Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nicht mehr so leicht zu erhalten, wie noch vor einigen Jahren. Mindestens die Kaufnebenkosten möchten die meisten Banken nicht mehr mitfinanzieren. Dennoch gibt es Möglichkeiten, das fehlende Eigenkapital durch zum Beispiel ein Nachrangdarlehen, Privatdarlehen oder andere sogenannte Eigenkapitalersatzkredite auszugleichen. Wichtig ist jedoch zu wissen: Je weniger eigenes Erspartes in die Immobilienfinanzierung eingebracht werden kann, umso höher wird der Darlehenszins. 

Wie sich der Unterschied zwischen einer Finanzierung mit und ohne Eigenkapital darstellt, zeigt folgendes Beispiel: Kauf einer Wohnung in Frankfurt, Kaufpreis 175.000 Euro, Nebenkosten inklusive Maklerprovision: 24.413 Euro. Darlehensbedarf: 200.000 Euro

Wie das Beispiel zeigt, müssen auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf berücksichtigt werden. Wird lediglich der Kaufpreis ohne Eigenkapital finanziert, spricht man von einer 100-Prozent-Finanzierung. Werden auch die Nebenkosten finanziert, wird dies als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet – in Anlehnung an die Tatsache, dass die Kaufnebenkosten durchschnittlich 10 Prozent betragen. Je nach Bundesland können es aber auch bis zu 15 Prozent sein. Da das Risiko für die Bank umso höher wird, je größer die Darlehenssumme bezogen auf den Kaufpreis ausfällt, sind Vollfinanzierungen teurer als klassische Realkredite, wie Finanzierungen bis 60 Prozent des Beleihungswerts auch genannt werden.

Achtung: Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital birgt deutlich höhere Risiken für den Darlehensnehmer. Sie ist nur dann empfehlenswert, wenn die monatlichen Einnahmen sehr stabil sind – beispielsweise bei Beamten. Zudem sollte der monatliche finanzielle Spielraum großzügig bemessen sein, denn ohne Eigenkapital fehlt eine Rücklage für Kosten, die außer der Reihe anfallen. Nur so lassen sich etwaige umfangreiche Reparaturen im Haus bezahlen, ohne dass man in finanzielle Schwierigkeiten gerät.

Wie riskant eine Vollfinanzierung ist, hängt auch von der Qualität und Lage der Immobilie ab: Je besser Zustand und Lage, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass der Wert eher steigt als sinkt. Sollte die Finanzierung auf Dauer doch nicht zu stemmen sein, wäre zumindest gewährleistet, dass der Verkauf genug Erlös einbringt, um das hohe Darlehen damit zurückzuzahlen.

Banken sind neuerdings seltener dazu bereit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anzubieten. Dies hängt auch mit den strengeren Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zusammen. Es gibt aber mehrere Möglichkeiten, dieses Dilemma zu umgehen. In manchen Fällen reicht vielleicht bereits eine aus, um die Finanzierung mit der Bank doch noch durchführen zu können:

• 1. Muskelhypothek

Wer handwerklich geschickt ist, kann über Eigenleistungen zumindest teilweise einen Ersatz für Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Alle wichtigen Informationen zu dieser Möglichkeit erhalten Sie unter Muskelhypothek.

• 2. KfW-Darlehen

Manche Banken akzeptieren Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW-Darlehen) als Eigenkapitalersatz. Nachfragen lohnt sich auf jeden Fall – so manches zunächst vielleicht nicht so attraktive Konditionsangebot einer Bank wird damit durchaus interessant. Hier finden Sie Informationen rund um KfW-Darlehen.

• 3. Privatdarlehen

Wer innerhalb der Familie oder unter Freunden auf finanzielle Unterstützung zählen kann, sollte prüfen, ob nicht ein Privatdarlehen als Ersatz für fehlendes Eigenkapital infrage kommt.

• 4. Weiterer Darlehensnehmer

Wenn bislang nur ein Darlehensnehmer für die Baufinanzierung berücksichtigt wurde, könnte die Hinzunahme eines zweiten Kreditnehmers helfen – sofern dieser über Eigenkapital verfügt. Alternativ könnte dieser dem Darlehensnehmer sein Geld über ein Privatdarlehen einbringen. Dies nennt man gesamtschuldnerischen Haftung.

• 5. Bürgschaft

Reicht die Bonität des Darlehensnehmers nicht aus, käme eine Bürgschaft einer solventen Person infrage. Allerdings ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital und ohne ausreichende Bonität nicht zu empfehlen.