Vollfinanzierung für Ihr Haus - Berechnung, Risiko & Konditionen

Bei der Vollfinanzierung einer Immobilie handelt es sich um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Bekannt ist eine solche Finanzierung auch als "Über-100%-Finanzierung" oder "110%-Finanzierung", da auch die Kaufnebenkosten finanziert werden. 

Bei der Vollfinanzierung eines Hauses - diese wird oft auch "über-100-Prozent-Finanzierung" genannt - bringt der Käufer beziehungsweise Bauherr keinerlei Eigenkapital mit in die Finanzierung ein. Die Bank finanziert somit den Kaufpreis der Immobilie sowie auch die Kaufnebenkosten. Der Kauf des Hauses oder der Wohnung wird also "voll finanziert". Eine solche Art der Finanzierung kommt nicht für jeden Darlehensnehmer infrage, da die Kreditinstitute diese nur unter strengen Voraussetzungen vergeben. Zudem sind Vollfinanzierungen sehr teuer und die monatlichen Darlehensraten sind dementsprechend hoch. Auch birgt eine Finanzierung ohne Eigenkapital gewisse Risiken, auf die wir in Punkt 6 näher eingehen. 

Es wird daher von Finanzierungsexperten empfohlen, dass der Käufer zumindest die Kaufnebenkosten selbst zahlt, damit er einen guten Zinssatz bekommt und die Genehmigungswahrscheinlichkeit für den Kredit erhöht wird. Dennoch kann eine 110-Prozent-Finanzierung für einige Immobilienkäufer eine Alternative darstellen - gerade aufgrund der aktuell sehr niedrigen Kreditzinsen. 

Während Immobilienkäufer, die 10-20 Prozent Eigenkapital aufbringen können, meist problemlos ihr Eigenheim finanziert bekommen, haben es Vollfinanzierer ohne jegliche Eigenmittel schwerer. Die Banken setzen dann ein hohes Einkommen und einen sicheren Arbeitsplatz voraus. Wie sonst auch kalkuliert die Bank, wie viel Geld der Kunde monatlich zur Verfügung hat und ob eine Immobilienfinanzierung in das Budget passt. Bei der Vollfinanzierung wird in der Regel ein größerer Puffer eingerechnet als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Aber auch die zu finanzierende Immobilie wird genauer betrachtet. Diese sollte bei einer Vollfinanzierung in einer guten bis sehr guten Lage liegen und keinerlei Modernisierungsstau aufweisen. 

Die Gesamtkosten einer Vollfinanzierung sind nicht zu unterschätzen. Mit unserem Rechner können Sie Ihre Baufinanzierung kalkulieren. Da die Voraussetzungen für die Bewilligung einer Vollfinanzierung je Bank sehr unterschiedlich sind, ist es wichtig, mit einem Finanzierungsexperten zu sprechen und verschiedene Finanzierungsangebote miteinander zu vergleichen. 

Nutzen Sie auch unseren Angebotsvergleichsrechner, um verschiedene Zinssätze zu vergleichen. So sehen Sie auf einen Blick, um wie viel teurer eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist. Mit unserem Nebenkostenrechner für den Immobilienkauf können Sie online die Nebenkosten für Ihren Immobilienerwerb berechnen und sehen so, wie hoch Ihr Eigenkapital für eine reine Kaufpreisfinanzierung (auch "100-Prozent-Finanzierung" genannt) sein müsste. 

Die Nennung konkreter Darlehensgeber für eine Haus-Vollfinanzierung ist nicht möglich, da jede Bank nach anderen Kriterien entscheidet, ob sie ein Hausdarlehen gewährt oder nicht. Während der einen Bank die persönlichen Daten des Kreditnehmers besonders wichtig sind (Beruf, Alter, Familienstand), legt die andere Bank Fokus auf die Darlehenssumme und die nächste Bank interessiert sich vorwiegend für eventuelle Sicherheiten des Antragstellers. Auch gibt es Banken, die Nachrangdarlehen anbieten. Diese Kreditinstitute finanzieren so die Kaufnebenkosten mit einem separaten Kredit.

Die meisten Kaufinteressenten denken, sie hätten kein Eigenkapital, da sie keine nennenswerten Ersparnisse auf einem Spar- oder Girokonto haben. Eigenkapital lässt sich jedoch auch anders generieren.

Zu den Möglichkeiten des Eigenkapitals zählen:

• Privatdarlehen innerhalb der Familie
• Einbringen von weiteren Immobilien als Sicherheit
• Einbringen von Manpower in Form einer Muskelhypothek
• Lassen Sie sich bezüglich von eventuellen Fördermitteln beraten
• Nutzen Sie einen bestehenden Bausparvertrag als Bauspardarlehen
• Nutzen Sie Nachrangdarlehen oder Ratenkredite zur Finanzierung des Eigenkapitals

Die Vollfinanzierung einer Immobilie birgt Risiken, die dazu führen, dass die Banken Risikoaufschläge einkalkulieren und eine höhere Tilgung verlangen. Da kein Eigenkapital eingebracht wird, besteht das Risiko, dass falls ein Darlehensnehmer seine Raten nicht mehr bedienen kann, die Immobilie für einen geringeren Preis verkauft wird, als die Restschuld zum Verkaufszeitpunkt beträgt. Der Darlehensnehmer hat dann keine Immobilie mehr und eine Restschuld, die bei der Bank beglichen werden muss. Folglich hat die Bank bei dieser Art der Baufinanzierung Interesse daran, durch hohe Darlehensraten möglichst schnell die Darlehenssumme zurückzubekommen. Vollfinanzierer müssen also mit höheren monatlichen Belastungen rechnen.

Vor Vergabe des Darlehens berechnet die Bank den Beleihungswert der Immobilie, also den Verkehrswert der Immobilie, abzüglich aller Risiken. Nur, wenn dieser hoch genug ist, wird das Darlehen gewährt.

Wer ein Haus voll finanzieren möchte, muss mit einem gewissen Zinsaufschlag rechnen. In der aktuellen Niedrigzinsphase liegen die Sollzinsen für eine 110-Prozent-Finanzierung bei knapp 2 %. Vergleichen wir die Zinssätze für eine Vollfinanzierung mit denen einer 100-Prozent-Finanzierung anhand eines Beispiels: 

Auch wenn die Vollfinanzierung teurer ist als die Finanzierung mit Eigenkapital, lohnt sie sich meist im Vergleich zur lebenslangen Miete. Die Rechnung ist einfach: Während die Miete trotz monatlicher Zahlung immer weiter steigt und niemals zu Immobilienbesitz führt, wird das Darlehen in der Summe monatlich geringer und am Ende besitzt der Darlehensnehmer ein Haus. Auch das Zahlen von hohen Zinsen abhängig von der Sollzinsbindung von bis zu 3 % oder höher ist im Regelfall besser, als die weitere Mietzahlung.

Wer noch darüber nachdenkt, ob er kaufen oder mieten soll, sollte sich ausrechnen, wie hoch die zu erbringende Miete bis zu seinem Lebensende ist und ob die Finanzierung sich trotz relativ hoher Zinsen lohnt. Hierbei ist außerdem zu berücksichtigen, dass ein Mieter, der aufgrund des Ansparens von Eigenkapital zunächst weiter mietet, doppelt belastet ist: durch die Sparbeträge und die Miete. Wer schneller kauft, ist schneller kein Mieter mehr und wirtschaftet in die eigene Tasche.