Haus kaufen – 10 Tipps für den Immobilienkauf

Das eigene Haus ist in der Regel die größte Anschaffung, die im Leben getätigt wird. Bevor man sich also für ein Haus entscheidet, muss von der Baufinanzierung bis zur Immobilie alles stimmen. Mit unseren Tipps vermeiden Sie Probleme und Fehler auf dem Weg zum Eigenheim.

In den beliebten Regionen Deutschlands befinden wir uns aktuell auf einem Verkäufermarkt. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, ist aufgrund der hohen Nachfrage und hoher Immobilienpreise in einer guten Position. Andersherum bedeutet das für Käufer, dass sie gut vorbereitet sein müssen, denn es gibt viele weitere Interessenten. Wichtigster Schritt ist die Vorbereitung der Immobilienfinanzierung.

1. Nutzen Sie einen Haushaltsrechner, um zu ermitteln, wie viel Geld Ihnen monatlich für den Immobilienkredit zur Verfügung steht.
2. Kalkulieren Sie anschließend mit dem Budgetrechner, welchen Kaufpreis Sie sich unter Berücksichtigung Ihres Eigenkapitals maximal leisten können.
3. Stellen Sie eine unverbindliche Finanzierungsanfrage, um herauszufinden, ob eine Bank Ihnen ein Immobiliendarlehen in gewünschter Höhe gewähren würde.

Erst wenn Sie wissen, dass Sie ein Darlehen bekämen, sollten Sie auf konkrete Immobiliensuche gehen. So sparen Sie sich viel Zeit und wissen ganz genau, welche Häuser für Sie in Frage kommen. Dem Immobilienmakler oder Verkäufer können Sie von Ihrer Vorbereitung erzählen, so dass die Ernsthaftigkeit Ihres Kaufinteresses untermauert wird und Sie anderen Käufern ggf. vorgezogen werden.

Einerseits müssen Sie wissen, wie viel Haus Sie sich maximal leisten können, andererseits müssen Sie sich klarmachen, welche Bedingungen Ihre Immobilie zu erfüllen hat. Folgende Fragen sollten vor Hauskauf diskutiert werden:

• Wo möchten Sie wohnen?
• Wie muss die Anbindung an Bus und Bahn sein?
• Wollen Sie renovieren und lieber etwas Altes kaufen oder soll alles bezugsfertig sein?
• Wie groß soll die Immobilie sein?
• Benötigen Sie einen großen Garten?
• Kommt auch Haus bauen in Frage?

Sie wissen, was Sie suchen und wie viel Geld Sie für Ihr Haus ausgeben können. Nun geht es an die konkrete Immobiliensuche. Schauen Sie auf Immobilienportalen und beauftragen Sie regionale Immobilienmakler mit der Suche nach einem passenden Objekt. Auch bei einem Spaziergang durch Ihre gewünschte Wohngegend können Sie Immobilien finden, die zum Verkauf stehen.

Sie haben ein schönes Haus gefunden, das zu Ihren Vorstellungen passt? Schauen Sie sich die Lage zunächst genau an. Das Traumhaus könnte sich nämlich als Reinfall erweisen, wenn die Lage nicht zu Ihren Vorstellungen passt oder nachteilige Aspekte wie zum Beispiel Lärmbelästigung oder schlechte Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel einen späteren Hausverkauf erschweren.

Auch wenn Sie vielleicht lebenslang in Ihrem Haus wohnen wollen: Unvorhergesehene Ereignisse können einen Verkauf notwendig machen. Mit einem Haus in guter Lage sind Sie im Falle eines Falles auf der sicheren Seite. Zudem können Sie mehr Wertsteigerungspotenzial erwarten.

Da eine Immobilie zum einen eine teure Anschaffung mit großer Tragweite ist und zum anderen Ihr neues Zuhause, in dem Sie viel Zeit verbringen, sollte das Haus vor Kauf eingehend geprüft werden. Informieren Sie sich vor Erwerb einer gebrauchten Immobilie (vorwiegend Baujahre bis ca. 1980) generell über die Themen:

• Energieeffizienz
• Feuchtigkeit
• Schimmel
• Schwamm
• Schadstoffe (PCB, Holzschutzmittel, Formaldehyd)
• Asbest

Weitere wichtige Aspekte enthält unsere Checkliste Hauskauf, die Ihnen hilft, wesentliche Schwachstellen des Hauses zu erkennen. Daraus ergeben sich wertvolle Anhaltspunkte für den eventuell erforderlichen Sanierungsbedarf und die damit verbundene Kostenplanung. Wenn Sie auf bestimmte Aspekte schon bei der Hausbesichtigung achten und gezielte Fragen stellen, können auch hier schon Mängel im Voraus festgestellt werden.

Ihnen gefällt die Lage und das Haus weist keine gravierenden Schäden auf? Dann gehen Sie ins Detail und bitten den Verkäufer oder Makler um alle wichtigen Unterlagen. Diese helfen, noch offene Fragen zu klären und werden teilweise auch für die Finanzierungsanfrage bei der Bank benötigt. Dazu gehören:

• Grundrisse, Lagepläne, Bauunterlagen (sofern vorhanden)
• Bei Erbpacht: Pachtvertrag
• Grundbuchauszug
• Bei Gemeinschaftseigentum (Reihenhaus/Eigentumswohnung): Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung, Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Energieausweis
• Ggf. Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (besonders bei Pfeifenstielgrundstücken wichtig)

Haben Sie eine Immobilie gefunden, die Sie kaufen möchten, so müssen Finanzierung und Preis fix gemacht werden.

Grundsätzlich gilt, dass beim veranschlagten Angebotspreis ein gewisser Verhandlungsspielraum gegeben ist. Hierbei kommt es natürlich auf die Lage der Immobilie an. In beliebten Regionen mit großer Nachfrage ist in der Regel weniger Zeit und Spielraum zum Pokern beim Immobilienpreis. Wer davon ausgeht, dass er einziger Interessent ist, kann sich ruhig etwas längere Bedenkzeit einräumen und ein mutigeres Gebot abgeben.

Senden Sie zur Einschätzung des Angebotspreises das Exposé des Objektes an Ihren Finanzierungsberater, der für Sie den Verkehrswert und den Beleihungswert aus Sicht der Bank ermittelt. Weiterhin können Sie sich in unserem Ratgeber mit Immobilienpreisspiegel über die ortsüblichen Quadratmeterpreise informieren. Auch eine Online-Recherche mit Vergleichsobjekten ist sinnvoll, um den Kaufpreis zu überprüfen.

Wichtig ist, dass sobald Sie kaufen möchten, die Finanzierung gestellt wird. Erst wenn Sie eine Finanzierungszusage der Bank in der Hand halten, kann der Notartermin vereinbart werden. Sammeln Sie bereits frühzeitig alle wichtigen Unterlagen für die Finanzierung zusammen. Unter Checkliste Unterlagen erfahren Sie, was Sie benötigen.

In dem Moment, in dem Sie sich für ein Haus entschieden haben, beginnt der bürokratische Akt des Hauskaufes. Damit Sie sich nicht mit völlig neuen Begriffen und Abläufen auseinandersetzen müssen, lohnt es sich, sich vorab schon etwas über den Ablauf eines Hauskaufes zu informieren. Auf unserer Seite Hauskauf Ablauf erfahren Sie, wie der Immobilienkauf Schritt für Schritt vonstatten geht.

Haben Sie sich mit dem Verkäufer auf den Kaufpreis geeinigt und ist die Finanzierung in trockenen Tüchern, setzt der von Ihnen oder dem Verkäufer beauftragte Notar den Kaufvertrag auf. Dieser sollte Ihnen mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen, so dass Sie ihn in Ruhe prüfen können. Neben den üblichen Angaben zur Immobilie und zur Übergabe sollten ggf. auch folgendes im Kaufvertrag fürs Haus aufgeführt sein:

• Angaben zu Einbauten, die mit verkauft werden (z.B. Einbauküche, Garage, Kamin, Markisen)
• Zusicherung des Verkäufers, dass ihm keine Altlasten wie etwa Schadstoffbelastungen bekannt sind, die nicht im Kaufvertrag genannt sind

Im Notarvertrag ist geregelt, wann die Übergabe erfolgt und welche Bestandteile des Hauses an den Käufer übergehen. Achten Sie darauf, dass alle getroffenen Vereinbarungen auch eingehalten werden. Gleichen Sie daher am besten vor dem Termin noch einmal mit dem Kaufvertrag ab, welche Einbauten Sie übernehmen. Spätestens am Übergabetag sollten Ihnen außerdem folgende Unterlagen ausgehändigt werden:

• Sämtliche Schlüssel (auch für Keller etc.)
• Unterlagen zur Wohngebäudeversicherung (diese geht zunächst an Sie über)
• Unterlagen zur Haustechnik wie z.B. Wartungsverträge, Betriebsanleitungen (Heizkessel etc.)
• Unterlagen zu sonstigen Einbauten oder Geräten, die Sie übernommen haben

Informieren Sie sich über die üblichen Inhalte eines Übergabeprotokolls.