Hauskauf 2024 – die 10 wichtigsten Punkte

Der Hauskauf ist Traum vieler Mieter und war in den vergangenen Jahren aufgrund niedriger Bauzinsen für die meisten umsetzbar. Auch wenn die Kreditzinsen im Vergleich zu 2002 noch auf einem niedrigen Niveau liegen, rückt dieser Traum für viele in Anbetracht der hohen Hauspreise in weite Ferne. Umso wichtiger ist jetzt ein gut durchdachter Kaufprozess und der Kauf des Hauses zum angemessenen Preis. immoverkauf24 nennt Ihnen die 10 wichtigsten Punkte, die Sie beim Hauskauf beachten sollten. 

Wie wollen wir wohnen? Ein charmanter Altbau oder doch lieber ein Neubau? Welche Haustypen kommen infrage: Klassisches Massivhaus, Holzhaus oder Fertighaus? Wäre auch ein Haus aus dem Bestand geeignet, das saniert werden muss, um den Bedürfnissen zu entsprechen? Nicht überall können Immobilienkäufer in spe sich diese Fragen stellen.

Die Auswahlmöglichkeiten gibt es vor allem dort, wo der Immobilienmarkt ein breites Angebot bereithält. Gerade an sehr gefragten Standorten müssen Interessenten sich jedoch darauf einstellen, möglicherweise Abstriche bei ihren individuellen Vorstellungen zu machen – und könnten beispielsweise statt des schicken Neubaus ein Haus aus den 70er Jahren in die engere Wahl nehmen. Dies muss jedoch nicht heißen, dass der Wohnkomfort schlechter wäre. Denn je nach Zustand können auch zunächst nicht ganz passende Häuser über eine Sanierung an die Bedürfnisse angepasst werden – etwa über einen veränderten Grundriss. Auch der energetische Standard lässt sich verbessern. Auf diesen sollte beim Hauskauf ohnehin besonders geachtet werden. Hier liefert der Energieausweis, den der Verkäufer unaufgefordert vorlegen muss, wichtige Anhaltspunkte (Energieausweis Pflicht). Mehr zum Verständnis finden Sie auf unserer Seite Energieausweis Werte.

Der Traum vom eigenen Haus lässt sich nur dann entspannt realisieren, wenn die Hausfinanzierung richtig auf die persönliche Einkommenssituation abgestimmt wird. Dies setzt voraus, dass Sie die Darlehenssumme so wählen, dass auch für die Lebenshaltungskosten noch etwas Spielraum vorhanden ist - und auch vorübergehende Einkommenseinbußen kein großes Problem darstellen. Schließlich will das neue Haus auch eingerichtet und der Garten angelegt werden. Wer dafür gar kein Geld mehr hat, wird das Haus eher als Belastung empfinden. Die finanzierenden Banken berücksichtigen diese Aspekte und finanzieren in der Regel nicht "über Budget". Trotzdem lohnt es sich, einen guten Überblick über die eigenen Finanzen zu haben.

Für eine solide Baufinanzierung ist es zunächst wichtig, dass Sie Ihren finanziellen Spielraum und das verfügbare Eigenkapital ermitteln. Wie viel Sie monatlich für die Darlehensraten zur Verfügung haben, finden Sie mit unserem Haushaltsrechner heraus. Mit dem Budgetrechner lässt sich im nächsten Schritt die mögliche Darlehenssumme ermitteln. Dieser Betrag plus Eigenkapital ergibt den maximal möglichen Spielraum für den Hauskauf. Gibt es in Ihrer Region nur wenige Häuser zum Kauf, so lohnt es sich, bereits vor der Besichtigung eine theoretische Finanzierungssumme festzulegen. Wer weiß, bis zu welchem Kaufpreis er gute Chancen auf eine Finanzierungszusage hat, ist anderen Interessenten meist einen Schritt voraus.

Mit der Finanzierung steht und fällt das Projekt „Hauskauf“. Entsprechend sorgfältig sollten Sie das Immobiliendarlehen planen. Hierfür ist nicht nur die zu den finanziellen Bedürfnissen passende monatliche Belastung zu beachten, sondern Sie sollten sich auch weitere Fragen stellen.

So müssen Sie sich im Regelfall für eine bestimmte Sollzinsbindung entscheiden, wenn Sie einen Darlehensvertrag abschließen wollen. Zwar gibt es auch Baukredite mit variabler Verzinsung, üblich ist aber eine Zinsfestschreibung von zumeist zehn Jahren. Möglich sind auch Zinsbindungen über fünf Jahre oder einen deutlich längeren Zeitraum. Auch Volltilgerdarlehen können eine Option sein. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass der Sollzins für die gesamte Darlehenslaufzeit feststeht.

Wenn Sie beispielsweise eine Lebensversicherung besitzen, kann auch ein endfälliges Darlehen in Betracht gezogen werden, bei dem die Tilgung nicht monatlich, sondern auf einen Schlag erfolgt. Ebenso sollten Sie prüfen, inwieweit ein vorhandener Bausparvertrag für die Finanzierung sinnvoll sein könnte und ob der Einsatz des Guthabens aus einem Riester-Vertrag im Rahmen der Wohn-Riester-Förderung als Eigenkapital für Sie infrage käme.

Nachdem Sie den finanziellen Rahmen abgesteckt haben (siehe Punkt 2: Wie viel Haus kann ich mir leisten?) und wissen, wie Sie die Finanzierung auf die Beine stellen wollen, gilt es, die konkrete Finanzierung festzuzurren. Da der Sollzins für die benötigte Darlehenssumme von Ihrer persönlichen Bonität und auch vom Haus abhängt, das Sie kaufen möchten, sollten Sie zunächst mindestens ein Finanzierungsangebot einholen. Aufgrund der hohen Darlehenssumme von zumeist weit über 100.000 Euro lohnt es auf jeden Fall, mehrere Angebote einzuholen und mit unserem Angebotsvergleichsrechner zu ermitteln, wie viel Sie sparen können, wenn Sie sich für das Angebot mit dem niedrigen Zinssatz entscheiden.

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Die Regelung, dass der Käufer die Courtage gänzlich zahlt, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hat, endete mit dem 23.12.2020. Seitdem greift das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, das im Regelfall die Teilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer vorsieht.

Der Hauskauf ist eine Transaktion mit weitreichenden Folgen. Daher ist ein Notar erforderlich, der den Kaufvertrag aufsetzt und beurkundet. Er begleitet zudem den Eigentumsübergang mit dem Grundbuchamt, indem er die Eintragung der Grundschuld für das Immobiliendarlehen sowie den Eigentümerwechsel veranlasst. Je nachdem, was im Kaufvertrag geregelt ist, wickelt er auch die Zahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto ab oder veranlasst die Löschung eingetragener Lasten wie zum Beispiel einem Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht, nachdem er den Eingang der dafür vereinbarten Ausgleichszahlung kontrolliert hat.

Die Höhe der Notarkosten hängt davon ab, welche Vereinbarungen getroffen werden. So ist etwa die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto, welche jedoch nur selten erforderlich ist, teurer als die Abwicklung ohne diesen Zahlungsweg. Im Schnitt betragen die Notarkosten rund 1 Prozent des Kaufpreises, die Grundbuchkosten liegen bei rund 0,5 Prozent.

Sie planen einen Hauskauf und haben kein Eigenkapital angespart? Dann kommt eine sogenannte Vollfinanzierung für Sie in Betracht, die jedoch nicht von allen Banken angeboten wird. Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital gehen die Kreditinstitute aufgrund der höheren Darlehenssumme ein höheres Risiko ein, das sie sich mit einem Sollzins vergüten lassen, der höher ist als bei einer klassischen Baufinanzierung mit rund 25 bis 30 Prozent Eigenkapital. Die Banken stellen bei dieser Form der Immobilienfinanzierung daher höhere Anforderungen an die Qualität von Lage und Immobilie sowie die Bonität der Darlehensnehmer. So ist der Hauskauf ohne Eigenkapital für Beamte leichter zu bewerkstelligen als für Angestellte, da sie ein verlässlicheres Einkommen haben. Auch wer sehr gut verdient, dürfte gute Chancen haben, eine Finanzierungszusage zu erhalten. Übrigens: Der Begriff „Hauskauf ohne Eigenkapital“ wird nicht einheitlich verwendet und schließt nicht automatisch die Finanzierung der Kaufnebenkosten mit ein. Ist von einer 100-Prozent-Finanzierung die Rede, müssen diese Kosten aus anderen Mitteln gezahlt werden. Eine 110-Prozent-Finanzierung hingegen schließt auch die Finanzierung der Kaufnebenkosten ein.

Beim Hauskauf müssen zahlreiche Aspekte im Blick behalten werden. Damit keine wichtigen Fragen unter den Tisch fallen, sind Checklisten hilfreich, die alle wesentlichen Punkte zu verschiedenen Themen enthalten.

So hilft Ihnen unsere "Checkliste Hauskauf" dabei, die wichtigsten Punkte rund um das Haus und seinen Zustand zu beachten.

Mit der "Checkliste Hauskauf Lage" können Sie die wichtigsten Parameter rund um den Standort des Hauses abfragen. Den Überblick über die für die Finanzierung erforderlichen Unterlagen behalten Sie mit unserer Checkliste Unterlagen Finanzierung.

Gerade in begehrten Lagen ist es nicht leicht, ein Haus zu guten Konditionen zu finden. Wer sichergehen will, dass die Immobilie nicht an einen anderen Interessenten verkauft wird, kann einen Vorvertrag beim Hauskauf in Erwägung ziehen, der ebenso wie der Kaufvertrag an sich eine notarielle Beurkundung erfordert. Er beinhaltet, dass sich Käufer und Verkäufer verpflichten, den eigentlichen Kaufvertrag später abzuschließen. Der Verkäufer hat somit die Sicherheit, dass der Käufer es sich nicht noch einmal anders überlegt, der Käufer muss nicht mehr befürchten, dass die Immobilie an einen anderen Interessenten verkauft wird. Dieser sogenannte Kontrahierungszwang bietet für beide Vertragspartner die Sicherheit, dass der Kaufvertrag auch wirklich abgeschlossen wird.

Im Vorvertrag werden die wichtigsten Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer geregelt, darunter auch der Zeitpunkt, bis zu dem der Hauptvertrag abgeschlossen werden soll. Wird er innerhalb dieser Frist von einer Vertragspartei nicht unterzeichnet, kann die andere den Abschluss des Vertrags durch eine Klage verlangen. Einzige Ausnahme: Ändert sich die Geschäftsgrundlage wesentlich, kann der Abschluss nicht mehr über den Klageweg eingefordert werden. Das ist beispielsweise der Fall, wenn das Haus durch einen Sturm schwer beschädigt wird oder der Käufer wegen eines Unfalls die Finanzierung nicht mehr sicherstellen kann.

Wichtig: Der Vorvertrag ist übrigens nicht mit einer Reservierungsvereinbarung zu verwechseln. Diese wird nicht zwischen Käufer und Verkäufer getroffen, sondern zwischen Käufer und Makler. Sie beinhaltet lediglich die Vereinbarung, dass der Makler die Immobilie keinem anderen Interessenten anbietet. Hierfür muss der Käufer üblicherweise eine Reservierungsgebühr an den Makler zahlen, die beim späteren Kauf mit der Maklerprovision verrechnet wird. Andernfalls behält der Makler die Gebühr ein.

Je nach Region kann die Maklerprovision bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises betragen. Darum würden viele Interessenten gern den Hauskauf von privat abwickeln, um die Kaufnebenkosten zu senken. Vielen Verkäufern ist dieser Aspekt allerdings bewusst. Daher ist es beim Hauskauf von privat nicht auszuschließen, dass der Kaufpreis höher angesetzt wird. Wer von privat kaufen will, sollte daher besonders intensiv auf die Hauspreise vor Ort achten, um sich einen guten Überblick zu verschaffen. Andernfalls zahlt er möglicherweise unterm Strich ebenso viel wie beim Kauf über einen Makler.

Damit fiele auch die Unterstützung des Maklers weg, der beispielsweise bei der Suche nach einem Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags berät, alle notwendigen Unterlagen für den Hausverkauf vom Eigentümer anfordert und auch besser einschätzen kann, ob der geforderte Kaufpreis stimmig ist.

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