Immobilienkauf 2024 – 10 Fragen und Antworten

Der Kauf einer Immobilie ist fast immer eine Investition, die über Jahrzehnte Bestand haben soll. Immerhin geht es meist um das zukünftige Zuhause. immoverkauf24 hat für Sie die zehn wichtigsten Fragen & Antworten zusammengestellt und gibt Ihnen einen guten Überblick zu diesem Thema. 

Am Anfang der Überlegungen zum Immobilienkauf sollten die persönlichen Belange stehen. Sprich: Wie stellen Sie sich Ihr künftiges Wohnumfeld vor und welche Ansprüche haben Sie an die Immobilie? Und natürlich spielt es eine große Rolle, ob Sie die Immobilie als Kapitalanlage erwerben oder ob Sie selber in dem Haus oder der Wohnung wohnen möchten. 

Die Lage: Wo möchten Sie wohnen?

Schätzen Sie eher das Landidyll oder urbanes Flair? Macht Ihnen längeres Pendeln zur Arbeit etwas aus oder nicht? Solche Fragen sollten Sie sich stellen, um herauszufinden, welche Lage für Ihre Wunschimmobilie die passende ist. Dabei sollten Sie nicht außer Acht lassen, wie sich die Bedürfnisse verändern können. Junge Paare schätzen beispielsweise oft das städtische Umfeld. Familien wünschen sich häufig ein Haus mit großem Garten im Grünen. Best Ager zieht es vielfach wieder in die Städte.

Berücksichtigen Sie daher bei der Entscheidungsfindung auch die Wiederverkaufsmöglichkeiten – für den Fall, dass Sie es sich später noch einmal anders überlegen. Dabei spielen die Aussichten für die Wirtschaftskraft der Region eine erhebliche Rolle. Das schönste Landhaus lässt sich später kaum verkaufen, wenn es weit abseits einer Metropolregion mit starker Wirtschaftsleistung steht.

Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus oder lieber eine Wohnung: Wie wollen Sie wohnen?

Häufig hängen mit den Anforderungen an die Immobilienlage (ruhig & ländlich oder citynah?) auch die Wünsche hinsichtlich der Immobilie zusammen: Wer sich ein Haus mit großem Garten wünscht, wird – vor allem bei schmalerem Budget - eher in den Vororten oder ländlichen Lagen fündig. Gerade bei Häusern sollten Sie überlegen, welchen Stellenwert das Grundstück für Sie einnimmt.

Wer lediglich gern draußen sitzt, braucht nicht unbedingt einen großen und damit arbeitsaufwändigen Garten. Möglicherweise kommt sogar eine Wohnung mit Gartenanteil in Betracht? Wer hingegen Spaß an Gartenarbeit hat, kann auch ein größeres Grundstück in Erwägung ziehen. Dabei sollte nicht vergessen werden, dass die Gartenarbeit im Alter mühsam werden könnte. Auch hier gilt wieder, den Blick des Verkäufers einzunehmen.

Das gilt ebenso für die Ansprüche an die Immobilie selbst: Flexible Grundrisse können beispielsweise problemlos an eine veränderte Familiensituation angepasst werden. Dabei gilt: Zu große Immobilien können ebenso an der breiten Nachfrage vorbeigehen wie zu kleine. Wer beispielsweise eine kleinere Wohnung erwerben möchte, ist meist mit einer gut geschnittenen 2-Zimmer-Wohnung besser bedient als mit einer ebenso großen 1-Zimmer-Wohnung, da sie sich flexibler nutzen lässt. Zudem spielt angesichts der steigenden Lebenserwartung auch eine Rolle, wie gut die Immobilie sich noch im Alter nutzen lässt – oder mit welchem Aufwand ein altersgerechter Umbau möglich ist. Eine Altbauwohnung im vierten Stock ohne Fahrstuhl ist hierfür beispielsweise weniger geeignet als eine Erdgeschosswohnung.

Möchten Sie Ihr Geld in eine Immobilie investieren, dann ist evtl. der Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage sinnvoll. 

Das liebe Geld 

Beachten Sie bei Ihren Überlegungen auch, dass die Wunschimmobilie möglichst noch unter schwierigen Umständen - etwa bei Arbeitslosigkeit oder Trennung vom Partner - finanzierbar bleibt.  Zudem gibt es verschiedene Darlehensarten - vom beliebten Annuitätendarlehen bis hin zum weniger bekannten Tilgungsdarlehen. Sprechen Sie hierzu auch gern mit unseren Finanzierungsexperten. 

Manchen Immobilienkäufern in spe fällt es leicht, die Auswahl zu treffen: Wer beispielsweise von hohen Decken, Stuck und Stilelementen träumt, muss nicht lange überlegen, ob er einen Alt- oder Neubau kaufen möchte. Und wer vom Bodenbelag bis zur Wandfliese und Lage der Steckdosen frei entscheiden will, ist mit einem Neubau besser bedient. Doch zumeist sind die Anforderungen weniger konkret, und dann gilt es abzuwägen, welche Vor- und Nachteile Neu- und Altbauten bieten.

Was spricht für & gegen Altbauten?

Altbauten haben häufig großen Charme, die Umgebung ist meist gewachsen. Die Grundrisse sind oftmals so, dass sich vielfältige Nutzungsmöglichkeiten ergeben. Gerade Stilelemente wie z.B. sehr hohe Decken machen für viele den Reiz dieser Häuser aus. Doch hinter der stilvoll renovierten Fassade lauern oft bauliche Schwachstellen, die ein Laie nicht unbedingt erkennt. Nachteilig sind auch die höheren Heizkosten, die mit dem oftmals niedrigen energetischen Standard von Altbauten einhergehen. Und diese sind aufgrund der typischen hohen Decken in den Räumen ohnehin höher.

Was spricht für & gegen Neubauten?

Wer sich für einen Neubau entscheidet, kann je nach Stadium des Neubaus (noch in Planung oder bereits fertiggestellt) noch eigene Wünsche einfließen lassen. Ein weiterer Vorteil: In den ersten Jahren fallen bei fachgerechter Bauausführung kaum Kosten für die Instandhaltung an. Auch der energetische Standard ist hoch, was zu niedrigen Heizkosten führt. Doch auch Neubauten können Schwachstellen aufweisen, sodass auch hier eine sorgfältige Besichtigung – gegebenenfalls mit einem Experten – oberstes Gebot ist. Als Nachteil dürfte die anfängliche Baustellenatmosphäre in Neubaugebieten gelten. Bis sich ein wohnliches Umfeld entwickelt, vergehen in solchen Arealen je nach Baufortschritt einige Jahre.

Bedenken Sie, dass zum Kaufpreis Ihrer Immobilie noch diverse Kaufnebenkosten hinzukommen. Auch etwaige Sanierungsmaßnahmen müssen Sie aus der ermittelten Gesamtsumme finanzieren können.

Je nach Bundesland und Immobilie fallen nicht unerhebliche Kaufnebenkosten von bis zu 13 Prozent des Kaufpreises an. Diese setzen sich aus Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notarkosten zusammen. Die übliche Höhe der Maklercourtage fällt regional unterschiedlich hoch aus. Im gesamten Bundesgebiet gilt jedoch seit dem 23.12. letzten Jahres das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Da Gesetz besagt, dass sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision im Regelfall teilen. Für Käufer bedeutet das eine Reduzierung der Kaufnebenkosten um mehrere zehntausend Euro. Teilen sich etwa Verkäufer und Käufer die Courtage in Berlin beim Wohnungskauf in Höhe von 500.000 Euro, fallen die Maklerkosten für Käufer durch die Reform von 7,14 Prozent auf 3,57 Prozent. Konkret wären das ehemals Maklerkosten von 35.700 Euro, die sich auf 17.850 Euro halbieren. Die wichtigsten Informationen zur Neuregelung der Maklercourtage finden Sie unter "Maklerprovision - neues Gesetz: Wer zahlt bei Verkauf/Kauf?". 

Auch die Grunderwerbssteuer fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch aus, das Ermitteln der Kosten auf eigene Faust kann recht mühsam. Einfacher geht es mit unserem Kaufnebenkostenrechner.

Sie wissen, wo und wie Sie wohnen wollen und ob Ihnen ein Neubau oder eine gebrauchte Immobilie mehr zusagt? Dann gilt es, den finanziellen Spielraum für den Immobilienkauf zu ermitteln. Der Vorteil: Sie können gezielt nach passenden Immobilien suchen und – da Sie sich bereits einen Überblick über Ihre Finanzsituation verschafft haben - schnell handeln, wenn Sie Ihr Wunschobjekt gefunden haben.

Gehen Sie in fünf Schritten vor:

1. Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf Förderkredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder sogar auf Fördermittel Ihres Bundeslandes oder Gemeinde haben. Auch das Baukindergeld könnte für Sie interessant sein. 
2. Prüfen Sie Ihre Unterlagen auf Vollständigkeit und Aktualität. Hier sind vor allem Gehaltsabrechnungen oder die Legitimationspapiere zu nennen. Eine Checkliste der gängigsten Unterlagen, die eine Bank einsehen möchte, haben wir für Sie zusammengestellt. 
3. Wie viel möchten oder können Sie monatliche für Ihre Traumimmobilie ausgeben? Unser Haushaltsrechner hilft Ihnen. 
4. Wie viel Eigenkapital können Sie in die Finanzierung einbringen? Je mehr, umso besser die Zinskonditionen - beachten Sie jedoch, dass Sie einen Puffer für Unvorhergesehenes, wenn möglich einbehalten. 
5. Wie viel Haus können oder möchten Sie sich leisten? Nutzen Sie unseren Budgetrechner und ermitteln Sie, wie teuer die Immobilie sein darf. Mit unserem Kaufnebenkostenrechner sehen Sie schnell, wie hoch die Gesamtkosten für die gewünschte Immobilie sind. 

Der Immobilienkauf ist angesichts der Kosten von teils mehreren Hunderttausend Euro eine enorme Investition. Sie sollten Immobilien, die Ihnen gefallen, daher auf Herz und Nieren überprüfen und auch die Baufinanzierung stets im Blick behalten. Um Ihnen den Überblick über alle wichtigen Fragen rund um den Immobilienerwerb zu erleichtern, haben wir Checklisten zu den zentralen Themen rund um den Immobilienkauf für Sie zusammengestellt:

• Mit der Checkliste Hauskauf – Lage können Sie gezielt prüfen, wie gut die Lage der Immobilie zu Ihren Vorstellungen passt.

• Unsere Checkliste Hauskauf zeigt, worauf Sie bei der Besichtigung der Immobilie besonders achten und welche Bauteile Sie genau in Augenschein nehmen sollten.

Auch Immobilieneigentümer zahlen eine „zweite Miete“, wie die Nebenkosten umgangssprachlich häufig genannt werden. Eine wichtige Rolle spielen dabei die Heizkosten. Sie können je nach energetischem Standard der Immobilie sehr hoch ausfallen. Erste Anhaltspunkte dazu liefert der Energieausweis, den der Verkäufer Ihnen unaufgefordert vorlegen muss (Energieausweis Pflicht). So sieht es die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor.

Neben den Heizkosten müssen Sie aber auch zahlreiche weitere Kosten bei Ihrer Kalkulation berücksichtigen. Wie Mieter zahlen Sie auch für Wasser und Strom – als Eigentümer müssen Sie aber außerdem die Grundsteuer und zusätzliche Kosten für eine Wohngebäudeversicherung einplanen, die vom Vorbesitzer auf Sie übergehen wird.

Zudem sollten Sie darauf achten, monatlich eine Rücklage für eventuell anfallende Reparaturen anzusparen. Beachten Sie dabei von vornherein, dass Sanierungsmaßnahmen, die Sie nicht sofort angehen, später finanziert werden müssen. Wer also ein älteres Haus erwirbt und beispielsweise das Dach nicht erneuert, weil es noch eine erwartete Lebensdauer von einigen Jahren hat, sollte diese Kosten von Anfang an im Hinterkopf behalten. Zwar lassen sich auch Modernisierungskredite aufnehmen – aber auch diese führen zu Kosten, die dann monatlich statt auf einem Schlag anfallen.

Ein Kaufvertrag für Immobilien ist sehr umfangreich gestaltet und enthält einige Paragrafen. Studieren Sie ihn daher sorgfältig, wenn möglich zusammen mit einem Fachmann. 

Der Immobilienkaufvertrag

Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet. Das heißt, der Notar liest Ihnen den gesamten Kaufvertrag vor und belehrt Sie über die rechtliche Tragweite des Vertrags. Ein Immobilienkaufvertrag kann sehr umfangreich sein, da er alle zur Eigentumsübertragung erforderlichen Details klärt, beispielsweise Angaben zur Übergabe, zum Käufer und Verkäufer sowie zur Immobilie selber. Sie erhalten einen Kaufvertragsentwurf 14 Tage vor dem Notartermin. Ein Muster des Kaufvertrags finden Sie auf unserer Seite zum Thema "Kaufvertrag". 

Das Grundbuch

Bestandteil des Kaufvertrags ist das dazugehörige Grundbuchblatt. Dies wird im Kaufvertrag genannt, sowie eventuelle Rechte und Verpflichtungen, die gelöscht oder übernommen werden (z. B. das Wohnrecht oder Wegerecht). Finanzieren Sie die Immobilie mit einem Immobiliendarlehen, dann wird im Grundbuch i.d.R. eine entsprechende Grundschuld eingetragen. Übrigens: Sie werden nicht mit Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags neuer Eigentümer - sondern erst mit Eintragung im Grundbuch. Das geschieht nach Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto. Jedoch wird eine sog. Auflassungsvormerkung eingetragen, sodass das Haus oder die Wohnung nicht anderweitig nochmal verkauft werden kann. 

Nicht jeder, der Immobilieneigentum in Erwägung zieht, kann oder will ein Haus kaufen: Viele bevorzugen den Kauf einer Wohnung. Dann gilt es, die Wohnungseigentümergemeinschaft – kurz: WEG - unter die Lupe zu nehmen, denn mit den Miteigentümern wird man auf Jahre hinaus nicht nur nachbarlich, sondern auch wirtschaftlich verbunden sein. Der Grund: Die Eigentümer bestimmen auf den Eigentümerversammlungen mit, was in welchem Umfang saniert wird. Sie entscheiden auch darüber, ob Sie beispielsweise eine Markise an der Fassade über Ihrem Balkon anbringen dürfen oder nicht.

Einen Eindruck von der „Chemie“ der Eigentümergemeinschaft vermitteln die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen. Tauchen immer wieder Tagesordnungspunkte auf, bei denen es um wenig geht und keine Einigung erzielt werden kann? Dies könnte beispielsweise ein Hinweis auf den ein oder anderen „schwierigen“ Miteigentümer sein.

Aufschluss über die Finanzlage der Eigentümergemeinschaft geben zudem die Hausgeldabrechnungen, denn sie enthalten auch Angaben zur Instandhaltungsrücklage. Ist sie sehr niedrig, müssen Sie bei Sanierungsmaßnahmen mit einer Sonderumlage rechnen, die je nach Umfang schnell in die Tausende gehen kann. Ist sie sehr hoch, kann dies wiederum ein Indiz dafür sein, dass die letzte Sanierungsmaßnahme sehr lange zurückliegt.

Neben den letzten Protokollen und Hausgeldabrechnungen sollten Sie sich auch die Teilungserklärung aushändigen lassen. Zudem sollte der Verkäufer die Verwalterzustimmung vorlegen. Mehr zum Thema lesen Sie in unserer Rubrik Wohnungskauf. Die wichtigsten Fragen, die es bei der Besichtigung zu klären gilt, haben wir für Sie in unserem Bereich Wohnungsbesichtigung zusammengestellt.

Des einen Leid, des anderen Freud: Die Zwangsversteigerung ist für den Immobilienbesitzer ein Fiasko. Kaufinteressenten bietet sich damit jedoch eine interessante Möglichkeit, die Immobilie zu einem vergleichsweise niedrigen Preis zu erwerben. Der Grund: Der Startpreis für das Bieterverfahren wird meist unterhalb des Verkehrswerts angesetzt. Diesen lässt das zuständige Gericht über einen Gutachter ermitteln. Das Verkehrswertgutachten kann von den Interessenten dann beim Amtsgericht eingesehen werden. Der Termin für die Zwangsversteigerung wird über eine amtliche Bekanntmachung samt Mindestgebot veröffentlicht. Der Fachverlag Argetra erfasst diese Termine für bundesweit rund 500 Gerichte und bringt einen kostenpflichtigen Versteigerungskalender heraus. Am Versteigerungstermin muss dann mindestens eine Zeitspanne von 30 Minuten ("Biete-Stunde") eingehalten werden, während der die Gebote abgegeben werden können. Hierzu muss jeder Bieter übrigens eine Sicherheitsleistung von zehn Prozent des Verkehrswerts hinterlegen. Dies ist beispielsweise über einen Verrechnungsscheck möglich.

Gut gedacht – schlecht umgesetzt: Es gibt einige Fehler, die beim Immobilienkauf sehr häufig gemacht werden. Um diese zu vermeiden, sollte man sie kennen. Hier die häufigsten sechs Fehler rund um den Kauf im Überblick:

• Keine Besichtigung: Man mag es kaum glauben, aber es kommt vor: Gerade Kapitalanleger kaufen gelegentlich, ohne die Immobilie jemals besichtigt zu haben. Sie verlassen sich auf die Angaben im Exposé und vertrauen auf die Fotos. Doch dabei kann es zu teuren Überraschungen kommen – etwa, wenn sich die Immobilie als völlig heruntergekommen und als teurer Sanierungsfall erweist.

• Mangelhafte Einschätzung der Bausubstanz: Gerade bei Altbauten können Laien den Zustand der Bausubstanz kaum vernünftig einschätzen. Doch auch Neubauimmobilien sollten fachmännisch in Augenschein genommen werden. Auch hier könnten Mängel zu teuren Folgekosten führen. Empfehlenswert ist es daher, einen Bausachverständigen ins Boot zu holen, der die Immobilie begutachtet.

• Ungünstiger Standort: Wer am falschen Ort kauft, kann die Immobilie möglicherweise später nur schwer oder mit deutlichem Preisabschlag veräußern. Standorte ohne gute Anbindung ans Zentrum und ohne Infrastruktur in der Nähe (ÖPNV, Supermärkte, Ärzte, Apotheken, Kindertagesstätten, Schulen etc.) dürften langfristig eher weniger nachgefragt werden.

• Ungünstige Größe: Ob Haus oder Wohnung – die Größe sollte so beschaffen sein, dass die Immobilie auch für künftige Käufer attraktiv ist. Einzimmerwohnungen etwa sind weniger gefragt als Zwei- bis Dreizimmer-Wohnungen, zu kleine Häuser kommen für junge Familien eher nicht in Betracht.

• Zu niedrige Tilgungsrate: Die Bauzinsen sind niedrig, mit einem Prozent Tilgung wirken die Darlehensraten zunächst problemlos bezahlbar. Doch Sie müssen die Raten auch stemmen können, wenn die Zinsen steigen oder sich über eine lange Sollzinsbindung absichern.

• Unterlagen nicht beachtet: Beim Immobilienkauf gilt es, die Unterlagen sehr genau durchzugehen und die richtigen Schlüsse zu ziehen. Wer etwa eine Eigentumswohnung kauft, ohne die Informationen zur Instandhaltungsrücklage zu beachten, kann schnell von einer hohen Sonderumlage für eine Sanierungsmaßnahme überrascht werden.

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