Fachwerkhaus bauen – 7 FAQ's für Bauherrn

Beim Stichwort „Fachwerkhaus“ denken viele zunächst einmal an mittelalterliche Altstadtensembles, wie sie beispielsweise in Quedlinburg zu bewundern sind, wo rund 1.200 Fachwerkhäuser unter Denkmalschutz stehen.

Doch ein Fachwerkhaus muss keineswegs aus dem Mittelalter stammen – sogar Fertighaushersteller haben diese Häuser mit traditionellem Flair und modernem Wohnkomfort im Programm. Auch können Fachwerkhäuser einen hohen energetischen Standard erreichen. Auf welche Besonderheiten Bauherren achten müssen, die ein Fachwerkhaus bauen möchten, erfahren Sie in unseren sieben Fragen und Antworten.

Bei Fachwerkhäusern lässt sich die Bauweise sehr gut anhand der Fassade erkennen: Die sichtbaren Holzbalken weisen auf die sogenannte Skelettbauweise hin, die auch als Ständerbauweise bezeichnet wird. Bei dieser Variante der Holzbauweise bilden senkrecht und waagerecht verbaute Holzbalken das tragende Gerüst für den Aufbau von Wänden und Dach, tragende gemauerte Wände gibt es hingegen nicht. Bei Fachwerkhäusern ist die Skelettbauweise sehr engmaschig, was sich an den geringen Abständen zwischen den Holzbalken erkennen lässt und den Häusern ihr charakteristisches Aussehen verleiht. Bei der Ständerbauweise hingegen sind die Abstände zwischen den Balken sehr groß.

Die vertikalen Balken werden als Ständer, Stab, Pfosten, Stiel oder Stütze bezeichnet, die diagonal verbauten Balken heißen Strebe oder Schwertung. Als Schwelle, Rähm, Riegel oder Pfette bezeichnet man die quer verbauten Balken, die Zwischenräume heißen Gefache. Verbaut wird üblicherweise Eichenholz, da es witterungsbeständig ist und Fäulnis widersteht. Lediglich in Gegenden mit wenig Eichenbestand wird ersatzweise Tannenholz verwendet, das mit entsprechender Behandlung ähnlich fäulnisresistent ist.

Fachwerkhäuser haben aufgrund ihrer besonderen Bauform sowohl Vor- als auch Nachteile. Die wichtigsten Aspekte im Überblick:

Wie bei anderen Hausbau-Varianten ist es schwierig, die Baukosten präzise zu benennen. Der Grund: Es gibt sehr viele Möglichkeiten, ein Fachwerkhaus zu bauen, die Spanne reicht vom einfachen Grundriss mit überschaubarer Wohnfläche bis zum aufwändig gestalteten Fachwerkhaus mit diversen Extras. Generell lässt sich aber sagen, dass das Fachwerkhaus im Vergleich zu anderen Haustypen eher nicht zu den preiswerteren gehört. Für ein kleineres schlüsselfertiges Fachwerkhaus mit 120 bis 150 Quadratmeter Wohnfläche sind etwa 200.000 bis 350.000 Euro zu veranschlagen, wer sich für ein Ausbauhaus entscheidet, muss mit etwa 150.000 bis 200.000 Euro kalkulieren. Bei einer Wohnfläche zwischen 200 und 250 Quadratmetern sollten Bauherren je nach Ausbaustufe mit etwa 200.000 bis 450.000 Euro rechnen.

Welcher Haustyp in welchem Umfang wo auf einem Grundstück gebaut werden darf, ist im Bebauungsplan (kurz: B-Plan) festgelegt. Er enthält viele Vorgaben, etwa zur maximal zulässigen Firsthöhe oder zur Dachform. Nicht immer ist aber klar ersichtlich, ob ein Fachwerkhaus zulässig wäre. Nicht zulässig sind Fachwerkhäuser allerdings dort, wo der B-Plan feste Vorgaben zur Fassade beinhaltet – etwa dahingehend, dass die Häuser eine Klinker- oder Putzfassade aufweisen müssen. Dies ist häufig in sogenannten Gegenden mit Siedlungscharakter der Fall. Denkbar wäre aber auch, dass der B-Plan sogar vorsieht, dass ein Haus in Fachwerkbauweise gebaut werden muss.

Wer ein Fachwerkhaus bauen möchte, sollte von vornherein darauf achten, sich auf Baufirmen und Handwerksbetriebe zu konzentrieren, die sich auf diese Holzbauweise spezialisiert haben. Da das Fachwerkhaus in vielen Gegenden in den letzten Jahren eine Renaissance erlebt hat, gibt es mittlerweile einige Baufirmen, die Fachwerkhäuser anbieten.

Da ein Fachwerkhaus sich in der Regel optisch stark von der üblichen Bebauung abhebt, muss zudem besonders gründlich geprüft werden, ob der Bau eines Fachwerkhauses gemäß Bebauungsplan überhaupt auf dem Wunsch-Grundstück zulässig ist.

Wichtig ist es bei der Planung auch, frühzeitig festzulegen, welchen energetischen Standard das Fachwerkhaus haben soll. Zudem sollte auch beachtet werden, ob und wie sich das Fachwerkhaus versichern lässt.

Beim traditionellen Fachwerkhaus werden die sogenannten Ausfachungen zwischen den senkrechten und waagerechten Ständern mit Flechtwerk und Lehm oder wahlweise mit Ziegeln ausgefüllt. Bei moderner Fachwerk-Bauweise kommen hingegen Holzwerkstoffplatten oder Gipsbauplatten sowie moderne Dämmmaterialien zum Einsatz. Ein weiterer Unterschied zwischen traditioneller und moderner Bauweise besteht darin, welches Holz verbaut wird: Traditionell kommt Eichen- oder ersatzweise Tannenholz zum Einsatz, bei moderner Bauweise wird häufig imprägniertes Leimholz verwendet. Die für Fachwerkhäuser charakteristische Skelettbauweise kann auch modern interpretiert werden: So gibt es zum Beispiel hochmodern anmutende Fachwerkhäuser mit Glasfronten.

Ob Fachwerkhaus oder anderes Neubauvorhaben: Zunächst muss die Immobilienfinanzierung sorgfältig geplant werden. Dabei geht es zunächst darum, den finanziellen Rahmen für das Projekt Fachwerkhaus abzustecken. Dafür muss im ersten Schritt das Eigenkapital und das monatlich verfügbare Budget ermittelt werden (nutzen Sie hierfür unsern Budgetrechner). Was es dabei zu beachten gilt, erfahren Sie in unserer umfangreichen Rubrik Baufinanzierung.

Wie alle Bauherren sollten alle, die ein Fachwerkhaus finanzieren wollen, bei der Auswahl des passenden Hausdarlehens darauf achten, ab wann die Bank Bereitstellungszinsen verlangt. Da diese üblicherweise bei 0,25 Prozent monatlich liegen, kann ein Baudarlehen, das zunächst mit einem besonders niedrigen Sollzins punktet, unterm Strich deutlich teurer sein als eines mit etwas höherem Sollzins. Dies wäre dann der Fall, wenn die eine Bank beispielsweise bereits nach drei Monaten diesen Zuschlag erhebt und die andere erst nach sechs oder sogar zwölf Monaten Bereitstellungszinsen berechnet.

Zudem sollten auch die Finanzierungsmöglichkeiten über KfW-Darlehen geprüft werden. Dies kann für Bauherren interessant sein, die nicht sehr viel Eigenkapital vorweisen können, da die KfW-Mittel von einigen Banken als Eigenkapitalersatz gewertet werden. So lassen sich im Idealfall insgesamt bessere Konditionen erreichen. Dieser Aspekt ist vor allem deshalb wichtig, weil Fachwerkhäuser von den Banken üblicherweise als abweichend von der Norm bewertet werden. Die Konsequenz daraus: Sie nehmen einen Abschlag beim Beleihungswert vor. Dieser fällt noch einmal höher aus, wenn das Fachwerkhaus ein Reetdach erhalten soll. Eine solche Dacheindeckung gilt als zusätzliche Besonderheit und kann zu einem weiteren Bewertungsabschlag führen.

Wichtig es ist auch, auf einen zuverlässigen Partner beim Bau eines Fachwerkhauses zu achten. Es ist daher sinnvoll, sich über die Baufirmen zu informieren und auch in Erfahrung zu bringen, ob sie beispielsweise das RAL-Gütesiegel Holzhausbau vorweisen können.