Das Hypothekendarlehen - Vergleich & wichtige Infos

Auf der einen Seite stellen Hypothekendarlehen die häufigste Form der Immobilienfinanzierung dar. Auf der anderen gibt es immer wieder Unklarheiten rund um das Hypothekendarlehen – angefangen von der Begrifflichkeit, der Auswahl der richtigen Darlehensvariante bis zur Kündigung eines Hypothekendarlehens. immoverkauf24 klärt im Folgenden die 7 häufigsten Fragen und gibt Tipps rund um das Thema Hypothekendarlehen.

Als Hypothekendarlehen werden umgangssprachlich alle Darlehen bezeichnet, für die als Sicherheit ein so genanntes Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen wird. Das Grundpfandrecht dient dazu, dem Darlehensgeber die Verwertung der Sicherheit zu ermöglichen, sprich: die Immobilie zu verkaufen und aus dem Erlös die noch ausstehende Darlehenssumme zurückzuholen. Diese Möglichkeit für den Fall des Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers reduziert das Ausfallrisiko der Bank erheblich, so dass der Sollzins bei diesen Darlehen deutlich niedriger ist als der Zins für Kredite ohne Sicherheiten, die auch als Blankodarlehen bezeichnet werden.

Eigentlich ist die Bezeichnung Hypothekendarlehen nicht ganz korrekt, denn es gibt zwei Arten von Grundpfandrechten – die Grundschuld und die Hypothek. Die Grundschuld ist nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden, dieser Zusammenhang wird erst durch die Zweckbindungserklärung hergestellt. Sie legt fest, dass die Grundschuld zur Besicherung eines konkreten Darlehens eingesetzt werden soll. Ein durch Grundschulden gesichertes Darlehen wird auch als Grundschulddarlehen bezeichnet.

"Echte" Hypothekendarlehen – ja, es gibt sie noch!

Beim Hypothekendarlehen im Wortsinn handelt es sich um ein Darlehen, bei dem das Grundpfandrecht in Form einer Hypothek im Grundbuch eingetragen wird. Die Hypothek gilt – im Unterschied zur Grundschuld - ausschließlich für das jeweilige Darlehen und kann nicht anderweitig verwendet werden. Bei der Hypothek handelt sich um eine Geldforderung der Bank, die sich mit jeder Tilgungsleistung des Darlehensnehmers verringert und mit der vollständigen Rückzahlung des Darlehens erlischt. Eine Grundschuld hingegen bleibt auch nach Tilgung des Darlehens in voller Höhe bestehen, falls keine Löschung veranlasst wird.

Es gibt viele Arten von Hypothekendarlehen, die gängigste Variante ist das sogenannte Annuitätendarlehen, bei dem die an die Bank zu zahlende monatliche Rate immer gleich hoch bleibt, wobei mit zunehmender Darlehenslaufzeit der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Aber auch andere Formen der Baufinanzierung sind durch ein Grundpfandrecht gesichert. So kann ein Hypothekendarlehen auch als variables Darlehen oder als endfälliges Darlehen abgeschlossen werden. Bei einem variablen Darlehen passt sich der zu zahlende Zins alle 3 Monate an den jeweils aktuellen Marktzins an. Bei einem endfälligen Darlehen ist das Darlehen erst am Ende der Sollzinsbindung zurückzuzahlen. Einen Überblick über die wichtigsten Varianten von Hypothekendarlehen erhalten Sie unter weitere Darlehensarten.

Das passende Immobiliendarlehen zu finden ist eine sehr individuelle Angelegenheit. Denn jeder Darlehensnehmer hat andere Voraussetzungen und Wünsche an seine Finanzierung. Ein Hypothekenrechner eignet sich für jeden, der schon eine grobe Vorstellung hat, wie hoch das künftige Darlehen etwa sein soll. Geben Sie einfach den Darlehensbetrag ein sowie die Rechengrößen Zins, Tilgungssatz und Sollzinsbindung in Jahren. So können Sie schnell erkennen, welche monatlichen Raten sich ergeben würden und wann das Darlehen abbezahlt wäre – inklusive Tilgungsplan.

Die Hypothekenzinsen variieren tagesaktuell, teilweise stündlich. Die Höhe der Zinsen ist abhängig vom

• Allgemeinen Zinsniveau und damit der Zinspolitik der EZB
• Der Darlehensart – z.B. Annuitätendarlehen vs. Variablen Darlehen
• Der Sollzinsbindung – je länger die Bindung, desto teurer wird das Darlehen
• Dem Beleihungsauslauf – je stärker Sie den von der Bank ermittelten Beleihungswert in Anspruch nehmen, desto höher ist der Darlehenszins
• Dem Ergebnis der Bonitätsprüfung, die eine Bank vor Kreditvergabe durchführt.

In der aktuellen Niedrigzinsphase sind die meisten Darlehensnehmer gut beraten, sich den Zins durch eine lange Sollzinsbindung zu sichern, sofern eine entsprechend lange Nutzung der Immobilie geplant ist.

Beispiel:

Der zu zahlende Zinsaufschlag für eine 10 jährige Zinsbindung statt einer 5 jährigen beträgt im Moment gerade einmal 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte. Im Einzelfall kann auch eine Zinsbindung bis zur kompletten Darlehensrückzahlung sinnvoll sein, das hieße, das Hypothekendarlehen als sogenanntes Volltilgerdarlehen abzuschließen.

Um die günstigsten Konditionen für ein Hypothekendarlehen zu erhalten, sollten Sie eine individuelle Finanzierungsanfrage bei einem Vergleichsportal starten. Auf diese Weise können Sie die Zinsen von über 300 Banken vergleichen – und zwar bezogen auf ihr konkretes Finanzierungsvorhaben und Ihre konkrete persönliche Situation.

Die meisten Darlehensnehmer schaffen es nicht, ein Hypothekendarlehen bereits mit Ende der ersten Zinsbindung zurückzuzahlen und sind entsprechend auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen. Diese kann entweder in Form einer Prolongation oder einer Umfinanzierung erfolgen. Im ersten Fall wird die Kreditsumme zu grundsätzlich gleichen Darlehensbedingungen bei der aktuell finanzierende Bank verlängert, während im Rahmen einer Umschuldung der Bankpartner gewechselt wird.

Eine vorzeitige Ablösung, d.h. noch Jahre bevor die eigentliche Sollzinsbindung endet, ist in der Regel nur gegen die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Allerdings kann ein noch gebundener Darlehensnehmer bei einigen Banken bis zu 5 Jahre im Voraus, bei fast allen Banken bis zu 3 Jahre im Voraus, sich die aktuell günstigen Darlehenszinsen sichern - durch ein sogenanntes Forward-Darlehen. Die Zinssicherung kostet aktuell etwa 0,02% Zinsaufschlag pro Monat, und zwar für den jeden Monat, der über die bereitstellungsfreie Zeit hinaus abgesichert werden soll.

Ist eine Immobilie durch eine Grundschuld besichert, hängt der weitere Ablauf nach einer Kündigung davon ab, ob die Grundschuld noch benötigt wird oder nicht. Soll die Grundschuld zur Absicherung einer Neufinanzierung durch eine andere Bank verwendet werden, so stimmen die meisten Kreditinstitute einer Abtretung der bestehenden Grundschuld an die neue Bank zu. Soll der Grundschuldeintrag einer Bank endgültig gelöscht werden, wird die entsprechende Bank nur dann eine Löschungsbewilligung erteilen, wenn die Darlehensrückzahlung gesichert ist – z.B. indem bei einem Immobilienverkauf notariell zugesichert wird, dass aus dem Verkaufserlös zunächst die finanzierende Bank bedient wird.

Im Unterschied zu einer Grundschuld entsteht bei einer Hypothek die Forderung einer Bank gegenüber einem Kreditnehmer erst in dem Moment, wo das Darlehen ausgezahlt wird. Bedeutet im Umkehrschluss bei einer Kündigung: Erst wenn der Darlehensnehmer das Darlehen zurückzahlt, erlischt der persönliche, schuldrechtliche Anspruch der finanzierenden Bank auf Darlehensrückzahlung.