Anschlussfinanzierung - optimal umschulden & Zinsen sparen!

Die Zinsbindung neigt sich dem Ende und nun gilt es zu überlegen: Ab wann sollten Sie sich um ein Anschlussdarlehen kümmern? Was bedeuten die Begriffe Umfinanzierung, Prolongation und Forward-Darlehen? Wir erklären Ihnen, was es zu beachten gilt und wie Sie mit einer günstigen Umschuldung Ihres aktuellen Baukredits viel Geld sparen können! 

Ein Beispiel: Ein Hauskredit über 300.000 Euro wurde 2013 zum damaligen Sollzins von 2 Prozent aufgenommen und mit 3 Prozent jährlich tilgt. Zum Ende der Zinsbindungsfrist von zum Beispiel 10 Jahren verbleibt 2023 eine Restschuld in Höhe von 200.460 EUR. Eine Anschlussfinanzierung ist nötig und wäre nun beispielsweise im Rahmen einer Prolongation bei der bisherigen Bank möglich. Die verbliebene Restschuld könnte aber auch in Form einer Umschuldung zu veränderten Darlehensbedingungen -vielleicht auch bei einer anderen Bank - erfolgen.   

Darlehensnehmer haben drei Optionen, um ihr Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung fortzuführen, falls es bis dahin noch nicht komplett getilgt ist: 

Üblicherweise entscheiden sich Immobilienkäufer und Bauherren für eine Zinsbindung von zehn Jahren – und die Zeit vergeht oft schneller, als man denkt. Und auch wer eine längere Zinsbindung wie zum Beispiel 15 Jahre gewählt hat, sollte sich rechtzeitig vor Ablauf von zehn Jahren mit der Anschlussfinanzierung befassen. Denn bei Baukrediten mit einer Zinsbindungsfrist länger als 10 Jahre greift ein Sonderkündigungsrecht gem. §489 BGB. Dies ermöglicht es, trotz noch laufender Zinsfestschreibung die Anschlussfinanzierung vorzuziehen und eine Umschuldung vorzunehmen. Das kann sich lohnen, wenn die Zinsen niedriger sind als die bereits vereinbarten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an. Zu beachten ist eine Kündigungsfrist von 6 Monaten. 

Es ist daher empfehlenswert, sich den Termin für das Ende der Zinsbindung von vornherein zu notieren, anstatt unvorbereitet das Schreiben der finanzierenden Bank für ein Prolongationsangebot abzuwarten. Dies wird üblicherweise automatisch einige Wochen vor Ablauf der Zinsfestschreibung verschickt, doch dann bleibt nicht mehr viel Zeit, sich um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Und da sich - wie in Punkt 2 erwähnt – diverse Möglichkeiten bieten und auch berücksichtigt werden muss, dass andere Banken jeweils Zeit für die Bearbeitung einer Finanzierungsanfrage benötigen, sollte hierfür ausreichend Zeit eingeplant werden. Und auch wenn Finanzierungsangebote anderer Banken vorliegen, sollte ruhig mit der finanzierenden Bank verhandelt werden. Möglicherweise lässt sie sich auf eine Nachbesserung der Konditionen ein.

Sie möchten konkret wissen, wie viel Sie durch den Vergleich unterschiedlicher Angebote sparen können?

• Beispiel: Bietet Ihnen die Bank A einen Zinssatz von 1,5 % und die Bank B einen Zinssatz von 1,6 %, beträgt die Zinsdifferenz 0,1 %. Schon bei einer Darlehenssumme von 100.000 Euro macht das über eine Laufzeit von 10 Jahren eine Ersparnis von 1.000 Euro, wenn Sie das Anschlussdarlehen bei Bank A statt Bank B aufnehmen wollen.

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Wie bei der bisherigen Finanzierung sollte auch beim Konditionenvergleich für die Anschlussfinanzierung nicht allein auf den Sollzins geachtet werden. So bieten die Banken beispielsweise unterschiedliche Tilgungsmöglichkeiten an: Einige ermöglichen beispielsweise zweimal einen kostenlosen Wechsel des Tilgungssatzes, andere verlangen hierfür Gebühren. Mitunter sind auch die Tilgungssätze nicht frei wählbar, sondern beschränkt auf eine bestimmte Spannbreite. Auch die Möglichkeiten, Sondertilgungen zu leisten, sollten verglichen werden. Üblich sind jährlich fünf Prozent der Darlehenssumme.

Mit einer Anschlussfinanzierung lassen sich auf einfachem Wege leicht mehrere tausend Euro sparen, denn bereits ein kleiner Unterschied von beispielsweise 0,2 Prozentpunkten beim Sollzins summiert sich aufgrund der hohen Darlehenssummen und langer Laufzeiten schnell zu einem hohen Betrag. Ein Blick auf die aktuelle Spanne der Sollzinsen bei zehn Jahren Sollzinsbindung zeigt, wie hoch das Sparpotenzial ausfallen kann: So liegt der Sollzins aktuell im Schnitt bei 3,25 Prozent und variiert je nach Bank zwischen 3,00 und 3,40 Prozent (Stand November 2022).

Wie hoch das Sparpotenzial maximal ausfallen kann, zeigt eine Beispielrechnung für 150.000 Euro Restschuld: Angenommen, die finanzierende Bank bietet die Prolongation zum Sollzins von 3,30 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung an, ein Zinsvergleich mit anderen Banken ergibt einen günstigeren Sollzins von 3,20 Prozent. Hier können schnell 3.000 Euro eingespart werden. 

Die Chancen stehen aktuell noch immer gut, sich einen niedrigen Sollzins über eine lange Zinsfestschreibung zu sichern. Auch wenn die Bauzinsen seit Ende 2021 stetig gestiegen sind, so liegen sie im 20-Jahres-Vergleich noch immer niedrig. Der Sollzins für eine 10-jährige Zinsbindung liegt im Schnitt bei rund 3 Prozent (Stand November 2022). Allerdings ist die Umfinanzierung nur dann ohne teure Zusatzkosten möglich, wenn die Zinsfestschreibung demnächst endet und ohnehin eine Anschlussfinanzierung ansteht. Denkbar ist es auch, sich über ein Forward-Darlehen gegen einen Zinsaufschlag bereits mehrere Jahre im Voraus die niedrigen Zinsen zu sichern. Allerdings muss hier der Zinsaufschlag berücksichtigt werden, der umso höher ausfällt, je frühzeitiger man sich für ein Forward-Darlehen entscheidet.

• Ein Beispiel: Aktuell bietet eine große Bank die Anschlussfinanzierung bei Umschuldung in drei Jahren gegen einen Zinsaufschlag von 0,75 Prozentpunkten an. Soll bereits in zwei Jahren umgeschuldet werden, fällt der Aufschlag mit 0,45 Prozentpunkten niedriger aus. Steht die Umschuldung in spätestens zwölf Monaten an, ist das Forward-Darlehen ohne Zinsaufschlag zu haben (Stand Dezember 2021). 

Wer hingegen vor Ablauf der Zinsbindung umschulden will, um sich eine günstige Anschlussfinanzierung zu den aktuell günstigen Konditionen zu sichern, muss beachten, dass die Bank in diesem Fall Vorfälligkeitszinsen verlangen. Diese fällt umso höher aus, je höher der Sollzins im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau ist und je länger die Zeitspanne bis zum Ende der Sollzinsbindung ist. 

• Ein Beispiel: Angenommen, ein Darlehen über 200.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung wurde im Juni 2015 aufgenommen, der Sollzins liegt bei 1,8 Prozent, jährlich sind 5 Prozent Sondertilgung möglich. Bei einer Darlehensrate von 1.000 Euro würde sich bei einer vorzeitigen Umschuldung eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von rund 14.000 Euro ergeben.

Wer sich für eine Prolongation bei der finanzierenden Bank entscheidet, muss für die Anschlussfinanzierung nichts bezahlen. Anders sieht es bei einer Umschuldung aus: Diese setzt voraus, dass die im Grundbuch eingetragene Grundschuld an die neue Bank abgetreten wird. Hierfür fallen Kosten an. Ein Beispiel: Für eine Grundschuldabtretung mit Vollzug durch die Bank fallen bei 300.000 Euro Grundschuld rund 400 Euro an Kosten an. Wird ein Notar hinzugezogen, sind es rund 700 Euro.

Einige Banken übernehmen die mit der Umschuldung verbundenen Grundbuch- und Notarkosten, um Sie als neuen Kunden zu gewinnen. Lassen Sie sich daher nicht von vornherein von den Gebühren für die Umschuldung abschrecken und berücksichtigen Sie auch, wie hoch die Zinsersparnis bei einer neuen Bank im Vergleich zur bisherigen ist. Wie hoch die Wechselkosten sind, können Sie einfach und unkompliziert mit unserem Notarkostenrechner ermitteln.

Der Zeitpunkt Anschlussfinanzierung ist ein guter Moment, um die gesamte Finanzierung auf den Prüfstand zu stellen. Folgende Punkte sollten daher berücksichtigt werden:

• Wie lange soll die Immobilie noch genutzt werden? Wer eine längerfristige Nutzung über weitere 10 bis 20 Jahre plant, kann sich die aktuell niedrigen Zinsen mit einer langen Zinsfestschreibung sichern. Soll die Immobilie hingegen in näherer Zukunft verkauft werden – etwa, weil nach zehn Jahren Vermietung der steuerfreie Verkauf möglich ist, sollte eine kurze Zinsbindung gewählt oder eventuell auch direkt über einen Verkauf nachgedacht werden. Dann erübrigt sich die Anschlussfinanzierung.

• Persönliche Bedürfnisse berücksichtigen: Ist beispielsweise absehbar, dass in einigen Jahren eine größere Summe zur Verfügung steht – etwa eine fällige Lebensversicherung – kann dies bei der Anschlussfinanzierung berücksichtigt werden - etwa, indem für einen Teil des Darlehens eine zeitlich passende Zinsbindung gewählt wird. Alternativ können hohe Sondertilgungsoptionen infrage kommen.

Die Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) werden von vielen Immobilienkäufern und Bauherren genutzt. Läuft die Zinsbindung von KfW-Darlehen aus, kann die Anschlussfinanzierung bei der KfW fortgeführt werden (=Prolongation). Allerdings fallen dann die zuvor geförderten Konditionen weg und die Anschlussfinanzierung erfolgt zum dann marktüblichen Zinssatz. Meist wurde die Immobilie nicht vollständig über die KfW finanziert, sondern mit einem weiteren Immobilienkredit einer Bank. In der Regel ist es dann möglich, den Restbetrag der KfW bei dieser Bank umzuschulden und so einige Zinsen zu sparen.

Sollte bei beiden Finanzierungsbausteinen zur gleichen Zeit die Sollzinsbindung auslaufen, dann ist es auch möglich eine komplette Umschuldung bei einer anderen Bank vorzunehmen. 

Ein Haus kann ganz schön teuer sein, insbesondere wenn es älter wird und der Reparaturbedarf steigt. Gelingt es, das Haus bzw. die Immobilie bis zum Rentenbeginn abzubezahlen, gerät der Eigentümer nicht in finanzielle Schieflage, wenn das Arbeitseinkommen wegfällt.

Das hat sich auch der Gesetzgeber gedacht und mit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 erstmals Vorgaben für die Tilgung von Darlehen gemacht. Seither sind Banken verpflichtet, nicht nur das aktuelle Einkommen eines Arbeitnehmers zu prüfen, sondern auch sein voraussichtliches Renteneinkommen – durch Vorlage des vorläufigen Rentenbescheids. Die Idee dabei: Banken sollen nur dann Kredite vergeben, wenn sichergestellt ist, dass diese auch tatsächlich zurückgezahlt werden können. Entsprechend werden bei Anschlussfinanzierungen derzeit häufig höhere Tilgungssätze als bei der Erstfinanzierung vereinbart.

Dazu kommt ein weiterer, eher finanzmathematischer Grund, der in der aktuellen Niedrig-Zinsphase greift und zu höheren Tilgungsforderungen der Banken führt: Je niedriger die Zinsen sind, desto langsamer wird ein Darlehen zurückgezahlt, weil sich – so paradox das zunächst klingt – die Restschuld langsamer reduziert.

Glücklicherweise erlauben die aktuell niedrigen Zinsen eine hohe Tilgung, ohne dass die Monatsrate – bestehend aus Zins und Tilgung – sich gegenüber der Erstfinanzierung erhöhen muss.

Die Immobilienpreise sind stark gestiegen und auch Modernisierungen stehen immer mal wieder an. Daher ist es keine Seltenheit, wenn die Finanzierung bis zum Rentenbeginn noch nicht vollständig zurückgezahlt werden kann. Oftmals sind dann noch kleinere Beträge von unter 50.000 EUR weiter zu finanzieren, was eine zusätzliche Hürde darstellt. Beachten Sie folgende Punkte, damit Sie dennoch eine günstige Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie im Alter erhalten: 

• Je geringer die Finanzierungssumme im Vergleich zum Wert des Hauses oder der Wohnung ausfällt, umso geringer ist das Risiko von Seiten der Bank und Ihre Chance auf einen Immobilienkredit höher. 
• Zusätzliche Sicherheit erhöhen Ihre Chance auf ein gutes Immobiliendarlehen. Als Zusatzsicherheit gelten z. B. eine weitere Immobilie oder eine Lebensversicherung. 
• Vereinbaren Sie wenn möglich ein sog. Volltilgerdarlehen als Anschlussfinanzierung.

Viele Banken verweigern die Kreditvergabe für Anschlussfinanzierungen von weniger als 50.000 EUR. Hier haben Sie drei Möglichkeiten: 

1. Kreditaufstockung: Oft lohnt es sich, die Darlehenssumme auf die Mindestsumme von meist 50.000 EUR aufzustocken und dieses Geld in die Immobilie zu investieren. 
2. Aufnahme eines Bauspardarlehens: Bausparkassen vergeben sog. Bausparvorausdarlehen von mind. 30.000 EUR. Ein weiterer Vorteil hierbei ist, dass die Bausparkassen auf die Eintragung einer Grundschuld verzichten. 
3. Aufnahme eines Raten- bzw. Konsumentenkredits: Kommt eine Kreditaufstockung nicht infrage, dann eignet sich - gerade aufgrund der aktuell sehr niedrigen Kreditzinsen - auch ein Ratenkredit als Anschlussdarlehen. 

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