Grundstückskauf – Ablauf & Tipps

Die niedrigen Darlehenszinsen bei der Baufinanzierung haben für einen Bauboom in Deutschland gesorgt und wer bauen möchte, benötigt ein Baugrundstück. immoverkauf24 informiert über den Ablauf des Grundstückskaufes und gibt zukünftigen Bauherren wichtige Tipps und Informationen.

Der Grundstückskauf läuft im besten Falle wie folgt ab:

• Schritt 1: Budget für Grundstück ermitteln

Wie teuer das Grundstück sein darf, hängt in erster Linie vom verfügbaren Gesamtbudget für das Bauvorhaben ab. Im Rahmen einer ersten Anfrage bei der Bank bzw. mithilfe des immoverkauf24-Budgetrechners wird ermittelt, welchen Betrag Sie für den Grundstückskauf und Hausbau inkl. Nebenkosten ausgeben können. Hierbei werden Ihr Einkommen und Ihr Eigenkapital einbezogen.

Nachdem das Gesamtbudget feststeht, werden anhand des Bodenrichtwerts die ortsüblichen Grundstückpreise sowie die Baukosten für die gewünschte Immobilie recherchiert.

Es lässt sich auch sagen: Gesamtbudget abzgl. Preis für den Neubau = Budget für das Grundstück inkl. Kaufnebenkosten

• Schritt 2: Grundstück finden

Ein Baugrundstück ist oft schwer zu finden. Unsere Empfehlungen:

• Fragen Sie bei der Gemeinde nach, wann und wo ein Neubaugebiet entstehen wird und lassen Sie sich ggf. als Kaufinteressent vormerken.
• Suchen Sie auf den Immobilienportalen nach Baugrundstücken.
• Sprechen Sie die großen Bauunternehmen der Region an. Diese kaufen oft Grundstücke, um darauf Häuser bauen zu können. Lassen Sie sich für das nächste Projekt vormerken. Hier finden sich auch häufig Partner für ein Doppelhaus.
• Spazieren Sie durch die Gegenden, in denen Sie gern wohnen würden und halten Sie Ausschau nach freien Grundstücken.

• Schritt 3: Detail-Informationen des Grundstückes recherchieren

Vor Grundstückskauf sollten folgende Punkte geklärt sein:

• Welche Bebauung ist auf dem Grundstück erlaubt? Was genau steht im Bebauungsplan?
• Wie ist die Bodenbeschaffenheit? Ist z. B. ein teurer Bodenaustausch erforderlich?
• Was kostet ein Keller?
• Wie ist die Zufahrt geregelt?
• Ist das Grundstück voll erschlossen oder kommen zusätzliche Kosten hinzu?

Als Käufer sollte man die genauen Verwendungsabsichten für das Grundstück im Vorwege durchdacht haben. Ist das Grundstück gekauft und zum Beispiel die Bebauung mit einem Haus mit Flachdach laut Bebauungsplan nicht erlaubt, so kann es eine böse Überraschung geben, wenn der Traum des Bauherren eigentlich ein Architektenhaus ist.

• Schritt 4: Kaufpreis verhandeln

Die Verhandlungsmöglichkeiten beim Grundstückspreis sind sehr abhängig von der Lage des Grundstücks. Je rarer Grundstücke in einer Stadt oder Lage sind, desto höher sind dort die Immobilienpreise und desto mehr Interessenten gibt es. In weniger beliebten Gegenden, zum Beispiel in den neuen Bundesländern oder ländlichen Regionen, gibt es weniger Interessenten und einen größeren Verhandlungsspielraum.

Grundsätzlich ist in der Regel ein kleiner Verhandlungspuffer beim Grundstückspreis einkalkuliert, fragen Sie den Makler danach. Haben Sie das Gefühl, dass es außer Ihnen keine weiteren Interessenten gibt, so können Sie auch ein Gebot für das Grundstück abgeben und abwarten, ob der Verkäufer hierauf eingeht.

• Schritt 5: Grundstücksfinanzierung aufstellen

Haben Sie das passende Grundstück gefunden und eine Zusage für dieses erhalten, ist der nächste Schritt, die passende Baufinanzierung zu finden. Sobald eine Finanzierungszusage der Bank vorliegt, kann der Notartermin vereinbart werden.

• Schritt 6: Notarielle Beurkundung

Mit der Finanzierungszusage kann die notarielle Beurkundung des Grundstückskaufes erfolgen. Der Käufer hat hierbei die Notarwahl. Es erfolgt die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

Beim Grundstückskauf handelt es sich um eine Anschaffung, deren finanzielle Tragweite groß ist. Wer sich nicht ausreichend informiert, kann böse Überraschungen erleben.

Diese Fehler sollten Sie vermeiden:

• Spätere Baukosten unterschätzt: Stellen Sie zunächst die Finanzierung auf und ermitteln Sie, ob Ihnen nach Grundstückskauf ausreichend Geld für den Hausbau nach Ihren Wünschen bleibt. Das schönste Grundstück nützt Ihnen nichts, wenn Sie am Ende ohne Haus dastehen oder schwerwiegende Abstriche machen müssen. Erfahrungsgemäß wird ein Neubau immer teurer, als man denkt. Viele Banken finanzieren nur das Grundstück, wenn auch die Neubaufinanzierung gestemmt werden kann.
• Zu viel gezahlt: Informieren Sie sich gründlich über die Grundstückspreise in der Gegend, in der Sie kaufen möchten. Besonders bei privatem Grundstücksverkauf muss auf einen realistischen Quadratmeterpreis geachtet werden. Bei Angeboten von Immobilienmaklern ist davon auszugehen, dass diese in Gesprächen mit dem Verkäufer einen marktüblichen Preis abgestimmt haben und ein kleiner Verhandlungsspielraum besteht.
• Schlechte Lage gewählt: Je nach Anforderungen an den neuen Wohnort müssen verschiedene Kriterien hinsichtlich Umgebung und Infrastruktur geprüft werden. Wie sieht es mit der Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz aus? Gibt es Schulen und Kindergärten in der Nähe? Wo sind Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Apotheken? Überlegen Sie, wie Ihre Umgebung gestaltet sein soll, um komfortabel leben zu können und welche Abstriche Sie machen können.
• Keine behördlichen Informationen eingeholt: Überprüfen Sie unbedingt den Bebauungsplan, das Altlastenkataster und das Grundbuch des Grundstücks. So stellen Sie sicher, dass Sie in der gewünschten Form bauen dürfen, dass der Baugrund nicht mit Altlasten verschmutzt ist und somit teure Entsorgungs- und Bodenaustauschkosten anfallen sowie dass der Verkäufer tatsächlicher Eigentümer des Grundstücks ist.
• Kaufnebenkosten nicht berücksichtigt: Viele Immobilienkäufer übersehen bei der Kalkulation die Kaufnebenkosten. Denken Sie daran, dass beim Grundstückskauf auch Kosten für den Notar und die Grunderwerbsteuer anfallen.

Das BGB regelt, wie der Kauf eines Grundstücks ablaufen muss und wie die Verträge hierfür geschlossen werden müssen. Es ist beispielsweise festgelegt, dass eine notarielle Beurkundung zu erfolgen hat und dass der Vertrag durch Auflassung und Grundbucheintrag gültig wird. Mehr Informationen finden Sie unter § 311b Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass (BGB).

Wer ein Grundstück kauft, sollte sich gründlich informieren und keinen wichtigen Punkt vergessen. Die immoverkauf24 Checkliste steht Ihnen als kostenloser Download bereit. Gehen Sie die Punkte durch und holen Sie alle wichtigen Informationen ein!

Beim Grundstückskauf entstehen unterschiedliche Nebenkosten. Neben dem Kaufpreis müssen die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Diese ist je nach Bundesland unterschiedlich. Nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner, um die Nebenkosten für den Kauf Ihres Grundstücks zu kalkulieren. Auch die Maklercourtage kann hier mit einbezogen werden.

Ein Vorvertrag, der nicht notariell beurkundet wurde, ist beim Grundstückskauf rechtlich nicht bindend. § 311b des BGB legt eindeutig fest, dass der Verkauf einer Immobilie durch einen notariell beurkundeten Vertrag erfolgen muss (siehe Punkt 3). Trotz dessen sind Vorverträge beim Grundstückskauf gängige Praxis. Sie vermitteln dem Makler oder Verkäufer die Ernsthaftigkeit der Kaufabsichten des Kaufinteressenten und geben andererseits dem Kaufinteressenten eine gefühlte Sicherheit, tatsächlich Erwerber der Immobilie zu werden. Es kann jedoch kein Verkäufer aufgrund eines Vorvertrages dazu verpflichtet werden, sein Grundstück an die andere Vertragspartei zu verkaufen. Nur mit notarieller Beurkundung geht der Verkäufer eine Rechtsverbindlichkeit ein.

Um den Grundstückskauf erfolgreich abzuschließen und mit dem Hausbau starten zu können, müssen zahlreiche Bauherrenpflichten erfüllt werden. Folgende Tabelle gibt Aufschluss über die benötigten Dokumente und Abläufe in den verschiedenen Phasen des Grundstückskaufs:

Die Finanzierung eines unbebauten Grundstücks unterscheidet sich von der Hausfinanzierung dadurch, dass das Wohneigentum nicht zwangsläufig komplett, also inklusive Baukosten finanziert wird. Je nach Terminierung von Grundstückskauf und Baubeginn kann es dazu kommen, dass das Immobiliendarlehen in zwei Schritten aufgenommen wird.

Soll kurze Zeit nach Grundstückserwerb mit dem Bau begonnen werden, so wird der Immobilienkredit einmalig in voller Summe abgeschlossen. Wird zunächst nur das Grundstück angeschafft und der Baubeginn liegt in weiterer Zukunft, so wird nur das Grundstück finanziert und der Neubau kurz vor Baubeginn.