Endfälliges Darlehen

Ist ein Immobilienkredit erforderlich, entscheiden sich viele Kreditnehmer für ein Annuitätendarlehen, bei dem regelmäßige Tilgungsraten gezahlt werden. In einigen Fällen könnte jedoch ein endfälliges Darlehen passender sein. Aber wie genau funktioniert ein solches Darlehen? Welche Vor- und Nachteile bringt es mit sich? immoverkauf24 klärt auf.

Endfällige Darlehen (auch Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlegen genannt) unterscheiden sich von Tilgungsdarlehen dadurch, dass die Rückzahlung der Darlehenssumme nicht in monatlichen Raten, sondern in einer Summe am Ende der Zinsbindung erfolgt. Diese auch als Festzins- oder Zinszahlungsdarlehen bezeichnete Form der Immobilienfinanzierung kommt aber nicht für jedermann in Betracht. Denn die Bank verlangt für die Herausgabe eines solchen Darlehens eine Sicherheit, den so genannten Tilgungsersatz.

Wer nicht über eine Kapitalanlage oder andere Sicherheiten verfügt – etwa eine Lebensversicherung – die in einigen Jahren ausgezahlt wird, bekommt ein solches Darlehen nicht. Der Grund: Die Bank möchte sichergestellt haben, dass die Tilgung am Ende der Zinsfestschreibung auch geleistet werden kann. Dazu dient die Sicherungsabtretung, mit der die Ansprüche des Darlehensnehmers aus der Lebensversicherung an die Bank übergehen.

Eine Überlegung wert sind endfällige Darlehen vorwiegend für Kapitalanleger, die ihre Immobilie vermieten. Sie ziehen aus den höheren Zinsen zumindest den Vorteil, dass sie diese steuerlich geltend machen können. Selbstnutzer können den Nachteil höherer Zinszahlungen über die Zinsbindung hingegen nicht mit der Steuer ausgleichen. Wie hoch der Unterschied der Zinskosten unterm Strich gegenüber Tilgungsdarlehen ausfällt, zeigt folgendes Beispiel:

Angenommen, es soll ein Darlehen über 100.00 Euro abgeschlossen werden. Zur Wahl stehen:

• ein Annuitätendarlehen mit einem Sollzins von einem Prozent und zehn Jahren Zinsbindung, das als Volltilgerdarlehen komplett während der Zinsbindung mit 9,51 Prozent Tilgungssatz und einer Rate von monatlich 876,04 Euro getilgt wird. Die Zinskosten summieren sich damit auf 5.125 Euro.
• Oder ein Festdarlehen (endfälliges Darlehen) mit einem Prozent Sollzins bei gleicher Zinsbindung. Dann beträgt die monatliche Zinszahlung 83,33 Euro, die sich über zehn Jahre auf 10.024 Euro summiert.

Bei diesem Beispiel werden also rund doppelt so hohe Zinszahlungen fällig wie bei einem Tilgungsdarlehen.

Vorteile bei einem endfälligem Darlehen

• Niedrigere monatliche Belastung: Mit einem endfälligen Darlehen müssen während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt werden. Die eigentliche Rückzahlung des Geldes erfolgt am Ende der Laufzeit. Dadurch sind die monatlichen Raten niedriger als bei anderen Arten von Darlehen.
• Investitionsmöglichkeiten: Da die Rückzahlung des Darlehens am Ende fällig wird, kann das gesparte Geld während der Laufzeit anders investiert werden, was potentiell höhere Renditen ermöglicht.

Nachteile bei einem endfälligem Darlehen

• Höhere Gesamtkosten: Endfällige Darlehen können teurer sein, weil Sie während der Laufzeit nur Zinsen zahlen und die eigentliche Rückzahlung erst am Ende erfolgt. Das führt oft zu höheren Gesamtkosten im Vergleich zu Darlehen mit regelmäßiger Tilgung.
• Risiko bei der Refinanzierung: Wenn die Zinsen am Ende höher sind als erwartet, könnte die Neufinanzierung des ausstehenden Betrags teurer werden.
• Abhängigkeit von Wertentwicklung: Der Erfolg eines endfälligen Darlehens hängt davon ab, wie sich die investierte Summe entwickelt. Wenn die Investition nicht so viel Gewinn abwirft wie erhofft, könnte das zu finanziellen Problemen führen.

Ein typischer Fall für den Einsatz eines endfälligen Darlehens bei der Immobilienfinanzierung ist ein bereits vorhandener Bausparvertrag, der noch bespart wird und bei dem das Ansparziel erst in einigen Jahren erreicht wird. Die Besonderheit ist hier, dass zwar das Darlehen nicht getilgt wird, parallel aber in den Bausparvertrag eingezahlt wird. Eine spezielle Variante stellen Konstantdarlehen dar: Bei dieser Form der Baufinanzierung schließt der Darlehensnehmer gleichzeitig einen Bausparvertrag und ein endfälliges Darlehen – von den Bausparkassen als Vorausdarlehen bezeichnet - ab. Von diesem Modell ist aber eher abzuraten.