Grundschulddarlehen

Ein Grundschulddarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass es mit einer Grundschuld abgesichert wird. Im Klartext bedeutet dies, dass die Bank ein Darlehen vergibt und im Gegenzug eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Diese ermöglicht es der Bank, im Falle des Zahlungsverzugs ohne Umwege auf die Sicherheit zuzugreifen und diese zu verwerten. Üblicherweise werden Grundschulddarlehen für die Baufinanzierung genutzt. Da das Haus oder die Wohnung als Sicherheit dient, sind die Zinskonditionen weitaus günstiger als bei so genannten Blankodarlehen, bei denen keine Sicherheit gestellt wird. Aktuell sind Immobiliendarlehen mit fünf Jahren Zinsbindung daher mit einem Sollzins von etwa 0,5 - 1 Prozent zu haben, während ein gewöhnlicher Ratenkredit mit einem Sollzins ab rund 1,90 Prozent verbunden ist (Stand Januar 2020).

Vom Grunde her kann ein Grundschulddarlehen beliebig verwendet werden, entscheidend ist bei dieser Darlehensform der Eintrag im Grundbuch und nicht die Verwendung. Allerdings werden Immobiliendarlehen üblicherweise zweckgebunden vergeben. Das bedeutet: Der Darlehensnehmer sichert über das Ausfüllen und Unterschreiben der Zweckbestimmungserklärung zu, dass die Grundschuld für den Immobilienkredit verwendet wird. Das Formular zur Zweckerklärung erhält er zusammen mit den Vertragsunterlagen. Erst hiermit wird die Grundschuld mit dem Darlehen verknüpft. Daraus ergibt sich, dass die Zweckbestimmung aufgehoben ist, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Anders sieht dies beim Hypothekendarlehen aus, das grundsätzlich an ein bestimmtes Darlehen geknüpft ist, so dass hier keine Zweckerklärung erforderlich ist.

Wer eine schuldenfreie Immobilie besitzt, kann sie als Sicherheit für einen Grundschuldkredit ohne Zweckbindung nutzen und damit beispielsweise ein neues Auto oder das Studium der Kinder finanzieren. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten:

• Bei nicht gelöschter Grundschuld

Ist das Immobiliendarlehen zurückgezahlt und wurde die Grundschuld nicht gelöscht, kann die Grundschuld für die Sicherung eines Kredits genutzt werden – über die so genannte Sicherungsabtretung ist das auch mit einer anderen Bank als der bisherigen möglich.

• Bei gelöschter Grundschuld

In diesem Fall lässt der Darlehensgeber eine Grundschuld auf seinen Namen eintragen. Dies können übrigens auch Privatpersonen sein, die so eine Sicherheit für ein Privatdarlehen erhalten, das sie vergeben.

Bei mehreren Gläubigern im Grundbuch wird unterschieden zwischen erst- und nachrangigen Darlehen. Die erstrangigen sind im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers im Vorteil, da sie vorrangig aus dem Verkaufserlös bedient werden – daher die Bezeichnung "nachrangig" für die weiteren Gläubiger. Da die finanzierende Bank im schlimmsten Fall also im Nachteil ist, verlangt sie für Nachrangdarlehen höhere Zinsen.