Festdarlehen

Ein Immobilienkredit kann auf zwei Arten getilgt werden: Bei Tilgungsdarlehen erfolgt die Rückzahlung in monatlichen Schritten, bei Festdarlehen auf einen Schlag am Ende der Zinsbindung.

Das Festdarlehen wird auch als endfälliges Darlehen oder Zinszahlungsdarlehen bezeichnet. Banken vergeben solche Darlehen aber nur, wenn sie einen so genannten Tilgungsersatz als Sicherheit für die Tilgung erhalten. Das kann zum Beispiel eine Lebensversicherung sein, die in einigen Jahren ausgezahlt wird. Denkbar ist ein Festdarlehen auch für die Zwischenfinanzierung, wenn beispielsweise die eigene Immobilie erst noch verkauft werden soll und bereits eine neue Immobilie finanziert werden muss. Während diese Variante in der Regel mit einer variablen Verzinsung gewählt wird, werden Festdarlehen, bei denen etwa eine Lebensversicherung als Tilgungsersatz dient, mit einer zum Auszahlungstermin passenden Zinsbindung abgeschlossen.

Ein Festdarlehen ist nicht zu verwechseln mit einem Festzinsdarlehen. Der Begriff "Fest" bezieht sich nicht auf den Zinssatz, sondern auf die Tilgung am Ende der Laufzeit. Festdarlehen können sowohl mit variabler Verzinsung als auch mit Zinsbindung abgeschlossen werden. Da die Darlehenssumme bis zur Tilgung nicht sinkt, ist eine variable Verzinsung bei dieser Darlehensvariante nicht empfehlenswert. Das Risiko steigender Zinsen würde sich hier deutlich stärker bemerkbar machen als bei Annuitätendarlehen mit laufend sinkender Restschuld.
Ein Festzinsdarlehen ist im Allgemeinen ein Darlehen, bei dem die Zinsen über einen festgelegten Zeitraum zu einem vorab vereinbarten Zinssatz festgeschrieben sind.

Ein Festdarlehen kann auch beinhalten, dass der Darlehensnehmer parallel zu den Zinszahlungen monatlich in den Vertrag einzahlt, aus dem später die Tilgung auf einen Schlag erfolgen soll. Das kann beispielsweise ein Bausparvertrag oder eine Kapitallebensversicherung sein. Diese Alternative kann dann interessant sein, wenn die Kündigung bereits laufender Verträge nachteilig ist und der finanzielle Spielraum es zulässt, weiterhin Beiträge zu zahlen, statt den Vertrag beitragsfrei zu stellen und die Zahlungen auszusetzen. Denkbar ist auch ein Tilgungsersatz über Fondssparpläne, die je nach Anlageschwerpunkt hohe Erträge liefern können – aber auch das Risiko von Kursverlusten bergen. Der Grundgedanke hinter diesem Tilgungskonzept besteht darin, mehr Ertrag zu erwirtschaften als das Darlehen an Zinsen kostet. Dieses so genannte Zinsdifferenzgeschäft birgt aber das Risiko, dass zum Zeitpunkt der Rückzahlung des Darlehens ein geringerer Betrag angespart wurde als für die Tilgung erforderlich. Wurde beispielsweise ein Darlehen über 100.000 Euro aufgenommen und beträgt der Wert des Tilgungsersatzes nur 95.000 Euro, muss der Darlehensnehmer 5.000 Euro aus eigener Tasche beisteuern, um das Darlehen abzahlen zu können.

Werden 100.000 Euro zum Zinssatz von 1,1 Prozent und Laufzeit von zehn Jahren finanziert, ergibt sich für ein klassisches Annuitätendarlehen eine Tilgungsrate von 9,51 Prozent jährlich. Das entspricht zu Beginn der Laufzeit einer Tilgung von 792,71 Euro plus 83,33 Euro Zins. Beim Festdarlehen werden die 792,71 Euro nun nicht in die Tilgung gesteckt, sondern in einen Aktienfondssparplan investiert. Parallel zahlt der Kreditnehmer monatlich 83,33 Euro Zinsen. Liefert der Sparplan konstant eine Rendite von jährlich fünf Prozent, hat der Darlehensnehmer am Ende der Laufzeit insgesamt 122.388,88 Euro beisammen. In diesem Fall kann er die 100.000 Euro problemlos zurückzahlen und hat 22.388,88 Euro zur freien Verwendung. Allerdings fallen auch Zinskosten über 10.000 Euro an. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen wären die Zinskosten mit 4.961,61 Euro knapp halb so hoch.