Wohngebäudeversicherung für selbst bewohnte und vermietete Immobilien – 10 wichtige Punkte

Die Wohngebäudeversicherung ist nicht nur empfehlenswert, sie sollte unbedingt Bestandteil des Versicherungspaketes von Immobilienbesitzern sein. In der Regel handelt es sich bei der umgangssprachlich sogenannten "Wohngebäudeversicherung" um eine "verbundene Wohngebäudeversicherung" (mehr unter Punkt 2), die Schäden am Gebäude absichert, welche durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel verursacht werden. Zusätzlich können weitere Elementarschäden, wie z. B. Erdbeben und Überschwemmungen versichert werden.

Die Wohngebäudeversicherung sichert das gesamte Gebäude ab und wird nicht für einzelne Wohnungen abgeschlossen. Wer also Besitzer einer Eigentumswohnung ist oder wird, erkundigt sich bei der Hausverwaltung nach der Versicherungspolice. Hauseigentümer müssen sich selbst um den Vergleich und Abschluss einer Gebäudeversicherung kümmern.

Den Nachweis einer Wohngebäudeversicherung fordern auch Banken bei der Baufinanzierung ein. Schließlich sichert meist die Immobilie das Darlehen ab und wenn diese erheblich an Wert verliert oder gar komplett zerstört wird, zum Beispiel durch einen Brand, verliert die Bank ihre Sicherheit.

Theoretisch können die Schadenrisiken auch mit einer jeweils separaten Sachversicherung, namentlich als Feuer-, Leitungswasser- und Sturmversicherung, abgedeckt werden. In der Praxis hat sich jedoch die sogenannte verbundene Wohngebäudeversicherung als Standard durchgesetzt. Hier sind die drei Risikobereiche in einem Vertrag abgesichert. Zudem ist davon auszugehen, dass im Vergleich mit der verbundenen Versicherung der jeweils separate Abschluss von Sachversicherungen in Summe zu höheren Versicherungskosten führen würde. Meistens ist die verbundene Form gemeint, wenn allgemein von einer Wohngebäudeversicherung die Rede ist.

Für die Wohngebäudeversicherung gibt es ein Muster, welches der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft bereitstellt. Dieses ist nicht verbindlich, wird jedoch in der Regel von den Versicherern als Grundlage für ihre Verträge genutzt. Lesen Sie vor Abschluss einer Wohngebäudeversicherung genau nach, welche Schäden abgesichert sind.

Versichert sind das Gebäude und fest mit dem Gebäude verbundenes Inventar, im Einzelnen:

• Das Gebäude an sich: Dach, Wände, Türen, Fenster, Balkone
• Mit dem Gebäude verbundenes Zubehör: Terrassen, Briefkastenanlagen, Klingelanlagen
• Festes Inventar: Individuell für das Haus hergestellte Einbauten wie z.B. Einbauküchen, Einbauschränke (handelt es sich um Serienprodukte, ist die Hausratversicherung zuständig), Sanitärinstallationen, fest verlegte Fußböden, Treppenlifte
• Separat ausgewiesen können auch Nebengebäude wie z. B. Schuppen, Carports und Garagen mit versichert werden.

Grundsätzlich steht die Versicherung für alle Kosten ein, die in Folge des Schadens anfallen. Dazu gehören Aufräum- und Trocknungsarbeiten ebenso wie Material- und Handwerkerkosten. Wenn die Immobilie vorübergehend unbewohnbar ist, kann der Versicherungsnehmer die Kosten für einen Hotelaufenthalt oder entgangene Einnahmen durch Mietausfälle ebenfalls geltend machen.

Viele Schäden im und am Haus sind durch Versicherungen abgedeckt – es stellt sich nur häufig die Frage: Welche Versicherung versichert was?

Nicht über die Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist das Mobiliar, sofern es nicht explizit für das Gebäude gefertigt und mit ihm verbunden montiert wurde. Auch andere Gebrauchsgegenstände, die sich im Gebäude befinden, sind nicht über die Wohngebäude- bzw. Hausversicherung abgedeckt. Diese Gegenstände sind in der Regel über die Hausratversicherung versichert. 

Ebenfalls nicht über die Gebäudeversicherung abgesichert sind Dinge, die anderen, nicht im Haus lebenden Personen gehören. Beschädigt man im eigenen Gebäude einen Gegenstand einer anderen Person oder kommt es zum Personenschaden, so greift die Haftpflichtversicherung.

Für viele Immobilieneigentümer ist die Elementarschadenversicherung in den letzten Jahren sehr wichtig geworden, denn die normale Wohngebäudeversicherung deckt Schäden durch Naturkatastrophen wie Erdbeben oder - in Deutschland viel wichtiger - Überschwemmungen nicht ab. Hier sollten vor Abschluss die Verträge genau gelesen und geprüft werden, denn die Versicherungen formulieren meist zahlreiche Ausnahmen.

Während die Wohngebäudeversicherung die Schäden am Haus, die durch Blitzschlag verursacht wurden, abdeckt, so muss für die hiermit eventuell verbundenen Überspannungsschäden an Geräten im Haus die Hausratversicherung einspringen.

Eine preiswerte Wohngebäudeversicherung kann bereits für 200 €/Jahr abgeschlossen werden. Natürlich kommt es bei den Versicherungskosten sehr auf das zu versichernde Gebäude und seinen Standort an.

• Lage

Die genaue Lage der Immobilie gibt einen Ausschlag für das Risiko, welches die Hausversicherung kalkulieren muss. Deutschland wurde von den Versicherern in Risikozonen aufgeteilt. Je nach Standort des Objektes ergibt sich eine andere Einschätzung des Schadensrisikos. Besonders relevant wird dies, wenn Immobilieneigentümer eine zusätzliche Elementarschadenversicherung abschließen möchten. In Risikogebieten für Elementargefahren, wie zum Beispiel Überschwemmungen, können die Policen sehr teuer sein. In einigen Fällen lehnen die Versicherer die Elementarschadenversicherung sogar ganz ab.

• Größe, Ausstattung, Alter & Art der Immobilie

Die Versicherungskosten bemessen sich selbstverständlich auch anhand der Quadratmeterzahl von Wohn- und Nutzfläche, die versichert werden. Weiterhin wird berücksichtigt, wann die Immobilie gebaut wurde, ob hochwertige Baumaterialien verwendet wurden, wie die Bedachung des Objektes ausgeführt ist und nicht zuletzt: wie die Immobilie genutzt wird.

Damit es sich bei der Immobilie der Definition nach um eine Wohnimmobilie handelt, die folglich von einer Wohngebäudeversicherung abgesichert wird, muss diese mindestens zu 50 % für Wohnzwecke genutzt werden.

• Versicherungsumfang

Die Basis-Gebäudeversicherung umfasst in der Regel Feuer, Leitungswasserschäden, Hagel und Sturm. Wer zusätzliche Gefahren absichern möchte, muss mit höheren Versicherungskosten rechnen. Es können zum Beispiel Glasschäden, Vandalismus, Schäden durch Marder oder Schäden an Photovoltaikanlagen mitversichert werden. 

• Gebäudeneubauwert

Je werthaltiger das Gebäude ist, desto höher muss die Deckungssumme bzw. Versicherungssumme für die Immobilie sein. Nur so ist im Schadensfall eine ausreichende Absicherung gegeben. Bei der Berechnung der Versicherungssumme wird von einer kompletten Zerstörung der Immobilie ausgegangen. Versichert werden also die Kosten, die Sie benötigen, um Ihr Haus "in gleicher Art und Güte" wieder aufzubauen. Damit dieser Wert nicht jedes Jahr neu berechnet werden muss, ziehen die Versicherungsunternehmen einen fiktiven Wert heran: Den sog. Gebäudeversicherungswert 1914 (auch einfach 1914er-Wert genannt). Warum ist dem so: Im Jahr 1914 gab es in Deutschland zum letzten Mal vor der Inflation stabile Baukosten. Dieser Wert wird in Goldmark angegeben. 

• Gebäudewert = Wert 1914 * aktueller Baupreisindex / 100

Zunächst sollte sich der Versicherungsnehmer im Schadensfall überlegen, ob er den Schaden bei seiner Wohngebäudeversicherung einreicht oder ob er bei kleineren Schäden darauf verzichtet. Schadensmeldungen können deutliche Preisanstiege bei der Versicherungsprämie mit sich bringen oder, bei besonders schweren Schäden oder vielen Schadensmeldungen binnen kurzer Zeit, im schlimmsten Fall zu einer Kündigung durch die Versicherung führen. Es macht in vielen Fällen Sinn, den Fall zunächst mit der Versicherung zu besprechen.

Ist klar, dass der Schaden durch die Hausversicherung reguliert werden soll, so muss eine genaue Dokumentation des Schadens erfolgen. Der Versicherungsnehmer muss die Schäden textlich als auch mit Bildern belegen und die Schadensmeldung einreichen. Dies geht bei vielen Versicherern online oder vorab telefonisch. Es macht jedoch Sinn, bei größeren Schäden eine schriftliche Meldung einzureichen.

Drohen aufgrund des Schadens Folgeschäden, so sollte unbedingt eine telefonische Beratung mit der Versicherung erfolgen, welche Notfallmaßnahmen ergriffen werden müssen. Einige können und sollten Sie als Eigentümer schnellstmöglich umsetzen, wie zum Beispiel das provisorische Abdichten von Sturmschäden an einem Fenster, sodass bei Regen kein Wasser in das Haus dringen kann. Ist für die Schadensbegrenzung das Einbestellen eines Handwerksbetriebes notwendig, so sollten Sie das Vorgehen und die Beauftragung unbedingt vorher mit Ihrem Versicherer abklären. So verhindern Sie, dass Sie auf den Kosten sitzenbleiben. Je nach Ausmaß und Art des Schadens wird das Versicherungsunternehmen vor der Regulierung einen Gutachter beauftragen.

Bei einer selbst bewohnten Immobilie ist die Wohngebäudeversicherung steuerlich nicht absetzbar. Das gilt ebenso für Wohnimmobilien, aus denen ein Besitzer Mieteinnahmen erzielt. Allerdings sind die Kosten für die Wohngebäudeversicherung einer vermieteten Immobilie, sofern im Mietvertrag so bestimmt, umlagefähig. Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an die Mieter wird die jährliche Versicherungsprämie, anteilig nach der jeweiligen Mietfläche, an die Mietparteien weiterberechnet. Die Wohngebäudeversicherung erweist sich für Vermieter somit als kostenneutral und stellt dar, was betriebswirtschaftlich gerne als "durchlaufende Position" bezeichnet wird.

Vermieter sind gegenüber ihren Mietern grundsätzlich zum möglichst wirtschaftlichen Betrieb des Objekts verpflichtet. Nicht nur aus diesem Grund lohnt es sich, immer wieder Preisvergleiche anzustellen und gegebenenfalls den Anbieter zu wechseln, wenn zu gleichen Vertragsbedingungen bessere Konditionen möglich sind. Das gilt selbstverständlich in noch stärkerem Maße für Eigenheimbewohner, die die Kosten der Wohngebäudeversicherung vollständig selbst tragen.

Wie bei jeder Versicherung sollten auch bei der Wohngebäudeversicherung die Verträge vor Abschluss gründlich geprüft werden. Wer Wert auf die Absicherung von Elementarschäden legt, muss besonderes Augenmerk auf die abgesicherten Fälle und die Ausschlüsse legen. Neben den Versicherungsleistungen spielt auch die Versicherungssumme eine wichtige Rolle. Der Neubauwert der Immobilie (siehe Punkt 4) muss zur Verhinderung einer Unterversicherung oder einer mit hohen Prämien verbundenen Überversicherung genau bestimmt werden. In jedem Falle empfiehlt sich ein Wohngebäudeversicherung-Vergleich!

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