Bausatzhaus bauen – 8 wichtige Fragen und Antworten für Bauherrn

Ein Haus zu bauen ist für viele Deutsche im Vergleich zum Hauskauf die erste Wahl. Doch nicht jeder kann sich ein neues Eigenheim leisten. Ein Weg, Kosten zu sparen und damit den Wunsch nach einem neu gebauten Haus zu erfüllen, besteht in Eigenleistungen. Wer sich dies zutraut, kann beispielsweise mit einem Bausatzhaus einiges an Baukosten sparen. Was hat es mit dem Bausatzhaus auf sich, welche Arbeiten kommen auf die Bauherren zu? Wie groß ist das Einsparpotenzial und was gilt es zu beachten? Immoverkauf24 nennt die wichtigsten Aspekte zum Thema Bausatzhaus.

Ein Haus zu bauen ist für viele Familien der Traum schlechthin. Sie sehen gegenüber dem Hauskauf den Vorteil, individuelle Wohnwünsche besser verwirklichen zu können. Doch vielfach müssen Bauherren Abstriche hinsichtlich ihrer Wunschvorstellungen machen. Eine Möglichkeit, die Baukosten zu reduzieren, besteht in der Entscheidung für ein Bausatzhaus, das vielfach auch als Selbstbauhaus bezeichnet wird. Bauherren sparen mit solchen Häusern Geld, da sie einen erheblichen Teil der Arbeiten selbst übernehmen und somit den Mangel an ausreichend Eigenkapital mit der so genannten Muskelhypothek ausgleichen können.

Bauherren können aus diversen Varianten von Bausatzhäusern wählen, die sich nicht nur hinsichtlich der Optik und des Platzangebots, sondern auch aufgrund der Bauweise unterscheiden.

• Massivbauweise
  Es gibt Bausatzhäuser, die als Massivhäuser mit Poroton-Ziegeln, Ziegelsteinen oder Kalksandstein-Ziegeln errichtet werden. Häuser aus sogenannten „Ytong“-Steinen werden ebenfalls in Massivbauweise errichtet.
• Mantelbauweise
  Angeboten werden auch Häuser, die in Mantelbauweise errichtet werden. Bei diesen Häusern werden vorgefertigte Schalungselemente auf der Baustelle mittels Nut und Feder zusammengesetzt, im nächsten Arbeitsschritt werden die Hohlräume mit Beton verfüllt. Als Material werden entweder Dämmsteine aus Holzspänen oder Schalungssteine aus Styropor oder Neopor verwendet.
• Blockbohlenbauweise
  Auch Blockhäuser sind als Bausatzhäuser erhältlich. Bei diesen Holzbohlenhäusern fügen die Bauherren die vorgefertigten Blockbohlen nach einem vorgegebenen Schema vor Ort zusammen.

Nicht als Bausatzhaus erhältlich sind hingegen üblicherweise Fertighäuser in Holzrahmenbauweise oder solche mit anderen vorgefertigten Elementen. Der Grund: Um diese zu errichten, ist aufgrund der Größe der einzelnen Bauteile ein Baukran erforderlich. Selbst geübte Bauherren können diese Elemente daher nicht vor Ort zusammensetzen. Gleichwohl können Bauherren bei diesem Bautyp viele Vorarbeiten und nach der Errichtung des Rohbaus anfallenden Arbeiten selbst durchführen, dies ist zum Beispiel im Rahmen eines Ausbauhauses möglich.

Die Kosten für ein Bausatzhaus lassen sich pauschal nur schwer beziffern, denn das Angebot ist sehr breit gefächert und reicht von schlichten Häusern ohne Keller bis hin zu großzügigen Komforthäusern mit Vollkeller. So sind kleinere Häuser mit sehr einfachem Grundriss schon ab 50.000 Euro zu haben, wer mindestens 100 Quadratmeter Wohnfläche wünscht, sollte mindestens rund 75.000 Euro einkalkulieren – jeweils ohne Keller.

Wie viel Geld sich mit einem Bausatzhaus einsparen lässt, kann pauschal nicht beantwortet werden. Nach Berechnungen des Verbands Privater Bauherren (VPB) lassen sich bei Baukosten in Höhe von 275.000 Euro und 850 Stunden Arbeitsaufwand rund 25.000 Euro einsparen. Wer mehr Zeit investiert, spart entsprechend mehr. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass sich die Gesamtkosten in teuren Regionen mit hohen Grundstückspreisen auch mit einem Bausatzhaus möglicherweise als zu hoch erweisen können.

Wer ein Bausatzhaus in Erwägung zieht, sollte handwerklich möglichst geschickt sein, denn mit einfachsten Arbeiten wie etwa dem Streichen von Wänden ist es längst nicht getan. So wird bereits der Rohbau vom Bauherrn (gegebenenfalls mit Unterstützung) errichtet. Hinzu kommt der Zeitaufwand von gut 2.000 Stunden und mehr: Bauherren, die nur wenig freie Zeit mitbringen, müssen mit einer sehr langen Bauphase rechnen, was wiederum zusätzliche Kosten verursacht. Hinzu kommt die Belastung der Familie, da die Bauherren den Löwenanteil ihrer Freizeit auf der Baustelle verbringen, um die erforderlichen Arbeiten zu stemmen. Diese Aspekte gilt es vorab gründlich abzuwägen.

Weiterhin nicht unerheblich: Die Fähigkeit, die Abläufe zu koordinieren. Ansonsten geht schnell der Überblick über die Arbeiten am Bausatzhaus verloren. Dies kann zusätzlich dazu beitragen, dass sich die Bauphase in die Länge zieht. Die Folge: Nicht nur die bisherigen Wohnkosten müssen über einen längeren Zeitraum parallel zu den Raten für den Baukredit gezahlt werden, sondern es fallen mitunter auch höhere Kreditkosten an, falls die Bank Bereitstellungszinsen in Rechnung stellt.

Wer sich für ein Bausatzhaus entscheidet, sollte zunächst die Vor- und Nachteile gegenüberstellen und abwägen, inwiefern es auch realistisch ist, ein solches Projekt zu bewältigen.

Die Vor- und Nachteile im Überblick:

Beim Bausatzhaus liefert der Anbieter das Baumaterial dem Baufortschritt entsprechend in Form von Bausätzen an, die von den Bauherren dann nach und nach zusammengefügt werden. Vielfach bieten die Hausbaufirmen auch Schulungen an, die den Bauherren die Arbeit erleichtern sollen. Bei grundlegenden Arbeiten bieten sie vor Ort auch Hilfeleistung an. Fachleute sind immer dann zur Stelle, wenn es um anspruchsvolle Arbeiten wie etwa das Errichten des Dachstuhls oder die Installation der Sanitäranlage und Elektrik geht.

Wer sich für ein Bausatzhaus entscheidet, ist gut beraten, auf einen Anbieter mit guten Referenzen zu setzen. So spielt nicht nur die Qualität der Materialien eine Rolle, sondern auch der Service, den der Bausatzhaus-Hersteller bietet. Denn mitunter benötigen Bauherren doch Unterstützung – und ein guter Anbieter bietet nicht nur sinnvoll aufbereitetes Schulungsmaterial an, sondern auch den Service, die Bauherren vor Ort bei Bedarf einzuweisen. Zudem ist es sinnvoll, auf das Angebot von Zusatzleistungen zu achten. Erweisen sich die Arbeiten beim Baufortschritt dann doch teilweise als zu anspruchsvoll, kann notfalls auf diese Leistungen zurückgegriffen werden.

Wichtig ist jedoch, schon bei Vertragsabschluss genau zu definieren, welche Arbeiten der Bauherr konkret selbst durchführt und welche gegebenenfalls von Handwerkern erledigt werden sollen. So werden teure Überraschungen während der Bauzeit vermieden, zu denen es bei unklaren Vereinbarungen kommen kann.

Wer ein Bausatzhaus finanzieren will, sollte wie bei jedem Bauprojekt vorab sorgfältig kalkulieren. Wie hoch ist das monatlich verfügbare Einkommen? Was ist an Eigenkapital vorhanden? Wie hoch dürfen die Baukosten unter Berücksichtigung des Grundstückspreises und der Kaufnebenkosten höchstens ausfallen, damit der Baukredit problemlos bedient werden kann? Diese Fragen sollten am Anfang der Überlegungen zum Projekt Bausatzhaus stehen.

Ist der finanzielle Rahmen abgesteckt, gilt es, ein passendes Angebot mit guten Konditionen zu finden. Dabei ist neben dem reinen Sollzins auch die Frage wichtig, ab wann die Bank Bereitstellungszinsen in Rechnung stellt. Diese werden immer dann zum teils erheblichen Kostenfaktor, wenn sich der Baufortschritt verzögert, denn dann berechnet die Bank Zinsen dafür, dass der Kredit nicht abgerufen wird.

Zudem sollten Bauherren so kalkulieren, dass auch vorab nicht einkalkulierte Zusatzkosten noch gestemmt werden können, ohne dass ihnen finanziell die Luft ausgeht, weil eine teure Nachfinanzierung erforderlich wird. Dies wäre dann der Fall, wenn die Höhe des Baukredits zu knapp bemessen ist, das Eigenkapital komplett verbraucht ist und dann beispielsweise 20.000 Euro für vorab nicht eingeplante Handwerksarbeiten benötigt werden. Daher sollten die als Muskelhypothek bezeichneten Eigenleistungen nicht zu hoch angesetzt werden.

Achtung: Banken sind bei der Finanzierung von Bausatzhäusern vorsichtig, die Eigenleistung der Bauherrn wird oft weitaus weniger vorteilhaft bewertet als diese ihre Arbeitskraft schätzen. Gute Chancen auf die Finanzierung eines Bausatzhauses haben vor allem professionelle Handwerker.