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Kredit für Selbständige für Haus oder Immobilie
Sie sind selbständig tätig und möchten eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen? Ihre finanziellen Mittel reichen nicht aus, um das Projekt nur aus Ihrem Eigenkapital zu bestreiten? Dann geht es Ihnen wie den meisten Selbständigen, für die eine Immobilienfinanzierung häufig eine Herausforderung darstellt. Hintergrund: Banken finanzieren ungern Selbständige, weil sie Angst haben, dass der Immobilienkredit, z.B. bei einer Geschäftsflaute, nicht nachhaltig bedient werden kann. Und: seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in 2016 spielt das Einkommen eine noch größere Rolle bei der Kreditvergabe, bis hin zum Renteneinkommen werden Ihre Finanzen überprüft – keine gute Nachrichten für Selbständige.
Aber auch als Selbstständiger ist es noch möglich, eine Immobilie zu vernünftigen Konditionen zu finanzieren. Lesen Sie im Folgenden, worauf Banken Wert legen und wie Sie einen günstigen Kredit erhalten & inklusive 5 Finanzierungstipps.
1. Welche Unterlagen benötigen Selbständige für eine Finanzierungsanfrage?
Während Angestellte es recht einfach haben ihre Einkommenssituation darzulegen, müssen Selbständige deutlich mehr Unterlagen zusammentragen, um eine Finanzierungsanfrage zu starten. Dies liegt daran, dass ihr Einkommen schwankt und die Banken damit mehr Daten benötigen, um sich ein Bild von der Einkommensentwicklung zu machen. Dazu gehören die Steuerbescheide der letzten drei Jahre sowie die entsprechenden Bilanzen aus diesem Zeitraum. Freiberufler müssen die Einnahmen-Überschuss-Rechnung der letzten drei Jahre vorlegen. Aktuelle Zahlen zum laufenden Geschäft sollten ebenfalls mitgebracht werden, beispielsweise betriebswirtschaftliche Auswertungen der letzten Monate (BWA). Anhand des Gewinns vor Steuern ermitteln die Banken das Einkommen, indem sie einen Abschlag von rund 30 Prozent vornehmen. Damit soll die Altersvorsorge berücksichtigt werden, die Selbständige in Eigenregie regeln müssen. Positiv wirken sich ein hohes und stabiles Einkommen auf die Kreditvergabe aus.
Tipp von immoverkauf24:
Welche Informationen darüber hinaus für eine Finanzierungsanfrage notwendig sind, erfahren Sie unter Unterlagen Checkliste.
2. Zinsaufschläge sind üblich – ein Kreditvergleich lohnt daher besonders
Generell ist die Kreditvergabe an Selbständige für die Banken mit höherem Aufwand verbunden, da bei der Bonitätsprüfung mehr Unterlagen zu sichten sind. Auch ist das Risiko durch schwankende Einnahmen höher. Pauschal lässt sich sagen, dass Freiberufler wie Ärzte oder Anwälte weniger Schwierigkeiten haben, eine Darlehenszusage zu erhalten als zum Beispiel Handwerker oder andere Gewerbetreibende. Da nicht jede Bank Selbständige finanziert und die Zinsunterschiede größer als bei Angestellten sind, sollten Sie in jedem Fall mehrere Angebote einholen und vergleichen.
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3. Wie bekommen Existenzgründer einen Kredit?
Wer seit weniger als drei Kalenderjahren selbständig ist oder bislang nur geringe Einnahmen hatte, dürfte größte Schwierigkeiten haben, eine Bank zu finden, die ein Darlehen vergibt. Dies liegt daran, dass noch nicht genug Unterlagen vorhanden sind, anhand derer die Bank das Risiko einschätzen kann.
Eine Kreditvergabe für Selbstständige ohne Einkommensnachweis, ohne BWA und ohne Sicherheiten, ist schwer darstellbar. Auch ein Kredit für Selbstständige trotz negativer Schufa bzw. ohne Schufa-Auskunft ist problematisch, da es bei einer Baufinanzierung um große Summen geht. Ein Ausweg könnte darin bestehen, entweder einen Bürgen zu stellen oder einen weiteren Darlehensnehmer in den Darlehensvertrag aufzunehmen. Leben beispielsweise eine Freiberuflerin und ein Angestellter zusammen, kann sie das Darlehen gemeinsam mit dem Partner beantragen – unter der Voraussetzung, dass sein Einkommen ausreicht, um die Darlehensraten allein zu bedienen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Darlehenssumme auf anderen Wegen zu beschaffen.
- So können beispielsweise Familienangehörige ein Privatdarlehen vergeben und als Sicherheit eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Dies ist auch übergangsweise möglich, bis der Darlehensnehmer nach drei Kalenderjahren als Selbständiger von den Banken akzeptiert wird.
- Handwerklich versierte Selbständige können zudem mit Hilfe von Eigenleistungen (,,Muskelhypothek") zumindest den Darlehensbedarf reduzieren, sofern die Immobilie renovierungsbedürftig ist oder es sich um einen Neubau handelt.
- Eine vorhandene Lebensversicherung oder andere Formen der Kapitalanlage, die derzeit nicht zu Eigenkapital gemacht werden können, wären als Tilgungsersatz für ein endfälliges Darlehen denkbar.
4. Maßgeschneidert finanzieren: 6 Tipps für Selbständige
Selbständige können ihr Einkommen nicht mit Sicherheit voraussagen. Es kann mal höher, mal niedriger ausfallen als kalkuliert. Daher sollten sie bei der Kreditaufnahme auf folgendes achten:
- Richtige Darlehensart wählen: Sollten sich Ihre Geschäftsaussichten in den nächsten 2 oder 3 Jahren stark verbessern, könnten Sie zunächst ein variables Darlehen abschließen und danach auf ein Annuitätendarlehen umstellen.
- Von Beginn an hoch tilgen: Wählen Sie ein Tilgungsdarlehen, wenn Ihre finanzielle Situation in den nächsten 3-5 Jahren sehr gut aussieht und Sie Ihr Darlehen möglichst schnell zurückzahlen möchten.
- Konservativ kalkulieren: Die Darlehenssumme sollte so gewählt werden, dass auch vorübergehende Einkommenseinbußen nicht zu Schwierigkeiten führen.
- Flexible Sondertilgungsmöglichkeiten: Das Geschäftsjahr lief blendend – dann ist es praktisch, wenn Überschüsse direkt in die Tilgung wandern und der Tilgungsturbo gezündet werden kann.
- Tilgungssatzwechsel sollte möglich sein: Der Tilgungssatz sollte so gewählt werden, dass auch noch Luft nach unten möglich ist. Laufen die Geschäfte vorübergehend schlechter, kann die Tilgung zeitweise nach unten angepasst werden.
- Zinsbindung beachten: Da die Darlehensvergabe bei Selbständigen komplexer ist als bei Angestellten, kann es ratsam sein, lieber eine längere Zinsbindung zu wählen. Bei kurzer Zinsbindung steigt das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung zu einem ungünstigen Zeitpunkt mit weniger guten Geschäftszahlen ansteht.
Tipp von immoverkauf24:
Die Baufinanzierung für Selbständige und vor allem für Existenzgründer ist komplex. Eine umfassende Beratung durch einen kompetenten Vermittler ist daher sinnvoll. Lassen Sie sich von einem immoverkauf24-Finanzierungsberater kostenlos & unverbindlich beraten. Wir haben schon viele Selbständige in die eigenen 4 Wände gebracht!
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