Haus bauen oder kaufen?

Wer sich ein Eigenheim wünscht, steht häufig vor der Entscheidung: Haus bauen oder Haus kaufen. Nicht zuletzt spielt das Immobilienangebot vor Ort eine wichtige Rolle: Während in ländlichen Regionen sowohl Baugrundstücke als auch Bestandsimmobilien im Angebot sind, sind in beliebten Städten nahezu keine Baugrundstücke im Angebot.

Wer also in zentraler Lage von München, Köln, Hamburg und Co ein Haus kaufen möchte, hat kaum die Wahl. Doch auch persönliche Vorlieben und das Budget sind wichtig. In unseren 7 Diskussionspunkten können Sie erfahren, ob Sie eher ein Haus kaufen oder bauen sollten.

Der wohl größte Unterschied zwischen Hauskauf und Hausbau ist die Möglichkeit zur kompletten Gestaltung des Hauses beim Neubau. Wer schon lange von seinem selbst entworfenen Haus oder einem Architektenhaus träumt, genau weiß, welche Räume er benötigt und wie der Grundriss gestaltet sein soll, wird mit einem gekauften Haus nicht glücklich werden.

Wer hingegen beim Immobilienkauf weniger starre Vorstellungen hat, wird auch mit kleinen Anpassungen aus einem fertig gebauten Haus seine Traum-Immobilie gestalten können. Überlegen Sie also, wie viel Einfluss Sie auf die Gestaltung des Hauses haben möchten und wie wichtig es Ihnen ist, dass alles Ihren Vorstellungen entspricht.

Wer sich eine zentrale Lage für die Immobilie wünscht, um zum Beispiel zu Fuß Bars, Restaurants und Theater zu erreichen und die U-Bahn vor der Tür benötigt, sollte sich vom Gedanken an einen Neubau verabschieden.

Grundstücke für Neubauten gibt es meist nur außerhalb - sprich am Stadtrand. Und besonders bei größeren Neubaugebieten muss man sich darüber im Klaren sein, dass in der Nachbarschaft künftig fast ausschließlich junge Familien leben werden und kulturelle und gastronomische Einrichtungen in der Nähe Mangelware sind.

Wer neu bauen und gleichzeitig zentral leben möchte, hat meistens keine andere Möglichkeit, als eine Bestandsimmobilie von niedrigem Wert in entsprechender Lage zu kaufen und das Gebäude abzureißen, um dann neu auf dem Grundstück zu bauen. Dies ist natürlich nur wirtschaftlich, wenn der Preis für die Bestandsimmobilie gen Null geht oder auf dem Grundstück bedeutend größer neu gebaut werden darf.

Unser Tipp: Gehen Sie zum Amt und nehmen Sie Einsicht in den Bebauungsplan. Ein solches Vorgehen ist nur in sehr guten Lagen sinnvoll.

Ob man ein Haus fertig kauft oder neu baut, hängt auch damit zusammen, wie belastbar man sich und seine Familie hinsichtlich des Baustresses einschätzt. Bei einem Neubau müssen immer wieder Entscheidungen getroffen werden: Architektenhaus oder Fertighaus, Putz oder Klinker, glasierte Dachpfannen oder matte, Fliesen, Dielen oder Parkett etc. Die Liste der zu treffenden Entscheidungen ist endlos und der Bauprozess kostet viel Zeit. Zwar bekommt man bei einem Neubau letztendlich meist ein Haus, das den eigenen Vorstellungen weitestgehend entspricht, doch es kostet Zeit und viel Mühe, dies Ergebnis zu erzielen.

Wird die 60-Quadratmeter-Stadtwohnung für die Familie zu klein, weil in einem halben Jahr das 2. Kind zur Welt kommt, so ist der Neubau keine schnelle Lösung des Platzproblems. Je nach Bauweise und Anteil an Eigenleistung kann es bis zu zwei Jahre nach "erster Idee" dauern, bis das neue Haus einzugsbereit ist.

Die Dauer des Hausbaus hängt maßgeblich von der Art des Hauses ab: Einige Massivhaus-Anbieter garantieren die Fertigstellung innerhalb von drei Monaten. Kann man sich also mit dem Gedanken anfreunden, ein "Haus von der Stange" zu bauen, ist das neue Eigenheim schnell bezugsfertig. Bei einem klassisch vom Architekten individuell geplanten Haus sind schon allein für die Grundrissgestaltung einige Treffen notwendig. Bei der Umsetzung kann es zu mehr Rückfragen und Problemen kommen als bei einem schon mehrfach durch die Handwerker gebauten Haus aus dem Katalog.

Letztendlich kommt es beim Hausbau fast immer zu Verzögerungen und wer kurzfristig mehr Platz benötigt, sollte gut überlegen, ob Bauen die beste Lösung ist. Eine preiswerte und schnell umsetzbare Alternative ist für einige Bauherren ein Fertighaus, welches aus vorgefertigten Bauteilen zusammengesetzt wird.

Im Regelfall ist bauen teurer als kaufen, dies gilt selbstverständlich bei vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage der Immobilie. Beim Bauen ist zu bedenken, dass preiswerte Wohnformen wie zum Beispiel Reihenhaus oder Wohnung für das neue Eigenheim nicht infrage kommen. Private Bauherren können in der Regel maximal zwischen Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte wählen.

Ein wichtiger Unterschied von Kaufen zu Bauen ist auch die Planbarkeit der Kosten. Wer ein nicht renovierungsbedürftiges Haus kauft, kann einziehen, ohne zunächst größer investieren zu müssen. Während eines Hausbaus hingegen kann es zu zahlreichen Zusatzkosten kommen. So geben sich viele Bauherren nicht mit der vom Bauunternehmer kalkulierten "Standardausstattung" zufrieden. Bäder und Küchen werden doch teurer als kalkuliert, der Hausanschluss für das Internet wurde nicht in die Kalkulation mit einbezogen, Garten und Carport in der Berechnung vergessen etc.

Bei einem Immobilienkauf entspricht die Ausstattung zwar nicht unbedingt dem eigenen Geschmack, aber es ist alles vorhanden. Die Gestaltung von Küche, Bädern oder Garten im eigenen Stil kann nach und nach von Ersparnissen erfolgen, das Kaufpreisbudget kann geringer ausfallen. Letztendlich ist wichtig, dass jeder, der einen Immobilienkauf plant, vorher mit einem Finanzierungsrechner bzw. einem Haushaltsrechner genau kalkuliert, wie viel Geld ihm zur Verfügung steht und einen Puffer für etwaige Mehrkosten einplant. Die Erfahrung zeigt: Es wird immer teurer als gedacht.

Geht es darum, eine Immobilienfinanzierung für ein Haus zu erhalten, so gibt es kaum signifikante Unterschiede zwischen Bestandsimmobilie und Neubau. Wichtig ist jedoch zu bedenken, dass die Bank eine Immobilienbewertung vornimmt, um den Beleihungswert des Objektes zu bestimmen. Dieser Wert wird nach bankinternen Formeln bestimmt und gibt Aussage darüber, welchen Verkaufswert inklusive Risikoabschläge die Bank der Immobilie gibt. Kann man keine weiteren Sicherheiten stellen, so ist der Beleihungswert der Immobilie gleich der maximalen Darlehenssumme, die die Bank ausschüttet. Hierbei ist zu bedenken, dass (bei vergleichbarer Lage) ein Neubau in der Regel immer einen höheren Beleihungswert je Quadratmeter erzielt, als ein älteres Haus, dessen Substanz in die Jahre gekommen ist.

Die entscheidende Frage, ob ein Neubau überhaupt eine Möglichkeit darstellt, beantwortet das verfügbare Budget. Möchte man ein neues Haus in massiver Bauweise errichten, welches Platz für eine Familie mit zwei Kindern hat (ca. 150 Quadratmeter), so kostet dies (in sehr einfacher Ausführung) mindestens 1.300 €/Quadratmeter für das Haus. Dazu kommen Grundstückskosten, die je nach Region zwischen einigen wenigen Euro (strukturschwache Regionen) und 1.500 € (durchschnittlicher Münchener Grundstückspreis) je Quadratmeter Grundstück liegen können. Geht man von einer benötigten Grundstücksfläche von 450 Quadratmetern aus und einem Grundstückspreis von 200 €/Quadratmeter, so kostet ein Neubau eines Massivhauses ohne Keller ca. 290.000 €.

Mit einigen Änderungen bei der Ausstattung, Anlegen eines Gartens, Errichten eines Carports, pflastern der Auffahrt und eventuell der Erschließung des Grundstückes kann man von einem realistischen Preis von mindestens 350.000 € sprechen. Je nach Grundstückspreisen in der Region kommt ein Neubau folglich für viele gar nicht infrage. Steht ausreichend Budget bereit, so können Sie mit Unterstützung der folgenden Tabelle die Pros und Contras beider Immobilienformen abwägen. Voraussetzung für den Preisvergleich ist, dass sich beide Immobilien in gleicher Lage befinden.