Mehrfamilienhaus finanzieren – 5 Tipps für Kapitalanleger

Mehrfamilienhäuser oder auch vermietete Eigentumswohnungen gelten als sinnvolle Ergänzung eines breit aufgestellten Anlageportfolios, da sie unabhängig vom Auf und Ab an den Börsen zu stabilen regelmäßigen Einnahmen beitragen. Dabei nehmen Investoren mittlerweile auch Renditen von weit weniger als fünf Prozent in Kauf, die üblicherweise angestrebt werden. Die Entscheidung für eine solche Anlage setzt allerdings voraus, dass die Investition langfristig auch problemlos gestemmt werden kann.

Da für ein Mehrfamilienhaus je nach Standort und Größe eine Investitionssumme im siebenstelligen Bereich erforderlich ist, wird vielfach die Finanzierung über eine Bank benötigt. Doch wie viel Eigenkapital müssen Anleger vorweisen, die ein Zinshaus erwerben möchten? Wie bewerten die Banken solche Immobilien und worin unterscheidet sich die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses von der klassischen Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie? Erhalten Sie günstigere oder ungünstigere Konditionen als Selbstnutzer? Alle wichtigen Aspekte rund um die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern im Überblick.

Banken finanzieren eine Immobilie generell nur dann, wenn sie Risiken der Kreditvergabe vernünftig einschätzen können und diese als überschaubar einstufen. Einige Banken konzentrieren sich aus Kostengründen auf das Massengeschäft mit Selbstnutzern, die über ein regelmäßiges Einkommen verfügen und ausreichend Eigenkapital mitbringen. 

Investorenfinanzierungen für Renditeobjekte wie zum Beispiel vermietete Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser werden jedoch nicht von jeder Bank angeboten, weil sie weitaus mehr Aufwand für die Prüfung erfordern. Der Grund: Die Bewertung der Immobilie gestaltet sich aufwändiger, da nicht nur die Substanz des Objekts beurteilt werden muss, sondern auch die langfristigen Ertragsaussichten (siehe Frage 3).

Gleichwohl gibt es genügend Banken, die eine solche Finanzierung anbieten – daher lohnt es, die Konditionen verschiedener Institute zu vergleichen und sich nicht mit dem Finanzierungsangebot der Hausbank zufriedenzugeben.

Ein Mehrfamilienhaus finanziert sich zwar bei vollständiger Vermietung weitgehend aus den laufenden Mieteinnahmen, doch Banken kalkulieren sehr vorsichtig und nehmen unterschiedlich hohe Abschläge auf die langfristig zu erwartenden Mieteinnahmen vor. Schließlich ist nicht sichergestellt, dass alle Wohneinheiten durchgehend vermietet sind und kein Leerstand auftritt. Zudem können auch größere, unvorhergesehene Sanierungsarbeiten anfallen.

Generell überprüfen Banken die wirtschaftlichen Verhältnisse von Investoren, die ein Mehrfamilienhaus finanzieren möchten. Fällt die Überprüfung der Bonität und der Vermögensverhältnisse des Kaufinteressenten positiv aus und wird auch das Renditeobjekt hinsichtlich seines Beleihungswertes positiv eingeschätzt (siehe Frage 3), besteht die Chance auf eine Finanzierungszusage.

Bevor eine Bank eine Finanzierungszusage erteilt, ermittelt sie den Beleihungswert des Objekts, der als Sicherheit für den Immobilienkredit dient. Dieser ist nicht mit dem Kaufpreis gleichzusetzen, sondern wird üblicherweise niedriger angesetzt. Der Grund: Der Beleihungswert soll den Wert widerspiegeln, der sich zu jeder Zeit am Markt erzielen lässt – also auch dann, wenn beispielsweise das allgemeine Kaufpreisniveau zwischenzeitlich gesunken ist. Die Vorgaben zur Berechnung des Beleihungswerts ergeben sich aus der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Diese schreibt unter anderem vor, dass bei Darlehensbeträgen über 400.000 Euro ein Gutachter für Immobilien beziehungsweise Sachverständiger hinzugezogen werden muss. Dies dürfte bei Mehrfamilienhäusern üblicherweise der Fall sein.

Die Ermittlung des Beleihungswerts erfolgt dann in zwei Schritten: Zunächst wird der Verkehrswert berechnet. Hierfür wenden Banken - anders als bei selbstgenutztem Wohneigentum – nicht das Sachwertverfahren, sondern das Ertragswertverfahren an. Dabei ergibt sich der Verkehrswert – stark vereinfacht – aus dem Bodenwert, zuzüglich des Gebäudeertragswerts. Zu Letzterem zählt unter anderem auch der Rohertrag, für den die ortsübliche Jahresmiete angesetzt wird. Dieser wird um die Bewirtschaftungskosten gekürzt, die sich aus Verwaltungskosten, Abschreibungen, Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis zusammensetzen. Dies wird bei Wohnimmobilien mit zwei Prozent der Bruttomieteinnahmen beziffert.

Ist der Verkehrswert ermittelt, nimmt die Bank einen Sicherheitsabschlag vor, der je nach Kreditinstitut bei bis zu 20 Prozent liegen kann. Vom so ermittelten Beleihungswert hängen unter anderem die Konditionen für den Darlehensvertrag ab.

Ein Mehrfamilienhaus kaufen und die Kreditraten einfach mit den Mieteinnahmen zahlen – Eigenkapital? Überflüssig. So mancher Investor in spe denkt so. Doch die Realität sieht anders aus – und das aus gutem Grund. Denn die Banken berücksichtigen bei der Risikoeinschätzung vor der Finanzierungszusage zum einen, dass es auch zu Mietausfällen und unvorhergesehenen Instandhaltungskosten kommen kann. Zum anderen verlangen sie, dass mindestens die Erwerbsnebenkosten durch Eigenkapital gedeckt sind. Wird ein Immobilienmakler eingeschaltet, müssen Käufer für die Erwerbsnebenkosten je nach Standort des Mehrfamilienhauses bis zu 13 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren.

Anders als bei Gewerbeimmobilien wie etwa Büros, für deren Finanzierung über die Kaufnebenkosten hinaus in der Regel 20 Prozent Eigenkapital oder andere Sicherheiten vorausgesetzt werden, variieren die Eigenkapitalanforderungen der Banken bei der Finanzierung von Mehrfamilienhäusern. Wie viel Eigenkapital ein Investor vorweisen muss, um eine Finanzierungszusage zu erhalten, hängt unter anderem auch von seiner Bonität und seinem Vermögen ab. Wer ein hohes und stabiles Einkommen nachweisen kann, hat grundsätzlich bessere Chancen auf eine Finanzierung, die weniger Eigenkapitaleinsatz erfordert. Selbständige, Unternehmer und Freiberufler müssen hingegen mehr Eigenkapital vorweisen, da ihr Einkommen größeren Schwankungen unterliegt. Auch die jeweiligen Vermögensverhältnisse werden von den Banken berücksichtigt, ebenso die Bewertung des Mehrfamilienhauses (siehe Punkt 3).

Für die Investorenfinanzierung, wie die Finanzierung von Renditeobjekten auch bezeichnet wird, setzen Banken in der Regel geringfügig abweichende Zinskonditionen an. Dies ist unter anderem auf die Unterschiede bei der Immobilienbewertung zurückzuführen.

Wie bei Immobiliendarlehen für Selbstnutzer hängen die Zinskonditionen letztlich davon ab, für wie riskant die Bank die Finanzierung einschätzt. Wer eine gute Bonität vorweisen kann, ausreichend Eigenkapital zur Verfügung hat und ein Mehrfamilienhaus finanzieren will, dessen Ertragswert von der Bank hoch eingeschätzt wird, hat gute Chancen auf attraktive Darlehenskonditionen.