Vermietete Wohnung kaufen: 6 Fragen zur Kapitalanlage

Die Motivation, eine vermietete Wohnung zu kaufen, besteht in der Regel darin, bestehendes Kapital ertragreich und sicher anzulegen. Der Kauf einer vermieteten Immobilie führt jedoch nicht in jedem Fall zu einem garantierten Anlageerfolg und einer auskömmlichen Rendite. Daher ist es wichtig, vor dem Kauf nicht nur die Immobilie sorgfältig unter die Lupe zu nehmen, sondern auch das Mietverhältnis zu prüfen, die Lage und den Kaufpreis richtig einzuschätzen und die Immobilienfinanzierung solide zu gestalten. So steigen die Chancen, dass sich der Kauf einer vermieteten Wohnung langfristig als kluges Immobilien Investment erweist.

Eine vermietete Wohnung zu kaufen erfordert gesicherte finanzielle Verhältnisse. So sollten sich einerseits die monatlichen Kreditraten für das Immobiliendarlehen über die laufenden Mieteinnahmen finanzieren lassen. Weiterhin benötigen Eigentümer vermieteter Wohnungen ausreichend Kapital, um die Investition langfristig stemmen zu können. So muss bei der Kalkulation der Einnahmen beispielsweise berücksichtigt werden, dass die Wohnung vorübergehend auch einmal leer stehen kann oder dass der Mieter nicht zahlt. Zudem müssen Eigentümer auch in der Lage sein, die werterhaltenden Maßnahmen wie zum Beispiel Sanierungen zu zahlen, die von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden und häufig nur durch Sonderumlagen finanziert werden können.

Daher sollte eine vermietete Eigentumswohnung nur dann als Anlageobjekt in Erwägung gezogen werden, wenn Einnahmeausfälle und unvorhergesehene hohe Kosten nicht zu finanziellen Problemen führen. Dies sollte in der Regel dann gewährleistet sein, wenn das laufende Einkommen hoch genug ist, um für solche Eventualitäten Rücklagen zu bilden. Alternativ sollte ausreichend Vermögen vorhanden sein, auf das bei Bedarf zurückgegriffen werden kann.

Einkommen und Vermögen spielen auch deshalb eine wichtige Rolle, weil davon auch abhängt, ob (und zu welchen Konditionen) eine Bank den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung überhaupt finanziert. Wer nicht einmal die Kaufnebenkosten über das Eigenkapital finanzieren kann, wird keine Finanzierungszusage der Bank erhalten. Ausnahmen gibt es nur, wenn es Sicherheiten wie andere unbelastete Immobilien oder Vermögenswerte gibt.

• Wie wichtig ist die Flexibilität? Anders als Anlagen an der Börse können Immobilien nicht so einfach verkauft werden, falls Kapital benötigt wird. Allein schon aus steuerlichen Gründen ist es in der Regel nur dann sinnvoll, eine vermietete Wohnung zu kaufen, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren mindestens eingehalten wird. Der Grund: Erst danach kann der Veräußerungsgewinn steuerfrei vereinnahmt werden. Da der Immobilienverkauf mit einigem (Zeit-) Aufwand verbunden ist und zudem auch die hohen Erwerbsnebenkosten beachtet werden müssen, sollte der Kauf einer vermieteten Wohnung nur dann in Erwägung gezogen werden, wenn sie auch langfristig gehalten werden kann. Weiterhin ist es bei dieser Anlageform nicht flexibel möglich, weiteres Kapital jederzeit einzubringen oder Kapital zu entnehmen.

• Wie hoch darf das Risiko sein? Immobilien gelten als sichere Anlageform, ein Totalverlust, der bei Aktien zum Beispiel möglich ist, ist bei einem Immobilieninvestment in eine vermietete Eigentumswohnung unwahrscheinlich bzw. unmöglich. Somit eignet sich der Kauf einer vermieteten Wohnung besonders für auf Sicherheit bedachte Kapitalanleger.

• Wie hoch soll die Rendite sein? Renditen sind in der Regel risikoabhängig. Bei Immobilien spielen die Faktoren Lage und Wertentwicklung des Objektes sowie Anschaffungspreis eine wichtige Rolle bei der Renditeberechnung. Wer in traditionell hochpreisigen und wertstabilen, sicheren Lagen kauft, kann eine geringere Rendite erwarten als bei Kauf einer preiswerten Immobilie in (noch) unattraktiver Lage. Hierbei kommt es auf die erzielbare Miete und erwartete Wertentwicklung der Wohnung an.

Um die Rendite zu berechnen, wird zunächst einmal der Vervielfältiger herangezogen. Er gibt an, nach wie vielen Jahren die Anschaffungskosten über die Mieteinnahmen wieder hereingeholt werden. Berechnet wird er, indem die Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) durch die Jahresnettokaltmiete geteilt werden. Beispiel: Liegen die Anschaffungskosten bei 300.000 Euro und die Jahresnettokaltmiete bei 15.000 Euro, liegt der Vervielfältiger (auch als Faktor bezeichnet) bei 20. Bei diesem Kaufpreis und dieser Jahresnettokaltmiete beträgt die Rendite fünf Prozent, sie ergibt sich aus dem Kehrwert des Vervielfältigers, also 1/20. Alternativ kann die Mietrendite auch ermittelt werden, indem die Jahresnettokaltmiete mit 100 multipliziert und durch den Kaufpreis geteilt wird.

Da die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind, liegen die Kaufpreise heute in vielen Regionen beim 25- bis 30-fachen der Jahresnettokaltmiete, teils sogar deutlich darüber. Dementsprechend sind auch die Renditen gesunken. Der Grund für diese Entwicklung: Steigen die Kaufpreise stark an, müssten die Mieten ebenfalls stark steigen, damit die Rendite konstant bleibt. Dies ist jedoch nicht in vollem Umfang der Fall, da die Mieten nicht beliebig erhöht werden können. Hierbei spielt auch die Mietpreisbremse eine Rolle.  

Die ehemalige Faustregel, dass eine vermietete Wohnung etwa fünf Prozent Rendite abwirft und ein Kaufpreis in Höhe des 20-fachen der Jahresnettokaltmiete als vernünftig eingeschätzt werden kann, gilt in vielen Lagen daher heutzutage nicht mehr und stellt einen absoluten Optimalfall dar. Derzeit werden auch Immobilien gekauft, deren Rendite deutlich niedriger ist. Dies ist vor allem bei Objekten in sehr gefragten Lagen der Fall. Hier geben sich Anleger mit deutlich weniger Rendite zufrieden, dafür bieten diese Immobilien mit größerer Wahrscheinlichkeit als andere Objekte in weniger guter Lage Aussichten auf eine stabile Wertentwicklung. Wie bei jeder Kapitalanlage gilt also: Die Rendite fällt umso höher aus, je höher das Risiko ist – und umgekehrt.

Wie beim Kauf einer Wohnung zur Selbstnutzung sollte vor der Kaufentscheidung nicht nur die Immobilie, sondern auch die Lage genau unter die Lupe genommen werden. Wichtigster Punkt ist die erwartete Wertentwicklung in der Region: Werden die Immobilienpreise tendenziell steigen, stagnieren oder gar sinken, kommt es zu einer Wertsteigerung der Immobilie? Weiterhin spielt das Objekt an sich eine wichtige Rolle: Ist das Haus in gutem Zustand und sind beispielsweise öffentliche Verkehrsmittel sowie Geschäfte des täglichen Bedarfs gut erreichbar, so lässt sich die Wohnung besser vermieten und später auch einmal besser verkaufen, wenn gewünscht.

Noch mehr als beim Kauf einer Wohnung zur Selbstnutzung kommt es beim Kauf einer vermieteten Wohnung auf folgende Aspekte an, die für möglichst auskömmliche und besser kalkulierbare Rendite sorgen:

• Angemessener Kaufpreis
  
  „Im Einkauf liegt der Gewinn“ lautet eine gängige Anlageregel. Sie besagt, dass die Chancen, später einmal mit dem Verkauf der Immobilie einen Gewinn zu erzielen, umso größer sind, je weniger überzogen der Kaufpreis war. Der Grund: Wer überteuert einkauft, muss auf einen deutlich höheren Preiszuwachs hoffen, um einen Gewinn zu erzielen. Vermietete Wohnungen sind deshalb bei Anlegern so beliebt, da ihr Einkaufspreis um bis zu 30 % unter dem einer frei gelieferten Wohnung liegt.
  
  
• Kein Sanierungsstau, gute Substanz der Immobilie
  
  Eine vermietete Wohnung rechnet sich umso mehr, je weniger unvorhergesehene Sanierungsarbeiten künftig anfallen. Diese müssen nicht nur finanziert werden und schmälern den Ertrag. Sie können je nach Umfang auch Mietminderungen nach sich ziehen, zu denen Mieter bei deutlichen Beeinträchtigungen unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt sind. Andererseits können sie dazu führen, dass Mieterhöhungen möglich sind.
  
  
• Stabiles Mietverhältnis sowie gute Chancen auf zügige Neuvermietung
  
  Wer eine vermietete Wohnung kauft, erhofft sich möglichst wenig Vermietungsaufwand. Eine gut vermietbare Lage sowie ein solides, bestehendes Mietverhältnis mit einem zuverlässigen Mieter sind das A und O (mehr unter Punkt 4 Welche Rolle spielen der aktuelle Mieter und der laufende Mietvertrag?). Nur besonders risikobereite Anleger, die darauf hoffen einen "schlechten" Mieter loszuwerden, nehmen riskante oder wenig ertragreiche Mietverhältnisse in Kauf, um einen noch geringeren Preis für die Immobilie zu zahlen.

Vorübergehender Leerstand nach Auszug des Mieters ist ein weiterer Renditekiller und umso unwahrscheinlicher, je gefragter die Lage und die Wohnung sind. Daher ist es beispielsweise sinnvoller, eine gut geschnittene kleine 2-Zimmer-Wohnung zu kaufen als eine große 1-Zimmer-Wohnung. Der Interessentenkreis für Zwei-Zimmer-Wohnungen ist größer, die Chancen für eine zügige Neuvermietung erhöhen sich daher. Auch die Lage der Wohnung im Haus spielt eine Rolle: In Häusern ohne Fahrstuhl eignen sich Wohnungen in höheren Etagen nicht für jeden. Erdgeschosswohnungen sind ebenfalls nicht immer einfach zu vermieten.

Ebenfalls wichtig: Was beeinträchtigt die Wohnqualität? Liegt das Haus etwa in einer Einflugschneise, ist die Wohnung eher dunkel, liegt sie an einer viel befahrenen Straße? Diese Punkte können Mietinteressenten ebenfalls abschrecken.

Wer sich entscheidet, statt einer freien eine vermietete Wohnung zu kaufen, hat zunächst den Vorteil, dass er die Wohnung zu einem deutlich günstigeren Preis erwerben kann, da freie Wohnungen im Schnitt rund 20 bis 30 Prozent teurer angeboten werden. Zudem entfällt die Suche nach einem Mieter.

Generell ist vor dem Kauf zu beachten, dass der Mietvertrag vom Wechsel des Eigentümers unberührt bleibt. Anders formuliert: „Kauf bricht nicht Miete“. Daraus ergibt sich, dass der Käufer den Mietvertrag praktisch mit übernimmt und das Mietverhältnis nahtlos fortgesetzt wird. Daher sollte vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung sorgfältig geprüft werden, ob das künftig weiterlaufende Mietverhältnis Anlass für Probleme liefern könnte oder nicht.

Kaufinteressenten einer vermieteten Wohnung sollten möglichst folgendes in Erfahrung bringen:

• Gab es bisher Probleme mit den Mietern – etwa wegen Streitigkeiten zu Mietminderungen oder Sanierungsarbeiten?
• Wird die Miete stets pünktlich gezahlt?
• Ist der Mieter solvent (ggf. Bonitätsauskunft einholen)?
• Gibt es Mietrückstände?
• Wie ist der Mietvertrag gestaltet – eher mieter- oder vermieterfreundlich?

Eine vermietete Wohnung zu kaufen, erfordert einen hohen Kapitaleinsatz. Allerdings hat nicht jeder Anleger ausreichend Eigenkapital zur Verfügung, um beispielsweise eine Wohnung für 250.000 Euro zu kaufen. Zudem sollte auch nicht das gesamte vorhandene Vermögen in eine solche Wohnung investiert werden. Daher ist es üblicherweise erforderlich, einen Wohnungskredit aufzunehmen, um den Kaufpreis zu finanzieren. Dabei sollten mindestens die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital finanziert werden. Diese liegen je nach Standort der Immobilie beim Kauf mit Makler bei bis zu 13 Prozent des Kaufpreises.

Da vermietete Wohnungen deutlich preiswerter sind als freie, scheint es naheliegend, auch bei gewünschter Selbstnutzung eine vermietete Wohnung zu erwerben – und dann einfach Eigenbedarf anzumelden. Dies kann jedoch problematisch sein, da der Gesetzgeber sehr strenge Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung stellt. Daher ist nicht auszuschließen, dass eine solche Kündigung nicht reibungslos möglich ist und es zu einem langwierigen Rechtsstreit kommen kann. Daher sollte ein Kauf mit gewünschter Selbstnutzung gründlich überlegt werden.

Wann Eigenbedarf grundsätzlich zulässig ist, hängt auf der Mieterseite davon ab, ob ihm der Auszug zugemutet werden kann oder ob ein Härtefall vorliegt. Ein solcher wäre beispielsweise gegeben, wenn die Mieterin schwanger ist. Zudem muss der Eigentümer mehrere Voraussetzungen beachten:

1. Der Eigenbedarf muss für die entsprechenden Personen generell zulässig sein
2. Es müssen Kündigungsfristen beachtet werden
3. Der Eigenbedarf muss im Kündigungsschreiben begründet werden
4. Die Gründe für den Eigenbedarf müssen vernünftig und nachvollziehbar sein
5. Hat der Verkäufer das betreffende Haus in Wohneigentum aufgeteilt und verkauft die Wohneinheiten nun nach und nach?

Letzteres ist wichtig zu wissen, weil Mieter, die vor Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen gemäß § 577a BGB drei Jahre nach dem Verkauf durch den bisherigen Mehrfamilienhauseigentümer vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt sind. Herrscht Wohnraummangel vor Ort, kann die Frist von der Landesregierung auch auf zehn Jahre erweitert werden.

Kommt es zu einem Rechtsstreit und verweist der Mieter auf einen Härtefall, muss das Gericht abwägen, ob der Bedarf oder der Härtefall schwerer wiegen.