Baunebenkosten - Checkliste & wichtige Tipps für Bauherren

Die Baunebenkosten geraten bei der Finanzierungsplanung schnell aus den Augen. Wer jetzt an die Notarkosten, etwaige Maklercourtage und die Grunderwerbsteuer denkt, liegt natürlich nicht falsch. Doch damit ist es beim Neubau noch lange nicht getan: So müssen auch die Hausanschlusskosten für Gas, Strom, Wasser, Abwasser und Telefon bzw. Internet beachtet werden.

Zudem fallen auch nicht unerhebliche Kosten an, bevor der Bauunternehmer überhaupt mit der Errichtung des Hauses anfangen kann – etwa für ein Baugrundgutachten und die Baugenehmigung.

Auf diesem Wege kommen gut und gerne bis zu 30 Prozent der Baukosten an Nebenkosten hinzu. Und damit noch nicht genug: Ist das Haus fertig, gilt es nämlich, sich um die Außenanlagen zu kümmern. Denn wer möchte schon ein Haus ohne angelegten Garten, Terrasse und Stellplatz haben? Auch hierfür sollte also ein ausreichendes Budget bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Wir zeigen, worauf Sie bei der Kalkulation Ihres Bauvorhabens achten sollten um eine Nachfinanzierung zu verhindern.

Wer ein Haus bauen will, muss zunächst einmal: Rechnen! Und das nicht zu knapp, denn zusätzlich zu den reinen Baukosten für den Neubau fallen diverse weitere Kosten an, die sich wie folgt zusammenfassen lassen:

Reine Erwerbsnebenkosten

Ohne Notar, Bank und Grundbuchamt geht es beim Hausbau nicht. Hierfür fallen diverse Kosten an. Dazu gehören je nach Art des Erwerbs die Maklercourtage für den Grundstückskauf, die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und Grundbuchkosten.

Reine Baunebenkosten

Vor dem ersten Spatenstich durch den Bauunternehmer fallen bereits diverse Kosten an, angefangen bei den Gebühren für die Baugenehmigung über Vermessungskosten und ein Baugrundgutachten bis hin zum Anlegen einer Baustraße zum Bauplatz. Dazu kommen weitere Kosten, etwa für die Abfuhr von Bodenaushub, für die Gehwegsicherung sowie für Baustrom, Bauwasser und einen Prüfstatiker. Muss ein bestehendes Gebäude für den Neubau weichen, kommen zudem noch Abrisskosten hinzu.

Kosten für die Außenanlagen

Ein Haus wird erst dann richtig nutzbar, wenn auch die Außenanlagen angelegt sind. Dazu gehört vor allem der Gehweg zum Haus, aber auch ein Stellplatz, eine Zaunanlage oder Hecke sowie Terrassen und Gartenhäuser. Auch sollten die Kosten für die gesamte Bepflanzung nicht vergessen werden – etwa für Rollrasen oder Sträucher. Zudem kann bereits bestehende Bepflanzung Kosten verursachen – etwa wenn ein großer Baum zurückgeschnitten oder gefällt werden soll.

Wer ein Haus bauen will, muss zweierlei beachten: Einerseits sollten die Gesamtkosten des Bauprojekts einschließlich aller Baunebenkosten nicht zu knapp kalkuliert werden, um eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden. Schlimmstenfalls kann es sogar dazu kommen, dass die finanzierende Bank nicht bereit ist, die Darlehenssumme nachträglich aufzustocken. Das kann beispielsweise passieren, wenn die Einkommenssituation der Bauherren nicht solide genug ist, um einen höheren Darlehensbetrag zu finanzieren. Sprich: Ist die Baufinanzierung bereits sehr knapp gestrickt und die finanzielle Belastung bereits sehr hoch, kann eine Nachfinanzierung zum ernsthaften Problem werden. Bietet die Baufinanzierung noch etwas Luft nach oben, wäre eine Nachfinanzierung zwar ungünstig, aber wahrscheinlich realisierbar. Wichtig ist hierbei zu beachten, dass die Nachfinanzierung in der Regel über einen Verbraucherkredit gelöst wird, dieser hat weitaus höhere Kosten als ein Immobiliendarlehen.

In den seltensten Fällen haben Bauherren nach Fertigstellung ihres Hauses noch Geld aus ihrem Immobiliendarlehen zur Verfügung welches sie nicht benötigt haben. In diesem Fall ist es hilfreich, wenn der Darlehensvertrag eine Möglichkeit zur frühzeitigen Sondertilgung bzw. eine Nichtabnahme-Vereinbarung über einen Teilbetrag enthält.

Beachtet man jedoch, dass die Banken umfangreiche Informationen zum Bauvorhaben abfordern bevor sie ein Darlehen gewähren, so ist der Fall einer Fehlkalkulation, bei der Geld übrig bleibt, sehr unwahrscheinlich.

Damit die Baunebenkosten vollständig erfasst werden können und kein Kostenblock vergessen wird, ist es hilfreich, eine Checkliste mit einer Übersicht aller anfallenden Kosten zu nutzen. Diese haben wir für Sie zum kostenlosen Download bereitgestellt. Die Checkliste enthält jeweils auch Angaben dazu, woher Sie die jeweiligen Informationen zu den Kosten erhalten.

Ob Massivhaus oder Fertighaus: In beiden Fällen müssen Bauherren die Baunebenkosten beachten. So werden Fertighäuser zwar häufig mit dem Vermerk „schlüsselfertig“ beworben, doch auch hier fallen je nach Vertragsgestaltung Baunebenkosten an – etwa in Form von Kosten für den Architekten, um die Pläne für das Bauvorhaben an das Grundstück anzupassen.

Üblicherweise fallen bei Fertighäusern keine Baunebenkosten für den Prüfstatiker an, wie er in Berlin, Brandenburg und Hessen vorgeschrieben ist.

Das Entgelt für diesen Sachverständigen ist in der Regel im Preis des Fertighausherstellers inbegriffen. Inwieweit weitere Baunebenkosten während der Bauphase anfallen, hängt auch von der Vertragsgestaltung ab: Je nach Vertrag kommen auch beim Fertighaus noch diverse Baunebenkosten auf den Bauherrn zu – insbesondere beim Ausbauhaus oder Bausatzhaus mit hoher Eigenleistung sollten diese nicht zu knapp eingeschätzt werden. Dies kann schnell passieren, wenn Bauherren beispielsweise die Materialkosten für die Ausbau in Eigenregie zu niedrig kalkulieren. Die Kosten für die Außenanlagen, die Erschließung und die Hausanschlüsse fallen unabhängig von der Bauweise des Hauses an.

Die Gesamtkosten eines Gebäudes werden gemäß der DIN 276-Norm „Kosten im Bauwesen: Teil 1 - Hochbau“ aufgeschlüsselt, diese dient als Grundlage für die Kostenschätzung, die Kostenberechnung, den Kostenvoranschlag und die Kostenfeststellung. So erstellen beispielsweise Architekten nach Planung eines individuellen Hauses eine Kostenschätzung aufgrund der vorgegebenen Kostengruppen.

Für Bauherren ist diese Berechnung selten von großer Wichtigkeit, schließlich wird in der Regel ein Bauunternehmer mit dem Hausbau beauftragt und kalkuliert für den Bauherrn die Kosten. Dieser nimmt das Gesamtangebot für das Haus an und kauft ein Komplettpaket bzw. die vertraglich festgelegten Leistungen.

Weitere Informationen über die DIN 276 erhalten Sie zum Beispiel hier bei Wikipedia.