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Vorvertrag Hauskauf - Wie verbindlich ist er?
Der Vorvertrag beim Hauskauf soll Verkäufern und Käufern Sicherheit geben. Verkäufer haben ein Schriftstück in der Hand, das Ihnen die Kaufabsichten des Interessenten schwarz auf weiß belegt und der Immobilienkäufer fühlt sich ebenfalls sicher, dass der Verkäufer keine weiteren Interessenten für einen Kauf akquiriert.
Doch wie rechtssicher sind Vorverträge beim Immobilienkauf und welche Bedeutung haben sie in der Praxis? immoverkauf24 klärt die wichtigsten Fragen.
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1. Welche Bedeutung hat ein notariell beurkundeter Vorvertrag beim Hauskauf?
Beim Hauskauf oder Wohnungskauf werden häufig Vorverträge geschlossen. Vorverträge bedürfen der notariellen Beurkundung, denn diese ist bei Immobilienkaufverträgen laut BGB § 311b Absatz 1 erforderlich. Wurde ein Vorvertrag korrekt geschlossen, so hat er die Funktion, beide Vertragsparteien zum Abschluss des Hauptvertrages zu verpflichten.
Im Vorvertrag für den Hauskauf werden bereits alle wichtigen Eckpunkte des folgenden Hauptvertrages festgelegt. In der Regel wird im Vorvertrag festgelegt, wann der Hausverkauf endgültig abgeschlossen sein muss und dass der Verkäufer den Immobilienverkauf nicht mit einem anderen Käufer durchführen darf. Der Käufer muss hierfür sein Kaufversprechen einhalten. Es gibt einen so genannten Kontrahierungszwang (Abschlusszwang).
Kommt es dazu, dass eine der Parteien eine festgelegte wesentliche Voraussetzung aus dem Vorvertrag nicht erfüllt, so kann vom Kauf bzw. Verkauf zurückgetreten werden.
Wichtig!
Durch den notariell beurkundeten Vorvertrag kann noch immer keine der Parteien zu einem Immobilienkauf oder Immobilienverkauf gezwungen werden. Jedoch kann, falls eine der Parteien ohne Veränderung der Geschäftsgrundlage vom Geschäft zurücktritt, Schadenersatz geltend gemacht werden. Hierzu dient eine im Vorvertrag festgelegte Schadenersatzklausel.
2. Welche Bedeutung hat ein nicht notariell beurkundeter Vorvertrag beim Hauskauf?
Ein Vorvertrag beim Hauskauf, der nicht von einem Notar beurkundet wurde, hat keinerlei Bedeutung. Weder verpflichtet er zum Kauf einer Immobilie, noch zum Verkauf.
BGB § 311b Absatz 1 sagt: "Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung."
Dies gilt sowohl für endgültige Kaufverträge, als auch für die vorbereitenden Vorverträge.
Hinweis von Immobilienanwältin Ricarda Breiholdt:
"Bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages können beide Vertragspartner vom Kaufvertragsabschluss Abstand nehmen. Aufwendungen, die in Vorbereitung des Immobilienverkaufs anfallen und die Käufer oder Verkäufer in Erwartung des Vertragsschlusses machen, erfolgen deshalb grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn ein Vertragspartner schwerwiegenden Treuepflichtverletzungen an den Tag legt, hat die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten rechtliche Konsequenzen. Eine Treuepflichtverletzung kann es z.B. sein, wenn eine Partei in Kaufverhandlungen eintritt, aber nie die Absicht hatte, einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Dadurch kann die andere Partei benachteiligt sein, etwa dann, wenn sie im Vertrauen auf die vorhandene Verkaufs- oder Ankaufsabsichten Reise- oder Sachverständigenkosten eingeht oder z.B. auch anderweitige Vertragsabschlussmöglichkeiten unterlässt. In einem solchen Fall kann ein Anspruch auf Schadensersatz entstehen."
Mehr Informationen im Expertenrat: Wenn der Verkauf kurz vor Vertragsunterzeichnung scheitert
3. Welche Bedeutung hat die Reservierungsvereinbarung für ein Immobiliengeschäft?
Bei einem Immobiliengeschäft ebenso wenig bindend, wie ein nicht beurkundeter Vorvertrag, ist eine Reservierungsvereinbarung. Einige Immobilienmakler nutzen solche Formulare, um bei Interessenten eine gefühlte Verbindlichkeit zu erzeugen, die jedoch keinerlei rechtliche Konsequenzen hat.
Entweder wird ein notariell beurkundeter Vorvertrag abgeschlossen, dessen höchste Konsequenz eine Schadenersatzzahlung bei Nichtzustandekommen des Geschäftes ist oder jeglicher Vorvertrag oder jegliche Vorvereinbarung ist nichtig.
Wichtig für Immobilienkäufer:
Makler nehmen nach Abschluss einer Reservierungsvereinbarung die "reservierten" Objekte aus den Immobilienportalen bzw. schreiben "reserviert" an die Anzeige, um dem Kaufinteressenten Zeit zum Aufstellen der Immobilienfinanzierung zu geben. Als Käufer sollte man die Chance der Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung wahrnehmen, so werden in der Regel keine weiteren Interessenten zugelassen. Oft fordern Makler hierfür ca. 10% der Maklerprovision als Anzahlung.