Kapitalanlage finanzieren - Tipps, Infos & Checkliste

Eine Immobilie als Kapitalanlage: Das kann je nach Vermögenssituation und gekauftem Objekt eine sinnvolle Entscheidung sein – insbesondere in Zeiten, in denen als sicher geltende Anlagemöglichkeiten wie etwa Anleihen kaum noch eine nennenswerte Verzinsung abwerfen und Immobilienkredite vielfach mit einem Sollzins von weniger als einem Prozent zu haben sind. Zudem bieten Kapitalanlageimmobilien den großen Vorteil, dass der Markt sich unabhängig vom Geschehen an den Börsen und der Konjunktur entwickelt. Auch die niedrigen Zinsen sprechen für ein Investment in eine Eigentumswohnung oder ein anderes Objekt. 

Was sind die Mindestanforderungen der Banken bei der Finanzierung?

Es gibt Kapitalanleger, die eine vermietete Eigentumswohnung oder sogar ein Mehrfamilienhaus problemlos kaufen können, ohne einen Immobilienkredit aufzunehmen. Ansonsten gilt, dass sie zunächst den Rahmen für die Immobilienfinanzierung abstecken sollten. Wie bei der Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie ist auch bei der Finanzierung einer Kapitalanlage die Höhe des Eigenkapitals wichtig. Am einfachsten erhalten Anleger einen Hauskredit, wenn sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sowie die Erwerbsnebenkosten mit Eigenkapital finanzieren können.

Üblicherweise verlangen Banken auch von Kapitalanlegern, dass sie einen Teil des Kaufpreises – mindestens jedoch die Kaufnebenkosten – aus eigenen Mitteln finanzieren können. Einige Banken machen aber durchaus auch Ausnahmen von den gängigen Anforderungen an die Eigenkapitalquote. Die Chancen für einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital stehen generell umso besser, je höher und beständiger das Einkommen ist und sofern andere Sicherheiten vorhanden sind.

Ob Eigenheim oder Kapitalanlageimmobilie – die Baufinanzierung sollte in beiden Fällen vor dem Kauf gründlich durchgerechnet werden. Und auch in puncto Eigenkapital gibt es keinen gravierenden Unterschied: Es sollte unabhängig von der späteren Nutzung möglichst bei 20 Prozent liegen.

Es gibt jedoch auch einige Unterschiede, die Kapitalanleger bei der Kalkulation der Immobilienfinanzierung berücksichtigen sollten:

1. Mieteinnahmen (realistisch) kalkulieren: Um die monatlich tragbaren Darlehensraten zu ermitteln, müssen Selbstnutzer lediglich ihre Einnahmen und Ausgaben ermitteln. Das gilt auch für Kapitalanleger – setzt aber auch voraus, dass sie die zu erwartende Höhe der monatlichen Miete abschätzen müssen, da diese zu den Einnahmen zählt.
2. Risikopuffer einplanen: Auch bei Immobilien in bester Lage, die sich problemlos vermieten lassen, kann es vorübergehend zu Leerstand kommen. Manchmal kommt es vor, dass der Mieter mit den Mietzahlungen in Rückstand gerät, in seltenen Fällen verschwinden Mietnomaden, ohne die Miete gezahlt zu haben. Auch Renovierungsarbeiten können zu einem vorübergehenden Mietausfall führen. Es ist daher ratsam, beim Durchrechnen der Immobilienfinanzierung nicht zu knapp zu rechnen und darauf zu achten, dass die Darlehensraten für eine Weile auch ohne Mieteinnahmen problemlos gezahlt werden können.
3. Rücklage für Sanierungskosten berücksichtigen: Anders als Selbstnutzer, die selbst entscheiden können, ob und wann sie beispielsweise Bad oder Küche renovieren, müssen Kapitalanleger laufend dafür sorgen, dass die Immobilie in einem guten Zustand ist. So lässt sich eine Wohnung mit veralteter Küche schlechter vermieten als eine mit neuer Küchenausstattung. Daher ist es je nach Baujahr empfehlenswert, rund 20 Prozent der Gesamtkosten als Instandhaltungsrücklage einzukalkulieren.
4. Steuerliche Aspekte durchrechnen: Um die Baufinanzierung umfassend durchzurechnen, ist es wichtig, auch die steuerlichen Auswirkungen des Immobilienkaufs zur Kapitalanlage zu kennen (siehe hierzu auch Punkt 5).

Der Markt für Kapitalanlage-Immobilien lässt sich in folgende Kategorien aufteilen:

• Gewerbeimmobilien: Dazu gehören Bürohäuser, Logistikgebäude und Einzelhandelsflächen. Diese Art der Kapitalanlage nutzen überwiegend professionelle Anleger. Über offene und geschlossene Immobilienfonds können Privatanleger indirekt in solche Objekte investieren.

• Betreiberimmobilien: Unter diesem Sammelbegriff werden Hotels und Pflegeimmobilien, Altersheime bzw. Seniorenresidenzen zusammengefasst. Dieser Markt ist weitgehend von professionellen Anlegern geprägt, Privatanlegern steht die Möglichkeit offen, über indirekte Investments einzusteigen.

• Wohn- und Geschäftshäuser: Diese Mischform umfasst Wohnhäuser mit Läden oder Praxisräumen, die sich zumeist im Erdgeschoss befinden.

• Wohnimmobilien: Innerhalb dieser Kategorie wird zwischen Einfamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern sowie Mehrfamilienhäusern (Zinshäusern) und Eigentumswohnungen unterschieden. Ein Untersegment stellen sogenannte Mikro-Apartments dar, die beispielsweise als Studentenwohnungen oder von jungen Berufstätigen bzw. Pendlern genutzt werden. Eine vermietete Wohnung kaufen private Investoren typischerweise als Kapitalanlage, je nach finanziellen Möglichkeiten erwirbt diese Käufergruppe auch Mehrfamilienhäuser. In diesem Marktsegment konkurrieren sie mit professionellen Anlegern, die diese Anlageform ebenfalls schätzen. Eine Unterkategorie stellen zudem Ferienwohnungen dar, die von Anlegern entweder durchweg vermietet oder teilweise auch selbst genutzt werden.

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Jede Finanzierung hat Ihre Risiken - insbesondere bei Immobilienfinanzierungen sollte man nicht vorschnell handeln. Folgende Risiken sollten Kapitalanleger daher beim Kauf und bei der Finanzierung berücksichtigen:

• Zu hohe Ratenbelastung bei Ausfall von Mieteinnahmen

Auch wenn Sie die Bonität Ihrer Mieter sorgfältig prüfen und eine sehr genaue Auswahl der Mieter treffen. Vor einem Mietausfallrisiko ist keiner 100%ig geschützt. Prüfen Sie daher vor dem Kauf: Sind die monatlichen Kreditraten auch ohne Mieteinnahmen über einen längeren Zeitraum tragbar? 

• Unerwartete Zinserhöhung nach dem Zinsbindungsende

Ein Immobiliendarlehen wird meist mit einer festgelegten Sollzinsbindung abgeschlossen - der Kredit ist i.d.R. dann noch nicht vollständig zurückgezahlt. Eine Anschlussfinanzierung steht an. Bedenken Sie schon vorab, ob Sie eine eventuelle Zinserhöhung später auch tragen können. 

• Unvorhergesehene Ausgaben

Rechnen Sie mit ungeplanten Kosten. Z.B. für Reparaturen, Sonderumlagen oder Nachzahlungen. 

Unterm Strich sollte die Entscheidung für den Kauf einer Kapitalanlageimmobilie sorgfältig abgewogen werden, denn schließlich geht es um eine langfristige Investition mit hohen Kosten. Dafür ist es unabdingbar, sich sowohl mit den Gegebenheiten auf dem Immobilienmarkt als auch mit der Immobilienfinanzierung auseinanderzusetzen. Auch die steuerlichen Aspekte sollten dabei berücksichtigt werden.

• Eignet sich eine Immobilie als Kapitalanlage für mich? 

Hier sollten folgende Punkte ehrlich beantwortet werden:

• Reicht mein Eigenkapital aus?
• Kann ich die empfohlene Instandhaltungsrücklage bilden?
• Habe ich genügend regelmäßiges Einkommen, um evtl. Mietausfälle und/oder steigende Kreditzinsen tragen zu können?
• Passen meine langfristigen Renditeerwartungen zu meinen Rendite-Vorstellungen und zum Risiko?

• Habe ich mich umfassend über den Immobilienmarkt informiert?

Wie hoch sind die ortsüblichen Mieten? Wie sieht es mit dem Wohnungsleerstand aus? Bleiben die Mieter längerfristig wohnen oder gibt es einen häufigen Mieterwechsel? Diese und ähnliche Fragen sollten geklärt werden. Informationen können Sie z.B. bei Vermieterverbänden erhalten oder durch Einblick in den offiziellen Mietenspiegel und Mietgesuche bzw. Immobilienanzeigen im Internet.

• Habe ich mich umfassend über die Lage meiner Wunschimmobilie informiert? 

Lernen Sie die Lage der Wunschimmobilie gut kennen, denn nur so können Sie sich ein Bild davon machen, wie sich die Anlageimmobilie zukünftig entwickeln kann. Daher gilt, dass die Renditeimmobilie lieber nah am eigenen Wohnort liegen sollte. So können Sie ggf. auch schnell handeln, sollten Herausforderungen auftreten. 

• Habe ich mir die Immobilie selber gut genug angeschaut? 

Auch wenn vieles gerade jetzt für einen Immobilienkauf spricht, sollte bei Ihnen keine Hektik aufkommen. Begutachten Sie die Wunschimmobilie genau - evtl. zusammen mit einem Sachverständigen. Achten Sie auch auf den Grundriss (Beispiel: Größe und Ausrichtung der Räume - Südlage von Wohnzimmer und Balkon wird i.d.R. bei Mietern bevorzugt) und Erreichbarkeit der Wohnung (gibt es z.B. einen Aufzug?). Wurde die Immobilie in der Vergangenheit saniert oder gibt es einen Modernisierungsstau? Verlassen Sie sich hier nicht nur auf die Aussagen des Immobilienmaklers, sondern fragen Sie auch direkt bei der Verwaltung nach. Achten Sie auch auf die direkte Nachbarschaft, damit sich auch Ihre zukünftigen Mieter in der Immobilie wohlfühlen. 

• Habe ich alle relevanten Unterlagen eingesehen? 

Schauen Sie sich bei dem Kauf einer Eigentumswohnung die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen an. Aus den Protokollen geht hervor, welche Maßnahmen zukünftig geplant sind und ob für diese Sonderumlagen gezahlt werden müssen. Auch können Sie hier die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft ersehen, wie z.B. die Höhe der angesparten Rücklagen. Lassen Sie sich auch einen aktuellen Grundbuchauszug und Energieausweis (Energieausweis Werte) zeigen. 

• Warum wird die Immobilie verkauft? Steht die Immobilie leer oder ist sie bereits vermietet?

Fragen Sie die Verkäufer nach dem Verkaufsgrund - ist dieser plausibel? Wird die Immobilie bereits von Mietern bewohnt, dann lassen Sie sich anhand von Kontoauszügen die letzten Mietzahlungen zeigen. So können Sie direkt sehen, ob es in der Vergangenheit Mietrückstände gab. 

• Habe ich mich um eine gute Immobilienfinanzierung für meine Kapitalanlage gekümmert? 

Vergleichen Sie verschiedene Kreditangebote miteinander - helfen können Ihnen hier auch die Tilgungspläne, die Bestandteil einer jeden Baufinanzierung sind. Weniger wichtig sind hier - im Gegensatz zu Finanzierungen für Selbstnutzer -  die Kreditzinsen, da diese steuerlich absetzbar sind. Achten Sie bei der Immobilienfinanzierung z.B. auf Möglichkeiten zu Sonderzahlungen und Flexibilität der Tilgungsraten. Bei einem Kreditvergleich sollte immer eine schufaneutrale Konditionsanfrage und keine Kreditanfrage seitens des Finanzierungsvermittlers erfolgen. Lesen Sie hier mehr zum Thema "Schufa-Auskunft". 

Auch wenn Kapitalanleger im Unterschied zu Selbstnutzern die Finanzierungskosten steuerlich geltend machen können, sollten sie auf optimale Kreditkonditionen achten. Daher ist es ratsam, Finanzierungsangebote verschiedener Kreditgeber zu vergleichen. 

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