Einfamilienhaus bauen – 6 wichtige Punkte für den Weg ins Eigenheim

Das Einfamilienhaus steht in vielen Haushalten ganz oben auf der Wunschliste, wenn es ums Thema Wohnen geht. Nach ihrer bevorzugten Wohnform befragt, geben sieben von zehn Deutschen laut einer Umfrage das Wohnen in einem frei stehenden Haus mit Garten an. Um den Wunschtraum Wirklichkeit werden zu lassen, ist allerdings einiges an Vorarbeit erforderlich. So gilt es zunächst, den finanziellen Rahmen abzustecken: Was darf das Grundstück maximal kosten, wie hoch fallen die Baukosten in etwa aus, welche Baunebenkosten müssen berücksichtigt werden? Dann gilt es, ein passendes Grundstück zu finden und eine erste Vorstellung vom Eigenheim zu entwickeln: Wie soll es aussehen, welcher energetische Standard soll erreicht werden? Welche Baufirmen kommen infrage, könnte auch ein Fertighaus eine Option sein? Fragen über Fragen – wir zeigen, wie Sie planvoll vorgehen und was Sie bei den einzelnen Schritten besonders beachten müssen.

Der Hauskauf ist vergleichsweise einfach, sofern die finanziellen Rahmenbedingungen klar sind, ein Budgetrechner kann hier sehr gute Vorarbeit leisten. Anders sieht es aus, wenn ein Einfamilienhaus gebaut werden soll. Dann gilt es nicht nur, die Finanzen zu durchleuchten und den finanziellen Spielraum zu ermitteln, sondern es muss eine Reihe von Aspekten bedacht werden, die beim Hauskauf eines bestehenden Gebäudes entfallen. Dazu gehört beispielsweise die Suche nach einem Grundstück, für das der Bebauungsplan die Realisierung des Hausbau-Projekts in der gewünschten Form zulässt. Unser Ablaufschema zeigt, wie Sie planvoll vorgehen und keinen Schritt vergessen. Dabei gilt, dass die Schritte teils auch parallel erfolgen können und die Reihenfolge gegebenenfalls abweicht. Wichtiger als die Abfolge der einzelnen Schritte ist generell, dass alle genannten Aspekte ausreichend berücksichtigt und durchdacht werden.

Kassensturz – Was steht für den Bau des Einfamilienhauses zur Verfügung?

Wer sich entschließt, vom Mieter zum Eigentümer zu werden, muss zunächst seine Finanzen durchleuchten. Dabei ist es wichtig, zum einen das vorhandene Eigenkapital zu ermitteln. Zum anderen muss kalkuliert werden, wie hoch die laufenden Einnahmen und Ausgaben sind – und zwar so, dass auch Unvorhergesehenes berücksichtigt wird. Das schafft einen Puffer für künftige Ereignisse, die nicht geplant sind – etwa Arbeitslosigkeit oder der Kauf eines neuen Autos. So lässt sich ein realistischer Kreditrahmen ermitteln, der für die Hausfinanzierung benötigt wird. Denn die wenigsten Bauherren kommen ohne einen Baukredit aus und können das Projekt aus eigener Tasche stemmen.

Abwägen: Bauen oder kaufen?

Steht das Budget für das Projekt Eigenheim fest, sollte überlegt werden, was konkret dafür spricht, ein Haus zu bauen, anstatt eines zu kaufen. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile, die es abzuwägen gilt. Auch spielen die Kosten eine Rolle. Daher ist es hilfreich, sich mit den Baukosten und Baunebenkosten beim Hausbau zu befassen. So lässt sich bereits in etwa abschätzen, ob der Traum vom neuen Einfamilienhaus auch bezahlbar ist – denn in der Regel ist es teurer, ein Haus zu bauen als eines zu kaufen.

Typ-Sache – welches Einfamilienhaus darf es sein?

Überwiegen die Vorteile des Neubaus gegenüber einem Haus aus dem Bestand, geht es im nächsten Schritt darum, den Wunsch zu konkretisieren: Welcher Haustyp soll es sein? Kommt ein Fertighaus infrage, soll das Haus einen bestimmten energetischen Standard erfüllen und beispielsweise als Passivhaus konzipiert sein? Wäre auch ein Ökohaus eine Option? Diese Fragen sind wichtig, weil vom Hauswunsch auch abhängt, welche Anforderungen an das Grundstück gestellt werden. Wenn der Hauswunsch eher unkonkret ist oder die Grundstückssuche sich ohnehin sehr schwierig gestaltet (etwa in besonders gefragten Lagen), kann zunächst auch das Grundstück gesucht werden.

Grundstückssuche

Gestaltet sich die Grundstückssuche schwierig, müssen Bauherren froh sein, wenn sie überhaupt eines finden, das zu ihrem Budget passt. Dann gilt es, sozusagen das Beste aus dem zu machen, was das Grundstück laut Bebauungsplan hergibt. Denn dieser kann durchaus Vorgaben enthalten, die nicht dem entsprechen, was der Bauherr sich konkret wünscht. So lässt sich beispielsweise nicht überall ein moderner Kubus, ein Schwedenhaus oder ein Toskanahaus errichten, wenn es strikte Vorgaben zur Bauform, der Dach- oder Fassadengestaltung gibt.

Wer ein Ökohaus oder ein Energiesparhaus bauen will, muss bei der Grundstückssuche ggf. darauf achten, dass die zulässige Dachform sich dazu eignet, Solarpanels zu verwenden. Zudem sollte das Grundstück in diesem Fall möglichst sonnig sein und großzügige, nach Süden ausgerichtete Fenster ermöglichen.

Die richtige Baufirma für das Einfamilienhaus finden

Sie wissen, wie Ihr Wunschhaus aussehen soll und haben ein passendes Grundstück in Aussicht? Dann geht es darum, eine geeignete Baufirma zu finden. Wahlweise kann auch mit einem Architekten gebaut werden, der sich um die Auftragsvergabe kümmert. Ein erster Anhaltspunkt kann der Besuch von Musterhausparks sein, wo man sich einen ersten Eindruck von den Anbietern verschaffen kann.

Finanzierungsbestätigung für das Einfamilienhaus einholen

Ohne ein Baudarlehen lässt sich die Hausfinanzierung in den seltensten Fällen stemmen. Daher ist es ratsam, bereits frühzeitig Angebote zu sondieren und einen Finanzierungsvergleich durchzuführen. Sobald die Entscheidung für das Grundstück und ein Hausangebot gefallen ist, sollten Sie bei der gewünschten Bank eine Finanzierungsbestätigung anfragen. Diese ist zunächst unverbindlich und bietet den Vorteil, dass sich bereits frühzeitig einschätzen lässt, ob es Schwierigkeiten bei der Erteilung einer verbindlichen Finanzierungszusage geben könnte – etwa weil die Bonität nicht so günstig bewertet wird. Konkretisiert sich das Vorhaben, lässt sich die Finanzierung schnell und unproblematisch bei der Bank festzurren. Der Grund: Die Bank ist bereits über Ihre Bonität informiert und muss lediglich die Details zum Objekt anpassen.

Eine unverbindliche Finanzierungsanfrage kann übrigens auch ohne konkretes Objekt gestellt werden. Unsere Experten kümmern sich um den Finanzierungsvergleich und suchen für Sie nach der passenden Finanzierung. 

Die Bauplanung für Ihr Einfamilienhaus

Grundstück in Aussicht, Baufirma gefunden – nun geht es an die Details. Hier sollte sehr sorgfältig vorgegangen werden, denn jede Abweichung von den Plänen geht in der Regel mit überdurchschnittlich hohen zusätzlichen Baukosten einher, da Baufirmen bei Extras anders kalkulieren als bei einem Festpreis. Beachten Sie bei der Planung, dass das maximale Budget für die Finanzierung ein wenig unterschritten wird. So bleibt noch ein wenig Puffer für zusätzliche Baukosten oder Zusatzkosten, die aufgrund einer Verzögerung beim Bau wegen der doppelten finanziellen Belastung aus Miete und Darlehensraten entstehen. Auch sollten Sie abwägen, inwieweit Sie selbst Hand anlegen wollen, indem Sie Eigenleistungen erbringen.

Die Bauphase des Einfamilienhauses

In der Bauphase Ihres Einfamilienhauses sollten Sie regelmäßig vor Ort sein und sich ein Bild von der Baustelle und dem Baufortschritt machen. Außerdem gilt es, sich darüber zu informieren, wann die einzelnen Bauabschnitte fertig sind, wenn Eigenleistungen geplant sind.

Wer ein Einfamilienhaus bauen will, hat viele Möglichkeiten: So gibt es Hausanbieter, die konventionelle Massivhäuser anbieten. Auch das Fertighaus ist eine Option und wird in den verschiedensten Preisklassen und Gestaltungsvarianten angeboten. Generell ist es empfehlenswert, sich zunächst Gedanken dazu zu machen, ob das Wunschhaus individuell mit einem Architekten geplant werden soll oder ob auch ein „Haus von der Stange“ infrage kommt. Dabei gilt: Auch diese Häuser können an individuelle Wünsche angepasst werden. Da Individualität aber auch ihren Preis hat, sollten Bauherren abwägen, welchen Stellenwert diese Wünsche für sie haben oder ob auch Kompromisse gemacht werden können, um die Baukosten überschaubarer zu halten.

Das Konzept klingt zunächst so einfach wie sinnvoll: Man baut ein Einfamilienhaus und plant gleich eine Einliegerwohnung mit ein, die vermietet wird und so für zusätzliche Einnahmen sorgt. Diese können beispielsweise für eine schnellere Tilgung des Baudarlehens verwendet werden oder im Alter die Rente aufbessern. Generell eignet sich eine Einliegerwohnung sehr gut für das Mehrgenerationenhaus als Wohnkonzept. So können anfangs beispielsweise die Kinder in die Einliegerwohnung ziehen und später mit den Eltern tauschen. Auch kann die Einliegerwohnung einem Au-pair oder Pflegepersonal zur Verfügung gestellt werden oder beispielsweise an Pendler vermietet werden.

Doch was zeichnet eine solche Wohnung im Vergleich zu anderen Mietwohnungen eigentlich aus? Von einer Einliegerwohnung ist immer dann die Rede, wenn sie gegenüber der Hauptwohneinheit eine untergeordnete Bedeutung einnimmt – beispielsweise, weil sie deutlich kleiner ist. Sie kann sowohl in sich abgeschlossen sein als auch nicht abgeschlossen . Stets muss die Wohnung jedoch separat nutzbar sein und über eine Kochgelegenheit sowie sanitäre Einrichtungen verfügen. Vielfach nutzen Vermieter und Mieter Räumlichkeiten gemeinsam – etwa einen Waschkeller. In steuerlicher Hinsicht gilt ein solches Haus mit Einliegerwohnung als Zweifamilienhaus.

Wichtig für die Vermietung: Der Vermieter muss ebenfalls im Haus wohnen – und zwar dauerhaft und nicht nur vorübergehend. Nur dann gelten die besonderen Vorgaben des Mietrechts für Einliegerwohnungen, die für Vermieter vorteilhafter sind. Der Grund: Mieter und Vermieter leben auf engem Raum miteinander, diesem Umstand soll mit dem erleichterten Kündigungsschutz Rechnung getragen werden.

Bebauungsplan prüfen

Zunächst einmal muss klar sein, ob eine Einliegerwohnung in Ihrem Einfamilienhaus rechtlich überhaupt zulässig ist. So kann der Bebauungsplan für das Grundstück so ausgelegt sein, dass eine Einliegerwohnung nicht den Vorgaben entspricht und zwei Wohneinheiten auf dem Grundstück nicht zulässig sind. Sollte der Bau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung möglich sein, sollte zudem auch geklärt werden, welche Auflagen in diesem Zusammenhang zu erfüllen sind – zum Beispiel der Nachweis eines weiteren Parkplatzes.

Steuerliche Aspekte beachten

Außerdem gilt es zu beachten, dass die im Zusammenhang mit der Einliegerwohnung anfallenden Kosten dieser auch zugeordnet werden können. Ansonsten können diese Ausgaben steuerlich nicht geltend gemacht werden. Daher ist es sinnvoll, dass der Baukredit und der Bauvertrag für die Einliegerwohnung separat abgeschlossen werden. Dies bedingt allerdings zunächst, dass eine Teilungserklärung erstellt wird, ansonsten kann die Bank kein separates Immobiliendarlehen vergeben. Auch sollte für die Abrechnungen ein eigenes Konto geführt werden. So lassen sich alle Kosten eindeutig belegen. Wichtig für alle, die an Familienangehörige vermieten: Die Miete darf nicht zu sehr unter dem Marktniveau liegen, ansonsten sind die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehenden Kosten nicht abzugsfähig.

Mietersuche kann aufwändiger sein

Bei der Vermietung einer Einliegerwohnung sollte bedacht werden, dass es unter Umständen etwas schwieriger sein kann, einen geeigneten Mieter zu finden. So leben Mieter und Vermieter auf sehr engem Raum zusammen – das liegt nicht jedem und die Auswahl geeigneter Kandidaten ist damit noch wichtiger als bei einer klassischen Mietwohnung. Außerdem ist das Mietrecht – speziell der Kündigungsschutz - bei Einliegerwohnungen eher ungünstig für den Mieter gestaltet, da der Vermieter beispielsweise von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen kann. Der Grund: Wohnt der Vermieter im selben Haus und hat dieses nur zwei Wohneinheiten, greifen die üblichen Kündigungsfristen beim Mietvertrag nicht. Auch die Heizkostenumlage kann für den Mieter im Vergleich zur typischen Mietwohnung nachteiliger sein, da der Vermieter im Mietvertrag festlegen darf, dass diese einfach nach Quadratmetern anstatt nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet wird. Diese Regelung gilt allerdings nur, wenn der Vermieter auch der Eigentümer der Hauptwohnung ist.

Eine der grundlegenden Entscheidungen, die Bauherren schon sehr früh fällen müssen, ist diejenige für beziehungsweise gegen einen Keller. Der Grund: Bei dieser Entscheidung gibt es kein Zurück mehr. Und da ein Keller nicht unerhebliche Kosten mit sich bringt, muss sorgfältig überlegt werden, was für oder gegen ihn spricht. Zwecks Entscheidungsfindung ist es hilfreich, zunächst Argumente für und gegen eine Vollunterkellerung zu prüfen. Als Kompromiss wäre gegebenenfalls auch ein Teilkeller denkbar. Auch sollte bei den Überlegungen berücksichtigt werden, wo und wie ein Stellplatz für das Auto auf dem Grundstück eingeplant werden kann. Gestaltet sich dies beispielsweise aus Platzgründen schwierig, kann eine Tiefgarage eine Option sein.

Wer ein Einfamilienhaus bauen will, muss planvoll vorgehen. So stehen die Chancen gut, dass das Projekt ohne unangenehme Überraschungen abläuft und auch die Kosten nicht aus dem Ruder laufen.

Damit Sie den Überblick behalten, haben wir diverse Checklisten erstellt, die Sie kostenlos downloaden können. Eine Übersicht über alle Checklisten zum Thema Einfamilienhaus bauen finden Sie in unserer Rubrik Checklisten Hausbau.

Ein Einfamilienhaus zu bauen ist für die meisten Bauherren das größte Projekt ihres Lebens – sowohl im Hinblick auf den zeitlichen als auch auf den finanziellen Aufwand. Wir nennen drei Tipps, die helfen, den Hausbau erfolgreich durchzuführen und möglichst finanzielle Engpässe zu vermeiden, die das Projekt gefährden könnten.

1. Gründliche Planung spart später Zeit und Geld

Beim Hausbau gilt: Je durchdachter die Planung, desto weniger Risiken bestehen hinsichtlich einer verzögerten Fertigstellung. Und solange noch keine Darlehensraten für den Baukredit anfallen, führt der zusätzliche Zeitaufwand für eine umsichtige Planung auch nicht zu höheren Kosten in Form einer längeren doppelten Belastung des Monatsbudgets durch Miete und Kreditraten. Läuft der Baukredit hingegen bereits, heißt es „Zeit ist Geld“ – und jede Verzögerung belastet das in der Bauphase größtenteils ohnehin strapazierte Budget zusätzlich.

2. Einsparpotenzial ausloten

Oft wird das Einfamilienhaus unterm Strich deutlich teurer als geplant, denn manche Wünsche kristallisieren sich erst im Laufe der Bauphase heraus. Um gegebenenfalls das ein oder andere kleine Extra zu berücksichtigen, ist es daher sinnvoll, von vornherein darauf zu achten, wo gespart werden kann. So verschaffen sich Bauherren etwas Luft für eventuell anfallende Zusatzkosten.

3. Finanzierung nicht zu knapp kalkulieren

Mit dem richtigen Finanzierungsmix gerät das Projekt „Einfamilienhaus“ auch bei sich verschlechternder Einkommenslage nicht zum Fiasko. Daher sollte die Baufinanzierung generell nicht zu großzügig gerechnet werden. Erreichen lässt sich dies, indem das Budget eher konservativ kalkuliert wird – etwa, indem Weihnachtsgeld bei den monatlichen Einnahmen nicht berücksichtigt wird. Fällt es doch einmal weg, geraten die Finanzen nicht gleich unter Druck. Auch sollte die Höhe des Baukredits klug gewählt werden – nicht zu knapp, um bei etwaigen Zusatzkosten eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden. Aber auch nicht zu hoch, damit keine unnötigen Zinskosten anfallen.