Ausbauhaus – 10 wichtige Punkte für Bauherren

Ein Haus zu bauen ist üblicherweise teurer als der Kauf eines bereits errichteten Hauses. Das Ausbauhaus ist die Alternative für Bauherren mit knappem Budget und handwerklichem Geschick. Solche Häuser lassen sich daher auch als Mitbauhaus bezeichnen. Wir haben in den folgenden Punkten alle wichtigen Aspekte zum Thema zusammengestellt und zeigen Ihnen, ob ein Ausbauhaus für Sie infrage kommt.

Zum Leistungsumfang der Hersteller gehört beim Ausbauhaus den Rohbau zu errichten. Dazu gehören ein eingedecktes Dach, die komplette Fassade (inklusive Wärmedämmung) sowie der Einbau der Fenster, Terrassentüren und der Haustür. Auch bereitet der Hersteller alles für die spätere Verlegung der elektrischen Leitungen für die Haustechnik über Leerrohre vor. Ebenso die Rohre für die Wasser-, Abwasser- und eventuell auch Gasleitungen werden vom Hersteller vormontiert. Treppen sind im Leistungsumfang üblicherweise ebenfalls enthalten, wenn das Haus mehr als eine Etage hat.

Vereinfacht lässt sich ein Ausbauhaus so beschreiben, dass es von außen gesehen bereits fertig aussieht, innen aber noch der Ausbau erfolgen muss. Dazu gehört beispielsweise der Einbau der Zimmertüren. Welche Arbeiten der Bauherr beim Innenausbau konkret übernimmt, hängt von der gewählten Ausbaustufe ab. Diese kann beispielsweise beinhalten, dass der Hersteller den Einbau der Heizungsanlage übernimmt. Ein weiteres Angebot der Hersteller stellen die sogenannten Ausbaupakete dar. Sie umfassen das Baumaterial, das für bestimmte Ausbau-Arbeiten benötigt wird. Der Bauherr erhält also alle erforderlichen Baustoffe sowie eine Anleitung für die Verwendung.

Je nachdem, wie umfangreich sich der Bauherr am Innenausbau beteiligt, können die Baukosten durchaus um einen fünfstelligen Betrag reduziert werden. Allerdings sollten Bauherren in spe auch wissen, was sie konkret erwartet, wenn sie sich für ein Ausbauhaus entscheiden.

Je nach Standard sind für ein Einfamilienhaus pro Quadratmeter im Schnitt Baukosten in Höhe von rund 1.000 bis 1.800 Euro zu veranschlagen. Fertighäuser mit rund 150 Quadratmetern Wohnfläche sind ab etwa 150.000 Euro zu haben. Der Preisabschlag für ein Ausbauhaus, bei dem der Bauherr den Innenausbau übernimmt, lässt sich pauschal schwer einschätzen. Er lässt sich grob wie folgt ermitteln: Pro Arbeitsstunde Eigenleistung spart der Bauherr rund 40 bis 50 Euro Stundenlohn für den Handwerker.

Wichtig: Viele Hausanbieter weisen für die Musterhäuser sowohl den Preis für schlüsselfertige Bauweise als auch die Kosten bei der Ausbaustufe „Ausbauhaus“ bei ihren Hausbeispielen auf der Website aus. Je nach Anbieter, Hausgröße und anderen Besonderheiten fallen die Angaben für dasselbe Typenhaus damit durchaus um 50.000 bis 80.000 Euro niedriger als bei schlüsselfertiger Bauweise aus, was einer Kostenersparnis von 30 Prozent und mehr entspricht. Bauherren sollten dabei aber beachten, dass die finanzierende Bank üblicherweise nur 15 Prozent der Baukosten als Eigenleistung anerkennt. Solche Angaben der Hausanbieter sollten daher nicht pauschal einkalkuliert werden, sondern müssen individuell je nach Können und verfügbarer Zeit für die Bauarbeiten überprüft werden. Für Handwerker stehen die Chancen hingegen gut, dass die Bank auch höhere Eigenleistungen anerkennt.

Alle Anbieter von Fertighäusern bieten auch die Möglichkeit an, die Häuser als Ausbauhaus zu errichten. Auch Massivhausanbieter ermöglichen Bauherren zunehmend, ein Ausbauhaus zu wählen. Für die Bauherren ist es hinsichtlich ihrer Eigenleistungen unerheblich, ob sie den Innenausbau in einem Fertighaus – typischerweise als Holzhaus errichtet - oder einem klassisch "Stein auf Stein" errichteten Massivhaus durchführen. Allerdings muss beim Massivhaus beachtet werden, dass die Bauzeit im Vergleich zum Fertighaus ohnehin deutlich länger ist.

Wichtig: Der Innenausbau durch den Bauherren verlängert die Bauphase noch einmal zusätzlich, was die monatliche Kostenbelastung durch bisherige Miete oder alte Darlehensraten und die Darlehensraten für den Neubau deutlich erhöht.

Gut zu wissen: Es gibt auch Massivhäuser in Fertigbauweise, daher sollten Bauherren, die sich für ein Ausbauhaus interessieren, sich nicht allzu sehr auf die Begriffsunterscheidungen fokussieren.

Ein Ausbauhaus kann dazu beitragen, die Baukosten zu reduzieren. Allerdings kommt es nicht für alle Bauherren in Betracht. Folgendes sollte Sie bedenken:

• Wie ausgeprägt ist Ihr handwerkliches Geschick?
  Sie sind handwerklich begabt und haben Spaß am Heimwerken? Dann wäre ein Ausbauhaus eine Option für Sie. Wer hingegen schon mit dem Streichen von Wänden überfordert ist, lässt besser die Finger vom Ausbauhaus. Einen Mittelweg bietet eine auf das handwerkliche Können zugeschnittene Ausbaustufe, bei der der Hersteller mehr Arbeiten übernimmt als beim reinen Ausbauhaus, das den kompletten Innenausbau durch den Bauherrn erfordert. Hinzu kommt: Hobbyheimwerker haben bereits viele Werkzeuge, die sie beim Innenausbau benötigen werden. Daher können sie für das Beschaffen der erforderlichen Geräte geringere Kosten einkalkulieren. Muss hingegen viel Werkzeug extra angeschafft oder gemietet werden, rechnen sich Eigenleistungen weniger.

• Haben Sie neben Beruf und Familie genug Zeit für den Innenausbau?
  Auch muss beachtet werden, dass Handwerker die Arbeiten deutlich schneller durchführen können – nicht nur, weil sie routinierter sind, sondern weil sie die Arbeiten in einem Stück durchführen und nicht nur alle paar Tage auf der Baustelle tätig sind wie der Bauherr. Das führt dazu, dass sich die Bauzeit mehr oder weniger deutlich verlängert – und wer beispielsweise eine sehr hohe Miete zahlen muss, spart möglicherweise unterm Strich weniger ausgedacht, da für einen längeren Zeitraum sowohl Miete als auch Darlehensraten gezahlt werden müssen.

• Zahlen Sie derzeit eine sehr hohe Miete oder hohe Darlehensraten?
  Wer aktuell sehr hohe Wohnkosten hat, sollte genau abwägen, wie viel er unterm Strich über Eigenleistungen beim Ausbauhaus spart. Dazu sollte möglichst realistisch kalkuliert werden, wie sehr sich Eigenleistungen auf die Bauzeit auswirken und wie hoch die Ersparnis bei den Baukosten in etwa ausfallen könnte. Der Grund: Die Bauzeit verlängert sich üblicherweise umso mehr, je mehr Eigenleistungen der Bauherr übernimmt. Dies liegt nicht nur daran, dass er wegen der fehlenden Routine länger für die Arbeiten braucht, sondern auch an der Tatsache, dass er nur in der Freizeit den Innenausbau voranbringen kann und die Arbeiten immer wieder tagelang unterbrochen werden.

Der Begriff „Ausbauhaus“ steht zusammenfassend für Häuser, bei denen der Bauherr den Innenausbau durchführt. Die Ausbaustufen lassen sich grob wie folgt unterscheiden und sind nicht mit Ausbaupaketen zu verwechseln, bei denen der Bauherr lediglich das Material für bestimmte Ausbauarbeiten erhält, die Arbeit aber selbst durchführt:

Bausatzhaus / Selbstbauhaus

• Der Bauherr erhält alle Bauteile und errichtet das Haus selbst.

Ausbauhaus

• anschluss- bzw. technikfertig: Der Bauherr muss Heizung und Elektrik nicht selbst installieren, auch die Rohinstallation für die Bäder erfolgt durch den Anbieter. Alle weiteren Ausbauarbeiten führt der Bauherr durch.
• ausbaufertig: weitere Stufen, die bestimmte Arbeiten wie etwa die Installation einer Fußbodenheizung umfassen
• malervorbereitet, streichfertig: Bauherr übernimmt lediglich noch Malerarbeiten und verlegt Bodenbeläge
• weitere Ausbaustufen: z.B. Dämmung des Dachs oder die Verlegung einer Fußbodenheizung wird vom Anbieter übernommen, Bauherr übernimmt alle sonstigen Arbeiten.

Schlüsselfertiges Haus

• bezugsfertig: Bauherr muss überhaupt keine Arbeiten am Haus übernehmen, lediglich die Außenanlagen muss er selbst errichten.

Der Bau eines Ausbauhauses unterscheidet sich vom Ablauf her nicht vom Bau eines schlüsselfertigen Hauses. Erst wenn der Rohbau steht sowie Dach und Fassade fertiggestellt sind, ändert sich der Ablauf: Während beim schlüsselfertigen Haus weiterhin die Baufirma die Arbeiten durchführt, beginnt der Bauherr beim Ausbauhaus nun selbst mit dem Innenausbau. Dabei stellen die Hersteller ihm üblicherweise ein Ansprechpartner zur Seite, den er bei Fragen kontaktieren kann.

Da beim Ausbauhaus sowohl der Hersteller als auch der Bauherr am Bau beteiligt sind, muss klar geregelt sein, wer für welche Bauarbeiten und die ordnungsgemäße Ausführung zuständig ist. Dabei haftet der Bauherr für seine Eigenleistungen - und der Hersteller steht für die Arbeiten gerade, die er laut Bauvertrag durchführt.

Ein weiterer wichtiger Aspekt: Die Bauabnahme. Diese sollten Bauherren nicht unterschätzen, denn mit ihr steht und fällt der Anspruch auf Nachbesserung bei Baumängeln. Daher ist es empfehlenswert, einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Und auf keinen Fall sollte die Schlussrechnung des Hausanbieters einfach bezahlt werden. Dies wird nämlich mit einer Bauabnahme gleichgesetzt, ohne dass dies den meisten Bauherren bewusst ist.

Einen Hinweis auf gute Bauqualität wollen Fertighausanbieter unter anderem über das RAL-Gütesiegel Holzhausbau liefern. Dieses wird auch von den finanzierenden Banken gern gesehen oder möglicherweise sogar vorausgesetzt, um eine Finanzierungszusage zu erhalten. Auch die Mitgliedschaft in einem Branchenverband kann einen Hinweis auf gute Qualität liefern.

Bei Fertighausanbietern sind dies:

• Bundes-Gütegemeinschaft Montagebau und Fertighäuser e.V.
• Deutscher Fertighausverband e.V.
• Bundesverband Deutscher Fertigbau e.V.
• Gütegemeinschaft Deutscher Fertigbau e.V.

Über die Qualität von Massivhäusern lässt sich ebenfalls vorab einiges in Erfahrung bringen – etwa über Referenzen, das Befragen der finanzierenden Bank oder den Besuch von Musterhausparks.

Ein weiteres wichtiges Qualitätsmerkmal ist auch die Frage, ob der Massivhaus- oder Fertighaus-Anbieter klare Angaben dazu macht, wer für welche Bauarbeiten verantwortlich ist: Seriöse Anbieter gehen auf das Thema üblicherweise ausführlich ein.

Auch mit einem sogenannten Bausatzhaus können Bauherren die Baukosten reduzieren, indem sie Eigenleistungen in Form der Muskelhypothek einbringen. Es gibt allerdings einen wesentlichen Unterschied: Beim Bausatzhaus muss der Bauherr ab Anlieferung der Bauteile auf der Baustelle mit Hand anlegen. Denn die Errichtung des Hauses gehört nicht zum Leistungsumfang des Herstellers.

Anders beim Ausbauhaus: In diesem Fall errichtet der Anbieter den Rohbau – und erst dann beginnt die Arbeit des Bauherrn in Form des Innenausbaus. Wie die Arbeiten konkret aussehen, die der Bauherr selbst übernimmt, hängt von der Vertragsgestaltung ab. So bieten viele Hersteller verschiedene Ausbaustufen an. Der Begriff sollte daher von Anfang an mit den Anbietern abgeklärt werden, um teure Missverständnisse zu vermeiden. Dieser Punkt sollte auch im Bauvertrag genau geprüft werden – spätestens dann muss eindeutig geklärt sein, welcher Leistungsumfang beim Ausbauhaus enthalten ist.

Um ein Ausbauhaus zu finanzieren, ist in der Regel ein Baudarlehen erforderlich, nur sehr selten reicht das Eigenkapital aus, um sowohl den Grundstückskauf als auch die Baunebenkosten und die reinen Baukosten zu finanzieren. Hierfür ist es zunächst wichtig, das verfügbare Eigenkapital zu ermitteln. Auch ein Kassensturz mit der Ermittlung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben ist wichtig, um den finanziellen Rahmen für tragbare monatliche Darlehensraten abzustecken. Aus diesen Eckdaten lässt sich anhand unserer Finanzierungsrechner einfach ermitteln, wie hoch das Budget für den Hausbau ist.

Beim Ausbauhaus kommt zudem hinzu, dass die Eigenleistungen in Form der Muskelhypothek als Eigenkapitalersatz bei der Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden. Dabei gehen die Banken unterschiedlich vor: So erkennen sie im Regelfall für Laien maximal 15 Prozent der Baukosten als Eigenkapitalersatz an, bei gelernten Handwerkern kann der Prozentsatz hingegen auch höher ausfallen.

Auch müssen Bauherren beachten, dass der Innenausbau in Eigenregie im Vergleich zum Ausbau durch Profis zeitaufwändiger ist. Es fallen also über einen längeren Zeitraum doppelte Kosten an – zum einen für die Miete oder ein noch laufendes Immobiliendarlehen für die noch nicht verkaufte, bisher bewohnte Immobilie – und zum anderen für das neu aufgenommene Baudarlehen. Muss noch der Immobilienverkauf des bestehenden Hauses oder der bestehenden Wohnung durchgeführt werden, kommen noch Finanzierungskosten für die Zwischenfinanzierung hinzu.

Wie bei allen Neubau-Projekten ist beim Ausbauhaus empfehlenswert, beim Vergleich von Darlehenskonditionen besonders auch auf die Konditionen für die Bereitstellungszinsen zu achten. Dieser Zinsaufschlag von üblicherweise 0,25 Prozent wird je nach Berechnungsart auf den Darlehensanteil berechnet, der ab einer bestimmten Frist noch nicht abgerufen wurde – oder auf die gesamte Summe. Diese Fristen fallen je nach Bank unterschiedlich aus und variieren zwischen drei und zwölf Monaten. Da die Eigenleistungen bei Bau den Baufortschritt verzögern, ist dieser Aspekt beim Zinsvergleich für die Finanzierung eines Ausbauhauses wichtig.