Immobilienfinanzierung: Tipps, Rechner & Checkliste für die optimale Finanzierung

Bei der Finanzierung der eigenen Immobilie geht es um viel Geld. Die Wünsche sind entsprechend hoch: Die Immobilienfinanzierung soll günstig sein und zugleich Sicherheit & Flexibilität bieten. Wir geben Tipps zur Planung der optimalen Immobilienfinanzierung.

Ein Kredit wird zu einer Immobilienfinanzierung, sobald die Immobilie - also das Haus oder die Wohnung - als Sicherheit für diesen Kredit dient. Daher prüfen die Banken zusätzlich zur persönlichen Situation und zum Einkommen (Bonitätsprüfung) auch immer den Wert der Immobilie. Durch eine Grundschuld im Grundbuch der Immobilie wird die Kreditsicherheit hergestellt. 

Man kann bei der Immobilienfinanzierung zwischen verschiedenen Kreditarten wählen:  

Es gibt noch weitere Darlehensarten. Wir haben auf unserer Seite "Weitere Darlehensarten" einen Überblick für Sie zusammengestellt. 

Bevor Sie zu einer Bank gehen, sollten Sie einen Kassensturz machen. Wie hoch sind Ihre aktuellen monatlichen Ausgaben? Welchen Anteil macht davon die Miete aus? Bleibt noch Geld am Monatsende übrig? Wie hoch ist Ihr Einkommen? Das Kindergeld? Etc.

• Nutzen Sie unseren Haushaltsrechner und ermitteln Ihr freies Monatseinkommen.
• Im Anschluss können Sie dieses in unseren Budgetrechner eingeben und erhalten eine Angabe, welchen Kaufpreis bzw. welche Darlehenssumme Sie sich leisten können.
• Berechnen Sie mit unserem Annuitätendarlehen mögliche Darlehensrate, Zinskosten und Laufzeiten. 

Beispiel: Wer aktuell eine Monatsmiete von 1.000 Euro zahlt, könnte sich einen maximalen Kaufpreis inklusive aller Nebenkosten von 340.000 Euro leisten, ohne dass die monatliche Belastung steigen würde – gerechnet bei 40.000 Euro Eigenkapital, 2 % Zins und 2 % Tilgung. Bei 1.200 Euro Monatsmiete wären es sogar maximal 400.000 Euro.

Häufig scheitern Baufinanzierungen daran, dass künftige Häuslebauer oder Kaufinteressenten kein oder wenig Eigenkapital zur Verfügung haben. Sollte das auch bei Ihnen den Fall sein, lesen Sie bitte unter Baufinanzierung ohne Eigenkapital, ob bzw. in welchen Fällen die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist.

Sollten Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen, machen Sie sich bewusst:

• Je mehr Eigenkapital Sie zur Verfügung stellen können, desto geringer wird der Darlehenszins. Die günstigen Darlehenskonditionen gibt es bei einer Beleihungsgrenze von 60 %, auch Realkredit genannt, bei dem die finanzierende Bank fast kein Risiko hat.

• Sie sollten aber auch noch Eigenkapitalreserven haben, falls Sie in eine finanzielle Schieflage geraten. Das absolute Minimum sind zwei Monatsmieten. Besser wären noch größere Rücklagen, insbesondere wenn bei der Immobilie in den nächsten Jahren Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen anfallen.

Die Zinsen sind aktuell gestiegen - liegen jedoch im Vergleich zu 2008 im niedrigen Bereich. Doch wie lange sollten Sie sich die Kreditzinsen sichern? Die gute Nachricht: Sie haben die Wahl – von 3 Monaten Sollzinsbindung bei einem variablen Darlehen bis hin zu einer dauerhaften Zinsbindung, d.h. bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde wie bei einem Volltilgerdarlehen, ist alles möglich. Die meisten Kunden entscheiden sich für eine 10-jährige Zinsbindung in Verbindung mit einem Annuitätendarlehen, aber es sind genauso gut andere Fristen der Sollzinsbindung vereinbar, wie z.B. 5, 15 oder 25 Jahre.

Was ist empfehlenswert?

Die Entscheidung hängt sowohl von Ihrer Meinung über die weitere Zinsentwicklung als auch von Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab. Rechnen Sie mit steigenden Zinsen und möchten nicht das Risiko einer Zinserhöhung eingehen, sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Aber Achtung: Die Zinsbindung kostet Geld. Die Zusatzkosten in Form eines höheren Sollzinses belaufen sich je nach Kreditinstitut und Marktlage zwischen 0,2 % und 0,5 % für 5 Jahre zusätzliche Sicherheit. Mit einem Zinsbindungsrechner können Sie den sog. Break-Even-Zinssatz berechnen und sehen so, welche Zinsbindung sich rechnen kann. 

Es gibt verschiedenste Immobiliendarlehen bzw. Darlehensarten – jeweils mit unterschiedlichen Tilgungsmöglichkeiten. Generell gilt: Je schneller Sie tilgen, desto schneller reduziert sich die Restschuld und desto geringer ist im Endeffekt die finanzielle Belastung!

Das Annuitätendarlehen ist die beliebteste Form der Immobilienfinanzierung. Der Grund: Die Monatsbelastung bleibt immer gleich hoch. Es wird eine Anfangstilgung in % vereinbart, z.B. 2 oder 3 %. Mit zunehmender Darlehenslaufzeit steigt der Tilgungsanteil in %, das Darlehen wird immer schneller zurückgeführt.

Im Umkehrschluss bedeutet dies: zu Beginn der Finanzierung reduziert sich die Restschuld verhältnismäßig langsam. Umso wichtiger ist es, die anfängliche Tilgung so hoch wie möglich anzusetzen. Sollten Sie die Tilgung nicht mehr leisten können, ist in der Regel auch ein Tilgungssatzwechsel bzw. notfalls auch eine Tilgungsaussetzung mit einer Bank verhandelbar.

Haben Sie mit der finanzierenden Bank im Darlehensvertrag das Recht zur Sondertilgung vereinbart, können Sie das Darlehen noch schneller zurückführen. Üblich sind Sondertilgungsoptionen zwischen 1 und 10 % der Darlehenssumme. Sondertilgungen bis 5 % sind bei einer Reihe von Banken ohne Zusatzgebühren möglich.

Häufig können die Sondertilgungen nur zu bestimmten Terminen erfolgen, z.B. 1 Mal im Jahr. Verpassen Sie diese, kann die außerordentliche Tilgung nicht nachgeholt werden.

Hoher Einspareffekt durch Sondertilgung – ein Beispiel:

Bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro, einer monatlichen Rate von 5 % und jährlichen Sondertilgungen in Höhe von 5 % führen die Sondertilgungen zu einer Zinsersparnis von 2.321 Euro und das Darlehen ist bereits nach 10 Jahren getilgt.

Statt einfach zur Hausbank zu gehen, lohnt es sich, über Vergleichsportale unterschiedliche Angebote einzuholen. Oftmals machen fremde Banken die besten Angebote, weil sie neue Kunden gewinnen möchten.

Mithilfe unserer Finanzierungspartner können Sie die Leistungen von etwa 400 Bankpartnern neutral vergleichen. So kann es zum Beispiel sein, dass eine Bank Bereitstellungszinsen verlangt, eine andere nicht, eine Bank den Beleihungswert Ihrer Immobilie anders ansetzt als die nächste Bank, etc.

Vergleichen Sie nicht einfach Zinsen, sondern Finanzierungskonzepte. So kann die für Sie beste Finanzierung auch aus einer Kombination unterschiedlicher Finanzierungsbausteine bestehen – vom Hypothekendarlehen, über staatliche Fördermittel bis hin zur Einbeziehung von Tilgungsbausteinen wie einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung. Unsere Finanzierungspartner beraten Sie kostenfrei, welche Kombinationsmöglichkeiten – speziell in Ihrer Situation – zu empfehlen sind.

Ob bzw. zu welchen Konditionen eine Hausfinanzierung oder eine Wohnungsfinanzierung gelingt, hängt auch von der konkreten Bonitätsprüfung und der Immobilienbewertung einer Bank ab. Grundlage sind dabei die von Ihnen eingereichten Informationen bzw. die Abfrageergebnisse bei Auskunfteien (z.B. Schufa, Creditreform).

Meist muss eine Kreditzusage sehr schnell erfolgen - denn die Nachfrage nach Immobilien ist groß. Mit unserer Unterlagen-Checkliste sind Sie schon rechtzeitig für das Gespräch mit dem Finanzierungsexperten vorbereitet. 

In Verträgen sollte man immer auch das Kleingedruckte lesen. Diese Regel gilt auch für Darlehensverträge. Hier finden sich z.B. die Regelungen zur Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Vertragsauflösung oder Details zu Tilgungsmöglichkeiten.

Wichtig ist auch, ob nur Sie oder auch Ihr Lebenspartner den Kreditvertrag unterschreiben. Zum einen kann durch die Einbeziehung eines zweiten Einkommens möglicherweise ein besserer Darlehenszins realisiert werden. Auf der anderen Seite wird die Haftung erweitert. Auch bei der Zweckerklärung sollten Sie aufpassen. Häufig möchten Banken eine weitreichende Erklärung, die eine Haftung über das konkrete Darlehen hinaus vorsieht.

Die Fußballweisheit "nach dem Spiel ist vor dem Spiel" gilt auch bei Immobilienfinanzierungen. Kaum ein Eigentümer zahlt das Darlehen während der ersten Sollzinsbindung komplett zurück. Die Frage nach der richtigen Anschlussfinanzierung kommt daher schneller als manch Eigentümer lieb ist.

Wer jetzt eine Anschlussfinanzierung benötigt, hat aufgrund der niedrigen Zinsen natürlich gute Karten. Wer in den nächsten drei Jahren eine benötigt, sollte schon einmal die Zinsen beobachten und sich diese ggf. durch Abschluss eines Forward-Darlehens sichern.

Haben Sie bei der Planung Ihrer Immobilienfinanzierung an alles gedacht? Wir haben für Sie hier die wichtigsten Punkte noch einmal zusammengefasst: 

1. Die Budgetplanung: Kalkulieren Sie nicht zu knapp und rechnen Sie Reserven ein. Nutzen Sie unseren Budgetrechner bzw. unseren Haushaltsrechner. 
2. Das Eigenkapital: Der Einsatz von Eigenkapital bringt oft einen Zinsvorteil. Aber auch hier gilt: Behalten Sie wenn möglich eine Reserve ein. 
3. Die Zinsbindung: Aktuell sind die Kreditzinsen so günstig wie nie - eine lange Zinsbindung ist daher ratsam. 
4. Die Tilgung / Sondertilgung: Berechnen Sie mit unserem Finanzierungsrechner die verschiedenen Möglichkeiten oder Auswirkungen auf die Gesamtkosten des Immobiliendarlehens. 
5. Die Fördermittel: Können Fördermittel wie z.B. Förderkredite der KfW o.ä. zusätzlich beantragt werden? Lesen Sie unter "KfW-Darlehen" für weitere Informationen. 
6. Das Bauspardarlehen: Überlegen Sie, ob auch ein Bausparkredit für Sie sinnvoll sein kann, z.B. zur Absicherung der Restschuld eines Förderdarlehens oder für zukünftige Modernisierungsmaßnahmen. 
7. Die Kreditunterlagen: Haben Sie alle nötigen Unterlagen bereits zusammengestellt? Mit unserer Unterlagen-Checkliste sind Sie auf der sicheren Seite. 

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Vorteil für Sie: Die Beratung ist kostenfrei & unverbindlich. Wir arbeiten mit über 400 Bankpartnern zusammen und können Ihre Finanzierung ganz an Ihre Wünsche anpassen. 

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