sie ein Haus mit hohem energetischen Standard planen und z.B. ein Energiesparhaus, Niedrigenergiehaus oder Nullenergiehaus bauen möchten. Dabei gilt: Die Konditionen von KfW-Darlehen sind umso attraktiver, je energiesparender das Haus wird. Unabhängig vom energetischen Standard bietet die KfW das Wohneigentumsprogramm 124 an, mit dem sich bis zu 50.000 Euro finanzieren lassen. Speziell für Bauherren eignet sich zudem das KfW-Programm 153-Energieeffizient Bauen: Je nach Effizienz-Standard des Hauses vergibt die KfW bis zu 100.000 Euro als Darlehen, ein Tilgungszuschuss erleichtert die Rückzahlung. Dieser beträgt je nach Standard zwischen 5 und 15 Prozent der Darlehenssumme, die Zinsbindung beträgt entweder 5 oder 10 Jahre. Beantragt werden KfW-Kredite nicht direkt bei der Förderbank, sondern über die finanzierende Bank.

Ob sich der Einsatz eines Baukredits von einer Bausparkasse lohnt, lässt sich pauschal nicht beantworten. Oftmals kann ein klassisches Hypothekendarlehen zu besseren Konditionen abgeschlossen werden, im Einzelfall ist der Einsatz eines Bausparkredits jedoch durchaus eine Option – vor allem für jene, die schon lange in einen Bausparvertrag eingezahlt haben. Der Vorteil eines Bausparkredits gegenüber einem Baukredit von einer Bank: Beträgt die Summe höchstens 50.000 Euro, erfolgt kein Grundbucheintrag. Das erspart je nach Finanzierungskonzept einen teuren Aufschlag für einen hohen Kreditbedarf bei geringem Eigenkapital und der Baukredit der Bank kann zu günstigeren Konditionen abgeschlossen werden.

Einen laufenden Baukredit umzuschulden ist oft lohnenswert und ohne großen Aufwand möglich. Egal, wie lang Ihre Zinsbindung bei Abschluss des Baukredites gewählt wurde: Nach 10 Jahren Laufzeit haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht und können umschulden. Zwar ist die Umschuldung mit Gebühren verbunden, diese trägt jedoch häufig die neue finanzierende Bank.

Lassen Sie sich von unseren Finanzierungsexperten beraten und holen Sie ein unverbindliches Angebot zur Umschuldung Ihres Baukredites ein.

Eine Nachfinanzierung ist in der Regel teuer und sollte daher so gut wie möglich vermieden werden. Einfach eine höhere Darlehenssumme zu vereinbaren, macht allerdings wenig Sinn, denn dann stellt die Bank für den nicht benötigten Teil des Baukredits möglicherweise eine so genannte Nichtabnahmeentschädigung in Rechnung, die mit der Vorfälligkeitsentschädigung vergleichbar ist.
Um das Risiko einer Nachfinanzierung zu senken, ist es hilfreich, beispielsweise Eigenleistungen – die so genannte Muskelhypothek – nicht allzu optimistisch anzusetzen. Wer hier vorsichtiger kalkuliert, läuft weniger Gefahr, später hohe Handwerkerkosten nachfinanzieren zu müssen, weil er die Eigenleistungen doch nicht im geplanten Umfang erbringen kann.

Wichtig ist es auch, möglichst umfassend alle Details beim Hausbau vor Baubeginn festzulegen. Denn: Jede Änderung im Verlauf der Bauarbeiten führt zu Kosten, die bei der anfänglichen Kalkulation ebenfalls nicht berücksichtigt wurden. Dies liegt auch daran, dass Handwerksfirmen dann oftmals nach Stundensätzen abrechnen, was zumeist teurer ist als ein vorab vereinbartes Angebot.
Bauherren sollten außerdem beachten, dass nicht nur die reinen Baukosten finanziert werden müssen, sondern auch Gartenanlagen, Pflasterarbeiten oder ein Carport. Diese Kosten sollten bei der Kalkulation des Finanzierungsbedarfs berücksichtigt werden.

Die Zinskonditionen von Baukrediten unterscheiden sich je nach Bonität des Darlehensnehmers voneinander. Im Vorteil sind Beamte, da sie über ein sicheres, regelmäßiges Einkommen verfügen. Sie haben daher in der Regel weniger Probleme, auch dann einen Baukredit mit niedrigem Sollzins zu erhalten, wenn sie mit wenig Eigenkapital finanzieren wollen – oder eine Vollfinanzierung benötigen. Der Grund: Die Banken können davon ausgehen, dass die Darlehensnehmer die Kreditraten auf Jahre hinaus aufbringen können, da sie keine Gefahr laufen, ihr Einkommen zu verlieren.

Bei Angestellten und erst recht Selbständigen müssen sie hingegen auch einkalkulieren, dass diese vorübergehend weniger Einkommen haben – etwa wegen Arbeitslosigkeit oder einer schlechten Auftragslage.