Wohnungskauf – Schritt für Schritt zum Eigentum

Viele Deutsche haben ihn gemeinsam - den großen Traum vom Eigenheim. Dazu gehört nicht nur der Hauskauf oder Bau eines Hauses, sondern - insbesondere in Ballungszentren und Großstädten - auch der Wohnungskauf. Im Folgenden erfahren Sie, welche wesentlichen Faktoren Sie beim Erwerb einer Eigentumswohnung beachten sollten.

Sie haben eine Wohnung gefunden, die Sie interessiert? Im ersten Schritt steht eine gewissenhafte Wohnungsbesichtigung an. So kann eine Wohnung in der Beschreibung im Exposé oder auf dem Immobilienportal zwar traumhaft schön klingen, in der Realität jedoch überhaupt nicht Ihren Vorstellungen entsprechen. Gewissenhaftigkeit ist bei Bestandswohnungen auch aufgrund des normalerweise geltenden Passus „gekauft wie gesehen“ angeraten, der übersehene Mängel nach Vertragsunterzeichnung zu Ihrem alleinigen Problem werden lässt (nur für den versteckten Mangel kann ein Verkäufer verantwortlich gemacht werden).

Berücksichtigen Sie bei der Immobilienbesichtigung die aktuelle Marktsituation in Ihrer Kaufregion! Sind in Ihrer Region viele Wohnungen zum Kauf auf dem Markt, so können Sie wählerischer sein. Wenn das Immobilienangebot knapp ist, werden Ausstattungsmerkmale wie Bodenbeläge oder Bäder zur Nebensache. Beachten Sie jedoch immer die alte und wichtigste "Immobilienweisheit": An einer Immobilie kann man alles verändern, außer der Lage.

Wenn Sie sich für den Wohnungskauf interessieren, sollte Ihnen klar sein, dass Sie mit dem Kauf einer Eigentumswohnung gleichzeitig Mitglied einer sogenannten Eigentümergemeinschaft werden. Dies ist wohl der größte Unterschied zum Kauf eines Hauses.

Neben der eigentlichen Wohnung, Ihrem alleinigen Sondereigentum, gehört Ihnen nämlich untrennbar auch ein Teil des Grundstückes und somit des Hauses. Die Eigentümergemeinschaft regelt auf regelmäßig stattfindenden Eigentümerversammlungen sämtliche Belange der Eigentümer, die über ihr Sondereigentum (also ihre eigenen vier Wände) hinausgehen. Dazu gehören etwa Maßnahmen bezüglich der Fassade, der Außenwände, des Treppenhauses, sämtlicher tragender Wände, des Daches oder Fundaments. Möchten Sie also beispielsweise Markisen an Ihrem Balkon oder den Fenstern montieren, betrifft dies auch die Fassade und bedarf somit der Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft. Welche Rechte und Pflichten Sie als Wohnungseigentümer haben, wird dabei generell im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt.

Detailliertere Rahmenbedingungen können zudem in der Gemeinschaftsordnung festgehalten werden. Diese ist fester Bestandteil des Kaufvertrages für die Wohnung und wird in manchen Fällen sogar ins Grundbuch aufgenommen. In ihr wird das Miteinander der Eigentümer explizit geregelt. Ebenfalls ein Teil des Kaufvertrages beim Wohnungskauf ist die Teilungserklärung. Sie enthält detailliert die genaue Unterteilung, was zum alleinigen Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum zählt.

Gemeinsam besitzen heißt gemeinsam entscheiden und zahlen

Um sicherzugehen, dass Sie mit den Werten und Regeln der Eigentümergemeinschaft konform gehen, sollten Sie sich vor dem Kauf unbedingt alle verfügbaren Unterlagen und aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung anschauen. Für Menschen, die sehr auf Ihren Gestaltungsfreiraum und Ihre individuellen Werte beharren, kann ein solches Zwangs-Miteinander nämlich schnell zur Last werden. Im Protokoll lässt sich im Vorfeld nachvollziehen, wie die Eigentümer mit individuellen Wünschen umgehen und wie konfliktfähig bzw. kompromissbereit Ihre künftigen Mitentscheider sind. Studieren Sie Gemeinschaftsordnung und Hausordnung genau und überlegen Sie, ob Sie mit Punkten wie etwa Treppenhausreinigung, regelmäßigen Garteneinsätzen oder festen Ruhezeiten leben können und wollen. Ebenso wichtig wie die persönlichen sind jedoch auch die finanziellen Aspekte der Gemeinschaft.

Erkundigen Sie sich über:

• die finanziellen Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft, insbesondere die Höhe des Hausgeldes und die letzten Hausgeldabrechnungen
• die zusätzlichen monatlichen Belastungen für Versicherungen, Steuern etc.
• die Höhe eventueller Umlagen für Instandhaltungsrücklagen
• geplante oder jüngst abgeschlossene Sanierungsarbeiten
• eventuell anfallende Sonderumlage für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten

Auskunft über all diese Faktoren erhalten Sie am besten beim Verwalter der Eigentümergemeinschaft oder bei Ihrem Immobilienmakler. Er kann Ihnen alle wichtigen Dokumente und Erklärungen aushändigen und steht Ihnen in der Regel für alle Fragen zur Verfügung.

Gut zu wissen: Mit dem Verwalter sollten Sie sich als potenzieller Käufer möglichst gut stellen, da er eine Art Veto-Recht beim Verkauf von Wohnungen innerhalb seiner Eigentümergesellschaft hat. Die sogenannte Verwalterzustimmung ist rechtlich im Wohnungseigentumsgesetz verankert und wird in der Teilungserklärung dokumentiert. Hat der Verwalter also begründete Zweifel daran, dass Sie sich finanziell und persönlich in die bestehende Gemeinschaft einfügen, kann er den Verkauf ablehnen.

Je nachdem, ob Sie nach einer Eigentumswohnung für sich selbst oder nach einer Wohnung als Kapitalanlage suchen, sollten Sie noch einige zusätzliche Aspekte beachten.

Wohnungskauf als Kapitalanlage oder Altersvorsorge

Wenn Sie mit Ihrer neuen Wohnung Miete als Einnahme erzielen oder zu gegebenem Zeitpunkt mit Gewinn die Wohnung verkaufen möchten, sind Lage, Region, Infrastruktur und Energieeffizienz entscheidende Daten. Das Kaufobjekt muss Ihnen natürlich gefallen, doch überlegen Sie, ob auch ein Wohnungskauf in einer anderen Region mit einer besseren Rendite infrage kommt und schließen Sie Ihre persönlichen Faktoren aus der Immobiliensuche aus.

Bevor Sie sich für das Modell Kauf statt Miete entscheiden, sollten Sie sicher sein, dass die Wohnung und deren Umgebung zu Ihnen und Ihren Anforderungen passen. Und zwar nicht nur in den kommenden zwei Jahren, sondern im Optimalfall mindestens für die nächsten 10. Die Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbsteuer sollten sich über den Nutzungszeitraum rentiert haben.

Die Wohnungsfinanzierung muss gründlich durchkalkuliert werden, denn immerhin geht es in den meisten Fällen um eine erhebliche Darlehenssumme. Wir erläutern die vier wichtigsten Schritte auf dem Weg zum optimalen Wohnungskredit.

• Kassensturz: Damit Sie wissen, welches Preissegment für Sie infrage kommt, müssen Sie zum einen das monatlich für die Darlehensraten verfügbare Einkommen kennen. Dabei ist unser Haushaltsrechner eine gute Hilfe. Zum anderen sollten Sie auflisten, wie viel Eigenkapital Sie zur Verfügung haben. Dazu zählen nicht nur Guthaben auf Ihrem Girokonto oder Sparbuch, sondern auch andere Vermögensanlagen wie zum Beispiel ein Bausparvertrag.

• Budget ermitteln: Sobald Sie das Eigenkapital und den monatlichen Spielraum für den Immobilienkredit kennen, können Sie mit unserem Budgetrechner ermitteln, wie teuer die Wohnung maximal sein darf. Beachten Sie dabei, dass dieses Budget auch für die Kaufnebenkosten reichen muss.

• Angebote einholen und vergleichen: Sie haben eine Wohnung im Visier, die ins Budget passt? Dann holen Sie mindestens ein Finanzierungsangebot ein, besser mehrere. Unser Angebotsvergleichsrechner hilft dabei, das optimale Finanzierungsangebot für ihren Wohnungskauf zu finden.

• Unterlagen sammeln und einreichen: Sie haben ein gutes Angebot erhalten und möchten nun eine Finanzierungszusage von der Bank erhalten? Dann müssen Sie spätestens jetzt zahlreiche Unterlagen einreichen. Im Gegensatz zur Hausfinanzierung erfordert die Wohnungsfinanzierung, dass Sie weit mehr Unterlagen vorlegen müssen. Dies ergibt sich daraus, dass Themen rund um die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auch den Wert der Wohnung beeinflussen, den die Bank einschätzen muss. So beeinflussen beispielsweise Sondernutzungsrechte und die Höhe der Instandhaltungsrücklage die Wertermittlung Ihrer Immobilie.

1. Bei Selbstbezug: Passt die Wohnung in puncto Lage, Raumaufteilung, Schnitt und Größe langfristig zu mir und meinen Ansprüchen?
2. Bei Wohnungskauf als Kapitalanlage: Besteht eine realistische Prognose in Bezug auf die Wertsteigerung und bin ich mir der Risiken einer Vermietung bewusst? Berechnen Sie mithilfe unserer Beispielkalkulation unter vermietete Wohnung verkaufen, ob sich die Anschaffung einer Wohnung als Kapitalanlage für Sie lohnt.
3. Entsprechen alle Inhalte des Kaufvertrages meinen Vorstellungen? Besondere Prüfung der Gemeinschaftsordnung und der Teilungserklärung!
4. Steht die Finanzierung auf einer soliden Basis? Sind unvorhergesehene Kosten ausreichend berücksichtigt?
5. Sind mir alle Kosten in Bezug auf Wohneigentum klar? Bin ich finanziell dazu in der Lage, ausreichend Rücklagen für Instandhaltungs- und Modernisierungskosten meines privaten Eigentums zu bilden?
6. Ist die Eigentümergemeinschaft finanziell gut aufgestellt und komme ich mit den Mitgliedern auf lange Sicht gut zurecht?
7. Ist die Energieeffizienz des Gebäudes den heutigen Standards entsprechend?
8. Sind die Inhalte der Gemeinschaftsordnung und der Hausordnung für mich akzeptabel?
9. Kann ich eventuelle Sonderumlagen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, finanzieren?
10. Bei Unsicherheiten bezüglich der Bausubstanz und anderen Bau-relevanten Faktoren zur Sicherheit einen Fachmann / Sachverständigen zurate ziehen.