Umfinanzierung – Zum richtigen Zeitpunkt mit der Umschuldung Kreditzinsen sparen

Ihr Immobilienkredit läuft noch, die Zinsbindung endet jedoch bald; es steht in nächster Zeit eine Anschlussfinanzierung an? Dann sollten Sie über eine Umfinanzierung nachdenken – denn gerade jetzt können Sie sich günstige Kreditzinsen sichern und somit bares Geld sparen. immoverkauf24 klärt im Folgenden über alle Fragen rund um das Thema Umschuldung auf – inkl. Tipps & Rechner, damit Ihre Umfinanzierung erfolgreich wird.

Von einer Umfinanzierung oder Umschuldung ist immer dann die Rede, wenn ein Immobilienkredit abgelöst und durch einen neuen ersetzt wird. In der Regel geschieht dies, wenn die aktuelle Sollzinsbindung endet. Zur Umfinanzierung gehören die Begrifflichkeiten Anschlussfinanzierung, Prolongation und auch das Forward-Darlehen. 

Unter Anschlussfinanzierung versteht man die neue Finanzierung, die nach dem Ende der aktuellen Zinsbindung ansteht. Eine Prolongation bedeutet die Weiterführung des Kredits bei der gleichen Bank. Das Forward-Darlehen beinhaltet eine Reservierung der aktuellen Kreditzinsen für einen späteren Zeitpunkt. 

Ob sich eine Umfinanzierung lohnt und sinnvoll ist, hängt stark von der Zinsbindungsfrist der aktuellen Baufinanzierung ab:

• Die Zinsbindung endet in mehr als 5 Jahren: In diesem Fall ist eine Umschuldung nur in wenigen Ausnahmefällen möglich und empfehlenswert, denn bei einer solch vorzeitigen Kreditablösung fällt eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Höhe dieses Strafzinses richtet sich nach der Höhe des Zinsschadens, den die aktuell finanzierende Bank durch die entgangenen Zinseinnahmen erleidet. Die Entschädigung ist umso höher, je länger das Darlehen noch gelaufen wäre und je niedriger der aktuelle Darlehenszins gegenüber des vereinbarten Sollzinses liegt. Endet die Zinsbindung also erst in mehr als 5 Jahren, dann ist die Belastung aus der Vorfälligkeitsentschädigung schnell so hoch, dass eine Umschuldung sehr teuer wird (siehe auch unser Beispiel unter Punkt 3). Auch muss die kreditgebende Bank einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens zustimmen, was nicht immer der Fall ist. Es sei denn, ein Hausverkauf ist geplant. Eine Entschädigung fällt jedoch auch in diesem Fall an.

• Die Zinsbindung endet in 1 bis 5 Jahren: Endet die Immobilienfinanzierung in weniger als 5 Jahren, kann der Darlehensnehmer ein sog. Forward-Darlehen abschließen. Hier können – gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase – frühzeitig günstige Kreditzinsen gesichert werden. Natürlich wäre auch in diesem Zeitraum eine vorzeitige Kreditkündigung möglich – analog der im vorherigen Punkt genannten Bedingungen.

• Die Zinsbindung endet innerhalb der nächsten 12 Monate: In diesem Fall sollten Sie sich über die aktuellen Kreditzinsen und Konditionen am Markt informieren, Kreditangebote einholen und einen Wechsel der Bank in Betracht ziehen. Zwar erhalten Sie als Darlehensnehmer spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein sog. Prolongationsangebot von Ihrer Bank, doch dies muss nicht unbedingt das attraktivste Angebot sein.

Eine vorzeitige Umschuldung des aktuellen Baudarlehens oder Immobilienkredits kann zum aktuellen Zeitpunkt ein großes Sparpotenzial enthalten. Aber: Die kreditgebende Bank muss einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens nicht zustimmen.

Ist die Bank mit der vorzeitigen Kündigung des Kredits jedoch einverstanden, werden sogenannte Vorfälligkeitszinsen berechnet. Der Bank entgeht ein Teil der Kreditzinsen und diesen Verlust lässt sich die Bank bezahlen. Jedoch dürfen die Banken diese Entschädigung nicht nach eigenem Ermessen festlegen. Es gibt verschiedene Vorfälligkeitsrechner, die die ungefähren Kosten berechnen können. In diesen Onlinerechnern werden u. a. folgende Dinge erfragt:

• Höhe der Darlehenssumme
• Wann wurde die Baufinanzierung unterzeichnet?
• Wann wurde der Immobilienkredit ausgezahlt?
• Taggenaues Ende der Sollzinsbindung
• Wie hoch ist die aktuelle Restschuld des Kredits?
• Höhe des aktuellen Sollzinses
• Höhe der aktuellen monatlichen Rate
• Geplanter Ablösetermin bzw. Kündigungstermin
• Wurden Sondertilgungen geleistet?

Sollte eine vorzeitige Kündigung des Immobiliendarlehens zu kostenintensiv sein, dann kann der Abschluss eines Forward-Darlehens vorteilhaft sein. Denn in diesem Fall wird das Darlehen nicht gekündigt – die aktuell günstigen Zinsen werden jedoch für den späteren Ablösetermin „reserviert“. 

Unser Beispiel zeigt Ihnen die finanziellen Auswirkungen einer vorzeitigen Umschuldung: 

Mit einer Umfinanzierung lassen sich durchaus mehrere tausend Euro sparen, denn bei den hohen Summen, um die es bei der Immobilienfinanzierung geht, machen sich schon kleine Zinsunterschiede deutlich bemerkbar. Um die Einspareffekte zu berechnen, sollten Sie unterschiedliche Angebote vergleichen. Zum einen können Sie ein Prolongationsangebot bei Ihrer bisherigen Bank als Vergleichsbasis einholen. Zum anderen können Sie durch Vergleichsportale wie immoverkauf24 andere Kreditangebote miteinander vergleichen. Beispiel: Schon bei 0,1 % Zinsunterschied, einer Darlehenssumme über 100.000 Euro und einer Zinsbindungsdauer von 10 Jahren, ergibt sich eine Ersparnis von 1.000 Euro.

Geben Sie einfach die Zinsunterschiede in unseren Angebotsvergleichsrechner ein und berechnen Sie die Ersparnis.

Nach Ablauf der Sollzinsbindung ist weder die Bank noch der Kunde an eine Fortsetzung des Darlehensverhältnisses gebunden. Prüfen Sie, was für Sie das Beste ist – ganz einfach mit unserer 6-Punkte-Checkliste zur Umfinanzierung:

• Planen: Welche Wünsche habe ich an meine neue Immobilienfinanzierung?
• Vergleichen: Angebote der Hausbank und anderer Banken einholen
• Steht ein Bankenwechsel an: Kredit beantragen und unterschreiben
• Bei einem Bankenwechsel informiert die neue Bank die bisherige über die bevorstehende Umschuldung.
• Die eingetragene Grundschuld wird an die neue Bank abgetreten. 
• Zum Ablösetermin überweist die neue Bank den Ablösebetrag auf das bisherige Kreditkonto.

Für die meisten Darlehensnehmer sind mögliche Einspareffekte im vierstelligen Eurobereich bereits genug Anreiz, um eine Umschuldung vorzunehmen. Die Umfinanzierung kann sich aber auch aus anderen Gründen lohnen:

• Passgenauere Darlehenskonditionen

Eine Umschuldung ist auch dann eine Überlegung wert, wenn die sonstigen Konditionen bei der bisherigen Bank mittlerweile nicht mehr so gut zu den aktuellen Bedürfnissen passen. Wurde bei Abschluss des Darlehensvertrags beispielsweise noch kein Wert auf hohe Sondertilgungen oder einen hohen Tilgungssatz gelegt, kann dies mittlerweile anders sein. Da die Darlehensverlängerung aber ausschließlich den Sollzins betrifft und ansonsten alle Konditionen unverändert bleiben, kann ein Bankwechsel sinnvoll sein.

• Höhere Darlehenssumme möglich

Während bei einer Prolongation lediglich die Restschuld weiter finanziert werden kann, ist es bei einer Umschuldung auch möglich, eine höhere Darlehenssumme zu finanzieren. Dies kann sinnvoll sein, wenn zwischenzeitlich Renovierungsarbeiten an der Immobilie anstehen. Werden hierfür beispielsweise zusätzlich 15.000 Euro benötigt und beträgt die Restschuld 100.000 Euro, kann die Umschuldung für 115.000 Euro beantragt werden. Eine Prolongation hingegen wäre nur für 100.000 Euro möglich.

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