Privatdarlehen
Die Finanzierung einer Immobilie ist nicht nur durch Bankdarlehen möglich. Auch Privatpersonen können Bauherren bei der Finanzierung unterstützen. Dies ist vor allem unter Familienangehörigen eine Option, wenn das Eigenkapital nicht hoch genug ist, um die Finanzierung optimal zu gestalten. Diese Form der Baufinanzierung setzt allerdings ein gutes Vertrauensverhältnis von Darlehensgeber und Darlehensnehmer voraus, insbesondere wenn bei der Tilgung des Kredits Schwierigkeiten auftauchen. Dem Darlehensgeber dürfte es dann deutlich schwerer fallen, seine Forderungen gegenüber dem Angehörigen oder Freund durchzusetzen als einer Bank. Persönlich betrachtet, wird dies nicht einfacher durch einen detaillierten Darlehensvertrag, doch er hilft, um Streitigkeiten zu vermeiden, die sich aus unklaren Vereinbarungen ergeben können.
Tipp von immoverkauf24:
Jeder Darlehensvertrag sollte Regelungen über Darlehensumme, Auszahlung, Laufzeit des Kredits, Zinshöhe sowie über Tilgung und Sicherheiten enthalten. Unter Darlehensvertrag finden Sie ein Beispiel für einen entsprechenden privaten Vertrag, den Sie kostenlos downloaden können.
Privatdarlehen: Im Grundbuch eintragen oder nicht?
Ob ein Privatdarlehen über den Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert werden sollte, hängt vom Risikobedürfnis des Darlehensgebers ab. Wichtig ist, dass er den Unterschied zwischen erstem und zweitem Rang kennt. Denn ein so genanntes Nachrangdarlehen kann durchaus mit einem hohen Risiko einhergehen. Als Darlehensgeber sollten Sie sich daher genau die finanzielle Situation und die gesamte Baufinanzierung erläutern lassen, um das Risiko besser einschätzen zu können.
Wie hoch sind die Zinsen bei einem Privatdarlehen?
Grundsätzlich sind die zu zahlenden Zinsen zwischen den jeweiligen Privatleuten frei verhandelbar! Da ist es natürlich verführerisch, sich von Verwandten, Freunden oder Bekannten einen Immobilienkredit mit besonders günstigen Konditionen oder sogar zinslos geben zu lassen. Die Vorteile für den Darlehensnehmer liegen auf der Hand:
- Niedrige Zinsen und damit eine geringere monatliche Belastung. Das eingesparte Geld kann dadurch z.B. für eine schnellere Tilgung der Hauptfinanzierung eingesetzt werden.
- Mehr Eigenkapital, das in die Hauptfinanzierung eingebracht werden kann, so dass sich in der Folge der Beleihungsauslauf für den Hauptkredit verringert und die Immobilienfinanzierung günstiger wird.
Soweit so gut, wären diesbezüglich nicht auch noch steuerliche Aspekte zu berücksichtigen.
Was gilt es bei der Steuer bei privaten Krediten zu beachten?
Das Finanzamt erkennt Privatdarlehensverträge grundsätzlich nur an, wenn sie so gestaltet sind, dass sie auch unter Fremden gültig sein könnten – also zu marktüblichen Bedingungen. Daher kann es - je nach Darlehenssumme – steuerlich riskant sein, wenn das Darlehen zu einem deutlich niedrigeren Zins als dem Marktzins vergeben wird. Das Finanzamt unterstellt dann möglicherweise eine Schenkung und je nach Verwandtschaftsgrad variiert der Freibetrag zwischen 20.000 und 500.000 Euro. Im ungünstigsten Fall müsste der Darlehensnehmer dann Schenkungssteuer auf fiktive Zinsen zahlen.
Ebenfalls steuerlich problematisch kann einen Privatkredit unter Angehörigen sein, wenn das Geld zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie eingesetzt werden soll. Der Darlehensnehmer kann in diesem Fall zwar die Kreditzinsen als Werbungskosten geltend machen. Allerdings darf der Darlehensgeber nicht wie sonst üblich die Zinseinnahmen im Rahmen der Abgeltungssteuer abführen, sondern muss diese mit seinem persönlichen – in der Regel höheren - Einkommenssteuersatz versteuern. Durch diese Regelung möchte der Gesetzgeber steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten innerhalb der Familie einen Riegel vorschieben.
Es gibt inzwischen immer mehr Möglichkeiten Privatdarlehen über "fremde" Privatleute zu erhalten, die ihr Kapital z.B. über Vermittlungsplattformen wie auxmoney und anderen Online-Portalen zur Verfügung stellen. Allerdings sind hier die Zinsen entsprechend höher. Zudem wird bei Zahlungsproblemen in der Regel sofort ein Inkassounternehmen eingeschaltet. Und schließlich: vergeben werden vor allem Verbraucherkredite bis zumeist 25.000 Euro, die nicht unbedingt für eine langfristige Immobilienfinanzierung geeignet sind.
So gesehen ist der reiche Onkel oder die vermögende Tante meistens der beste private Kreditgeber. Alternativ kann auch ein Arbeitgeberdarlehen interessant sein, sofern ihr Arbeitgeber das anbietet. Welche Darlehen Banken und staatliche Institutionen neben Annuitätendarlehen und KfW-Darlehen vergeben, erfahren Sie unter weitere Darlehensarten und Fördermittel.