Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen bietet vom ersten Tilgungstag bis zur vollständigen Rückzahlung eines Immobiliendarlehens einen konstanten Zinssatz. Das liegt daran, dass die Laufzeit exakt der Zinsbindung entspricht. Diese Variante des klassischen Annuitätendarlehens bietet zahlreiche Vorteile, aber auch Nachteile. Wir haben die Argumente für und gegen Volltilgerdarlehen zusammengestellt. Generell empfiehlt sich das genaue Durchrechnen dieser Form des Immobiliendarlehens mit einem Finanzierungsrechner, um die Vor- und Nachteile beurteilen zu können.

1.) Planungssicherheit

Bei dieser Form der Immobilienfinanzierung weiß der Darlehensnehmer schon heute, wann er einmal schuldenfrei sein wird. Damit entfällt die große Unsicherheitskomponente der klassischen Annuitätendarlehen, bei denen bei Darlehensabschluss gar keine genauen Angaben dazu gemacht werden können. Denn die Zinsentwicklung beeinflusst die Tilgung erheblich und somit kann der Tilgungsverlauf eines typischen Annuitätendarlehens immer nur verlässlich für die laufende Zinsbindung vorhergesagt werden. Aussagen über die tatsächliche Laufzeit des Darlehens bis zur vollständigen Tilgung sind nicht möglich.

2.) Niedrigerer Sollzins

Da Volltilgerdarlehen in der Regel mit einem höheren Tilgungssatz als allgemein üblich einhergehen, bieten Banken oft einen Rabatt auf den Sollzins an. Allerdings muss hier für einen korrekten Vergleich beachtet werden, dass die Konditionen für eine identische Zinsfestschreibung gegenübergestellt werden. So müssen also beispielsweise die Konditionen für ein Volltilgerdarlehen mit 25 Jahren Laufzeit mit denen für ein regulär zu tilgendes Darlehen mit ebenso langer Zinsbindung verglichen werden. Aktuell (Stand Januar 2020) sind solche Volltilgerdarlehen mit einem Sollzinssatz von um die 1,43 Prozent zu haben.

1.) Hohe Darlehensraten

Eine kalkulierbare Tilgung der Immobilienschulden hat großen Charme – aber man muss sich diese Variante der Baufinanzierung auch leisten können und die vergleichsweise hohe monatliche Belastung einkalkulieren.

Kunden, die beispielsweise 200.000 Euro innerhalb einer Zinsbindung von 15 Jahren komplett zurückzahlen wollen, müssen bei einem Zinssatz von 0,84 Prozent (Stand Januar 2020) monatlich eine Rate von 1.183,33 Euro zahlen. Das entspricht einer anfänglichen Tilgung von 6,26%. Kunden, die den gleichen Darlehensbetrag i.H.v. 200.000 Euro in 30 Jahren abzahlen wollen, zahlen bei einem Zinssatz von 1,49% (Stand Januar 2020) monatliche eine Rate von 690,00 Euro bzw. eine anfängliche Tilgung von 2,55%. Dadurch, dass die Laufzeit und somit auch die Sollzinsbindung gestreckt werden, verringert sich die monatliche Belastung. Dafür muss der Kunden mit einem höheren Zinssatz kalkulieren.

2.) Mangelnde Flexibilität

Wer sich einmal für ein Volltilgerdarlehen entscheidet, legt sich sehr lange fest. Das kann von Vorteil sein, wenn die Zinsen zwischenzeitlich steigen. Denn dann profitiert man dennoch von den aktuell niedrigen Zinsen. Doch wenn sich zwischenzeitlich beispielsweise die Finanzsituation ändert und eine größere Summe zur Verfügung steht – etwa über eine Erbschaft – kann diese nicht in die Tilgung einfließen. Dieser Nachteil wirkt sich umso stärker aus, je länger die Laufzeit des Volltilgerdarlehens ist. Denn bei einer Laufzeit von 20 statt zehn Jahren kann sich weitaus mehr Unvorhergesehenes ereignen – im Guten wie im Schlechten. So kann beispielsweise auch nicht die Tilgung reduziert werden, falls es vorübergehend einmal einen finanziellen Engpass gibt.

Wer sich für ein Volltilgerdarlehen im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen oder weitere Darlehensarten entscheidet, möchte in der Regel das Zinsänderungsrisiko ausschalten, dass bei jeder Form einer künftigen Anschlussfinanzierung wohl oder übel gegeben ist. Der Preis für die Sicherheit ist aber sehr hoch, weil die meisten Banken keine vorzeitige Kündigung, Sondertilgung, Tilgungsaussetzung, etc. erlauben.