Hausfinanzierung für Kauf und Bau - wichtige Tipps für Ihren Hauskredit

Die Hausfinanzierung ist – gemessen am Kapitaleinsatz – für die meisten das größte Vorhaben ihres Lebens. Daher sollte ein Hauskredit sehr gut durchdacht werden, denn dieser begleitet die meisten Hauskäufer oder Bauherren einen Großteil des Lebens. immoverkauf24 gibt Antworten auf die wichtigsten Fragen und zeigt auf, wie Sie gängige Fehler vermeiden können. Mit unserem Hauskreditrechner erhalten Sie einen ersten Überblick über Ihre Wunschfinanzierung. 

Bevor es an die Haussuche geht, sollte feststehen, wie groß überhaupt der finanzielle Spielraum ist. Dazu ist es sinnvoll, zunächst einen Blick auf die monatlichen Einnahmen und Ausgaben zu werfen. Unser Haushaltsrechner hilft, das monatliche Budget besser einzuschätzen. Ist dies ermittelt, gibt der Budgetrechner Antwort auf die Frage, wie viel Darlehen sich mit diesem monatlichen Betrag finanzieren lässt. Das vorhandene Eigenkapital spielt ebenfalls eine wichtige Rolle, also das Guthaben auf Sparkonten oder in anderen Geldanlagen. Zusammen mit dem möglichen Darlehensbetrag steht nun fest, wie teuer das Wunschobjekt in etwa sein darf. Und wer einen Bausparvertrag hat, sollte prüfen, inwieweit dieser für die Finanzierung eingesetzt werden kann und soll.

Sie möchten sich den Traum von den eigenen 4 Wänden erfüllen und stehen nun vor einer weiteren wichtigen Entscheidung: Möchten Sie ein Haus bauen oder eine Bestandsimmobilie kaufen? Eine Entscheidung für das Eine oder das Andere hat große Relevanz auf die Immobilienfinanzierung. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie jeweils achten sollten:

Der Bau des Eigenheims

Der Entschluss steht fest: Sie möchten bauen. Neben den Kaufkosten für das Grundstück und den reinen Baukosten für das Haus dürfen weitere Kaufnebenkosten sowie Baunebenkosten nicht vergessen werden: Ist das Grundstück bereits voll erschlossen oder müssen noch Erschließungskosten (Kosten für den Anschluss des Grundstücks an das Wasser- und/oder Stromnetz) gezahlt werden? Ist das Grundstück mit einem Altbestand bebaut, der (zu ggf. hohen Abrisskosten) abgerissen werden muss? Auch die Außenanlagen (Auffahrt, Zäune u.ä.) müssen entweder aus Eigenkapital getragen oder mit einem Baudarlehen finanziert werden. Da bei einem Hausbau erfahrungsgemäß die tatsächlichen Kosten die geplanten Kosten übersteigen, setzen die finanzierenden Banken neben dem Eigenkapital (i.d.R. mind. 15 % der Gesamtkosten) noch einen weiteren finanziellen Puffer voraus.

Jedoch können Sie durch das Einbringen von eigener Muskelkraft einiges an Kosten sparen. Die sog. Muskelhypothek wird bei vielen Banken als „unechtes“ Eigenkapital angesetzt und kann den Zinssatz positiv beeinflussen. Hier sind „Ausbauhäuser“ eine gute Alternative. Dies setzt natürlich viel Arbeit und Zeit der Bauherren voraus. Weiterhin können einige Fördermittel beantragt werden, die nur für den Neubau einer Immobilie gelten. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet hier z.B. das Programm „Energieeffizient Bauen“ an. Auch die Länder und Kommunen bieten spezielle Fördermittel für Bauherren an; gerade für Neubauten, die mit modernster Technik und hohem Energieeffizienzstandard gebaut werden.

Ist der Baukredit genehmigt und es wird mit dem Bau des Hauses begonnen, zahlen die Banken i.d.R den Kredit nach Baufortschritt aus. Lassen Sie das Haus von einem Bauträger bauen, überweist die Bank dem Bauträger Teilbeträge für bestimmte Bauleistungen. In den Werkverträgen der Bauträger sind diese Baufortschrittszahlungen aufgeführt – sie richten sich nach der sog. „MaBV“ (Makler- und Bauträgerverordnung):

• 40 % werden nach Fertigstellung des Rohbaus gezahlt
• 8 % für die Herstellung der Dachflächen und –rinnen
• 3 % für die Rohinstallation der Heizungsanlage
• 3 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen
• 10 % für den Fenstereinbau, incl. Verglasung
• 6 % für Innenputzarbeiten
• 3 % für den Estrich
• 4 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
• 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
• 3 % für die Fassadenarbeiten
• 5 % nach vollständiger Fertigstellung

Sollten Sie einen Teil in Eigenleistung erbringen, dann zahlt die Bank bestimmte Beträge auf Ihr Girokonto aus. Sie sind jedoch verpflichtet, die Materialkosten anhand von Rechnungen bei der Bank einzureichen – sollten Sie dies nicht machen, wird keine weitere Auszahlung aus der Baukredit erfolgen.

Da sich die komplette Auszahlung der Hausfinanzierung über Monate hinziehen kann, sollten Sie bei der Finanzierung auf eine möglichst lange „bereitstellungszinsfreie Zeit“ achten (viele Banken bieten 12 Monate als zinsfreien Zeitraum an). Denn sonst zahlen Sie für den noch nicht ausgezahlten Teilbetrag des Kredits sog. Bereitstellungszinsen in Höhe von durchschnittlich 3 % p.a.

Sobald der Kredit in Teilbeträgen auszahlt wurde, zahlen Sie für die bereits ausgezahlten Beträge Sollzinsen in der im Kreditvertrag vereinbarten Höhe. Eine Tilgung beginnt jedoch erst nach Vollauszahlung des Kredits.

Der Kauf einer Bestandsimmobilie

Sie möchten nicht selber bauen bzw. bauen lassen, sondern ein schon vorhandenes Haus erwerben. Neben den Kosten für Haus und Grundstück kommen hier lediglich die Kaufnebenkosten sowie evtl. Modernisierungs- und Renovierungskosten hinzu. Die Banken verlangen bei der Finanzierung einer Bestandsimmobilie meist einen Eigenkapitalanteil in Höhe von 15 % der Gesamtkosten – mind. jedoch in Höhe der Kaufnebenkosten. Die Auszahlung der Hausfinanzierung gestaltet sich im Gegensatz zum Neubau relativ einfach: Sobald der Kaufpreis vom Notar fällig gestellt wurde und die entsprechenden Sicherheiten (i.d.R. handelt es sich hierbei um die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch) gegeben sind, zahlt die Bank den Kaufpreis auf das Verkäuferkonto.

Auch beim Kauf eines Hauses können Sie Fördermittel der KfW oder der Länder und Gemeinden erhalten. Prüfen Sie auch, ob sich eine energieeffiziente Modernisierungsmaßnahme lohnt. Hier könnte dann z.B. das KfW-Förderdarlehen "energieeffizient sanieren" beantragt werden. 

Ein Hausdarlehen ganz ohne Eigenkapital zu erhalten, ist schwierig und teuer – aber möglich. Vereinfacht lässt sich sagen: Je höher das Eigenkapital, desto günstiger wird die Finanzierung. Das liegt zum einen daran, dass durch die aufgenommene Darlehenssumme die Zinskosten geringer ausfallen. Zum anderen ist der Sollzins umso niedriger, je mehr Eigenkapital für die Hausfinanzierung eingesetzt wird. Aber: Ein Hauskredit ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital kommt nicht für jeden infrage. Wer nicht über ein sehr hohes und vor allem sicheres Einkommen verfügt, sollte davon Abstand nehmen. Denn die Risiken - z.B. durch Arbeitslosigkeit oder Einkommensausfall durch eine Krankheit - sind nicht zu unterschätzen.

Oftmals wird eine Finanzierung ohne Eigenkapital mit einer „100%-Finanzierung“ verwechselt. Bei einer 100%-Finanzierung wird jedoch nur 100 % des Kaufpreises von der Bank finanziert. Die weiteren Kaufnebenkosten – diese können bis zu 15 % des Kaufpreises betragen – müssen hier durch Eigenkapital gedeckt sein. Werden auch diese Kosten mitfinanziert, spricht man richtigerweise von einer „Über-100%-Finanzierung“. Ein solches Hausdarlehen bieten die Banken nur in Ausnahmefällen an; meist zusammen mit einem Nachrangdarlehen.

Nach dem Kassensturz und der Berechnung des Budgets (nutzen Sie hierfür gerne unseren Budgetrechner) steht nun fest, wie hoch die Kreditsumme werden muss. Nun sollten mehrere Angebote miteinander verglichen werden. Doch worauf sollte man hier achten, wie sind die Voraussetzungen und welche Fallstricke gilt es zu umgehen?

Gehen wir zunächst auf die Voraussetzungen zur Kreditvergabe ein: 

Bei einer Kreditentscheidung prüfen die Kreditinstitute zum einen die Kreditfähigkeit und zum anderen die Kreditwürdigkeit des Antragstellers. Die Kreditfähigkeit bezeichnet die Fähigkeit einer Person oder einer Organisation, Kredite rechtswirksam abschließen zu dürfen. Dies sind Personen, die gem. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) voll geschäftsfähig, also mind. 18 Jahre alt, und ohne Einschränkungen durch Dritte entscheidungsfähig sind. Auch juristische Personen (Unternehmen), wie z.B. eine GmbH oder eine AG können kreditfähig sein.

Kreditwürdig ist jemand, der nachweislich in der Lage ist, den beantragten Hauskredit zurückzahlen zu können. Dies wird anhand der Zahlungsfähigkeit (Bonität) von der Bank oder vom Finanzierungsvermittler überprüft. Je besser die Kreditwürdigkeit, desto höher sind die Chancen auf eine Kreditgenehmigung.

Wir haben hier einige Tipps für Sie zusammengestellt:

• Lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzierungsexperten beraten
• Achten Sie darauf, dass der Finanzierungsexperte auch evtl. Fördermittel anspricht
• Vergleichen Sie die verschiedenen Arten der Hausfinanzierung (weiteres unter Punkt 5) und finden Sie heraus, welcher Hauskredit für Sie der passende ist.
• Wer flexibel bleiben möchte, sollte darauf achten, dass die Bank kostenfreie Sondertilgungsmöglichkeiten sowie einen Wechsel des Tilgungssatzes anbietet
• Gerade für Bauherren wichtig: Wie viele Auszahlungen aus Kredit sind kostenfrei möglich? Da bei einem Bau mind. 7 Teilauszahlungen erfolgen, sollten ohne Gebühren möglich sein.

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten ein Haus zu finanzieren. Hier die gängigsten im Überblick:

• Das Annuitätendarlehen: Dies ist die bekannteste Art der Hausfinanzierung. Sie zahlen über einen vorher festgelegten Zeitraum (Zinsbindungsfrist) eine bestimmte monatliche Rate. Diese Rate besteht zwei Teilen: den Sollzinsen sowie der vereinbarten Tilgung. Diese Rate bleibt Monat für Monat gleich. Der Kreditbetrag reduziert sich monatlich um den Tilgungsbetrag. Am Ende der Zinsbindungsfrist bleibt meist eine Restschuld, die im Anschluss neu finanziert werden muss (Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung).

• Das Bauspardarlehen: Diese Finanzierungsform wird über einen Bausparvertrag abgeschlossen. Da die monatliche Ratenzahlung i.d.R. sehr hoch ausfällt, sollte man nur einen Teilbetrag der Gesamtfinanzierung hierüber abschließen. Außerdem kommen hier noch zusätzliche Kosten wie z.B. die Abschlussgebühr hinzu

• Das Endfällige Darlehen oder Darlehen gegen Tilgungsaussetzung: Bei dieser Kreditart zahlen Sie in der monatlichen Rate nur die Sollzinsen. Eine Rückzahlung erfolgt während der Zinsbindungsfrist nicht. Dies ist nur dann sinnvoll, wenn der Kreditbetrag nach Ende der Zinsbindung durch eine zu erwartende hohe Summe (Erbschaft oder Auszahlung einer Lebensversicherung) zurückgezahlt werden kann.

Es gibt noch weitere Darlehensarten, wie z.B. das Arbeitgeberdarlehen, das Darlehen mit variablem Zinssatz oder verschiedene Förderdarlehen – um nur einige zu nennen.

Behalten Sie nicht nur die Kreditzinsen im Blick. Folgende Punkte sollten Sie beim Vergleichen von verschiedenen Kreditangeboten zusätzlich berücksichtigen:

• Für welchen Zeitraum sollen die Kreditzinsen fixiert werden: Wer auf Nummer sicher gehen will, liegt in der aktuellen Niedrigzinsphase mit einer langen Sollzinsbindung richtig. Allerdings ist dies nur ratsam, wenn weitgehend absehbar ist, dass die Immobilie während dieser Zeitspanne nicht verkauft wird. Denn dann kann zwar das Darlehen gekündigt werden, aber die Bank lässt sich den Zinsschaden teuer bezahlen – in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung. Bei der Wahl einer kürzeren Zinsbindung sollte verstärkt darauf geachtet werden, dass die Tilgung auch bei einem Anstieg der Zinsen problemlos machbar ist. Diese Aspekte sollte natürlich auch bei einer langen Zinsbindung bedacht werden, allerdings ist das Risiko hier angesichts der dann niedrigeren Restschuld etwas geringer.

• Angesichts der zurzeit extrem niedrigen Finanzierungszinsen ist ein Tilgungssatz von mehr als einem Prozent mittlerweile üblich – und das ist auch gut so, denn – so paradox es zunächst klingt – die Tilgung eines Darlehens dauert umso länger, je niedriger der Zinssatz ist. Damit sind Bauherren gut beraten, die Tilgungsrate so zu wählen, dass das Darlehen zügig zurückgezahlt werden kann. Dies hat auch den Vorteil, dass das Risiko, die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung zu deutlich höheren Zinsen fortführen zu müssen, weniger ins Gewicht fällt - aufgrund der dann nur noch geringen Restschuld.

• Die Darlehenslaufzeit ist nicht gleichzusetzen mit der Zinsbindungsfrist: Die Laufzeit beschreibt den Zeitraum, bis das Darlehen komplett zurückgezahlt wurde. Die Zinsbindungsfrist benennt den Zeitraum, für den die Kreditzinsen fixiert wurden. Bei der Berechnung der Darlehenslaufzeit sollte der Eintritt des Rentenalters berücksichtigt werden. Zum einen behält man so im Blick, ob das Eigenheim mit Rentenbeginn abbezahlt wurde, zum anderen sind die Kreditinstitute seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aus 2016 in besonderem Maße gehalten, die Finanzierbarkeit bis zur kompletten Darlehenstilgung zu überprüfen.

• Die Möglichkeit zur Sondertilgung prüfen: Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche, meist jährliche Zahlung in den Kredit - z.B. durch das Weihnachtsgeld. Eine Sondertilgung kann die Gesamtkosten des Immobilienkredits stark reduzieren. 

Stehen die Eckdaten zur Hausfinanzierung fest, empfiehlt es sich, Informationen über mögliche Fördermittel einzuholen. Je nach Standort der Immobilie kommen möglicherweise regionale Förderdarlehen zu günstigen Konditionen in Betracht. Gerade wer auf Energieeffizienz setzt, sollte prüfen, ob das Vorhaben mit Zuschüssen unterstützt wird, wie sie beispielsweise das Bundesamt für Ausfuhr und Wirtschaftskontrolle (BAFA) anbietet. Nicht zuletzt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zudem zinsgünstige KfW-Darlehen oder wahlweise Zuschüsse zum Projekt Eigenheim. Es gibt Förderungen für den Hausbau und auch für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen bei einem Hauskauf. Ein Beispiel ist die Förderung von Modernisierungsmaßnahmen zum altersgerechtem Wohnen der KfW. 

Sie sind bereits glücklicher Eigenheimbesitzer und denken jetzt über eine Umschuldung nach? Gerade zum jetzigen Zeitpunkt der niedrigen Zinssätze kann eine Umfinanzierung einiges an Geld sparen. Doch wann ist eine Umschuldung möglich bzw. nötig?

• Während der Zinsbindungsfrist können Sie eine Umschuldung bei Ihrer Bank anfragen. Jedoch wird in diesem Fall eine nicht unerhebliche Gebühr – die Vorfälligkeitszinsen – fällig. Auf Anfrage berechnet Ihnen Ihre Bank die Höhe dieser Entschädigung. Lassen Sie sich danach beraten, ob sich eine Umschuldung für Sie tatsächlich lohnt.

• Nach Ablauf von 10 Jahren haben Sie als Darlehensnehmer ein gesetzliches Kündigungsrecht. Die Kündigungsfrist beträgt hier 6 Monate. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht fällig. Prüfen Sie also rechtzeitig – egal wie lange Ihre tatsächliche Zinsbindungsfrist ist – ob eine Umfinanzierung Kosten einsparen kann.

• Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Umschuldung möglich, aber auch zwingend notwendig. Entweder Sie planen die Anschlussfinanzierung bei derselben Bank (dann nennt man dies Prolongation), oder Sie lassen sich erneut von einem unabhängigen Finanzierungsexperten beraten und vergleichen verschiedene Finanzierungsangebote miteinander.

Der Abschluss einer Finanzierung ist immer auch mit Risiken verbunden, insbesondere wenn es um große Beträge wie beim Hauskauf geht. Dazu zählen persönliche Risiken wie Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit, Scheidung oder Tod, die die Bedienung der Kreditschuld gefährden können. Auch Objektrisiken wie Schwamm oder unerwartete Sanierungsmaßnahmen können den Hauseigentümer in die Bredouille bringen. Dazu kommen Risiken, die sich aus einer schlecht konzipierten Finanzierung des Hauses ergeben, z.B. weil ein Bausparvertrag nicht rechtzeitig zuteilungsreif ist, die monatliche Finanzierungsrate nicht zum Ausgabeverhalten passt, etc.

Da eine Hausfinanzierung immer ein sehr individuelles Projekt ist, raten wir Ihnen, einen Termin für ein persönliches Beratungsgespräch zu vereinbaren. immoverkauf24 stellt Ihnen gerne einen Berater an Ihre Seite, der Sie zu allen Fragen der Hausfinanzierung kostenfrei und unverbindlich berät. Er nimmt Ihren Finanzierungsbedarf und Ihre Wünsche auf, vergleicht die Konditionen von über 400 Bankpartnern und entwickelt mit Ihnen gemeinsam das ideale Finanzierungskonzept für Ihr Haus.

Kaum jemand möchte bei Abschluss eines Hausdarlehens darüber nachdenken, was im möglichen Fall einer Trennung vom Ehepartner mit dem Haus bzw. der Finanzierung des Hauses passieren soll. Kommt es jedoch zur Scheidung, werden 2 grundsätzliche Fragen plötzlich sehr wichtig:

• Haben beide Eheleute den Kreditvertrag unterschrieben?
• Stehen beide als Eigentümer im Grundbuch?

Ist nur einer der Ehepartner Kreditnehmer, haftet zunächst nur dieser für den Hauskredit, auch wenn beide im klassischen Ehestand, der Zugewinngemeinschaft, als Wirtschaftseinheit verbunden waren. Das heißt, auch nach der Trennung erwartet die finanzierende Bank, dass der im Darlehensvertrag aufgeführte Kreditnehmer weiter die Raten für das Haus begleicht, auch wenn derjenige vielleicht gar nicht mehr im Haus wohnt, ggf. sogar schon die Immobilie auf den anderen Partner überschrieben hat (dann sollten die Kreditverträge entsprechend geändert werden).

Haben beide Eheleute den Kreditvertrag unterschrieben, was die Banken fast immer voraussetzen, dann haften auch beide weiter für die Zahlung der Kreditraten, jeweils in vollem Umfang. Das heißt, selbst, wenn untereinander vereinbart wurde, dass man sich die Kreditraten teilt, jedoch ein Partner in Verzug gerät, kann die Bank vom anderen Kreditnehmer die Begleichung der Raten verlangen.

Die gemeinsame Haftung kann auch dadurch nicht umgangen werden, in dem nur eine Partei den Darlehensvertrag unterschreibt, wenn zugleich aber beide als Eigentümer im Grundbuch stehen. Kommt der eine Kreditnehmer in Zahlungsverzug, kann die Bank eine Zwangsversteigerung betreiben und ihre Forderungen aus dem Versteigerungserlös befriedigen, sodass am Ende doch wieder beide Eheleute für die Begleichung der Kreditschuld haften.

Manchmal ist nach einer Scheidung der Hausverkauf für beide Parteien die beste Lösung, um wirtschaftlich klare Verhältnisse zu schaffen bzw. diese an die neue Lebenssituation anzupassen. Auf unserer Seite "Scheidung Hausverkauf" finden Sie weitere Informationen. 

Einen Hauskredit zu planen, ist eine komplexe Angelegenheit. Daher haben wir hier die wichtigsten 5 Schritte für Sie zusammengefasst:

1. Eigene Budgetplanung: Überlegen Sie sich schon vor dem Beratungsgespräch, wie viel Geld Sie benötigen bzw. wie hoch Ihre mtl. Wunschrate sein darf. Seien Sie hier lieber konservativ und rechnen Sie sich nichts schön
2. Eigene Wünsche formulieren: Seien Sie sich rechtzeitig über Ihre Wünsche an die Immobilienfinanzierung im Klaren: Wie wichtig ist Ihnen die Sicherheit eines festen Zinssatzes? Wie wichtig ist Ihnen Flexibilität?
3. Förderungsmöglichkeiten überprüfen: Seien Sie sich rechtzeitig über Ihre Wünsche an die Immobilienfinanzierung im Klaren: Wie wichtig ist Ihnen die Sicherheit eines festen Zinssatzes? Wie wichtig ist Ihnen Flexibilität?
4. Unterlagen zusammenstellen: Suchen Sie sich rechtzeitig alle relevanten Unterlagen heraus – besprechen Sie mit Ihrem Finanzierungsberater, welche Unterlagen die Banken für eine zügige Kreditentscheidung benötigen.
5. Angebote einholen und vergleichen: Vergleichen Sie verschiedene Angebote. Tipps zum richtigen Vergleichen haben wir für Sie unter Punkt 4 zusammengestellt.

Vergleich und kostenloses Angebot für Ihre Hausfinanzierung

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