Fertighaus bauen – 7 Fragen & Antworten für Bauherrn

Definition: "Bei einem Fertighaus handelt es sich um ein Haus in Fertigbauweise. Anstatt wie bei einem Massivhaus Stein auf Stein zu mauern, werden für das Fertighaus (zumindest teilweise) fertige Bauteile montiert."

Ein Fertighaus zu bauen, steigert die Chancen, ein Haus zu bauen, ohne dass die Kosten aus dem Ruder laufen und der Zeitpunkt der Fertigstellung – beispielsweise wegen einer ungünstigen Witterung - ständig verschoben wird. Fertighäuser werden hierzulande seit den 50er-Jahren des 20. Jahrhunderts errichtet. Mittlerweile nähert sich der Anteil von Fertighäusern an den insgesamt pro Jahr errichteten Neubauten nach Schätzungen des Bundesverbands Deutscher Fertigbau der 20-Prozent-Marke.

Individuelle Wünsche lassen sich bei Fertighäusern zwar nicht verwirklichen, doch die Auswahl an Haustypen und Grundrissen ist sehr groß. Ein Haus, das den Wünschen weitestgehend entspricht, dürfte daher kein Problem sein. Bevor Bauherren sich für ein solches Haus entscheiden, sollten sie sich jedoch gründlich informieren. Unsere sieben Fragen und Antworten helfen dabei.

Die Bauweise von Fertighäusern unterscheidet sich deutlich von der konventionellen Stein-auf-Stein-Technik, wie sie die meisten Menschen kennen. Anders als bei der Massivbauweise werden Fertighäuser nicht erst vor Ort auf der Baustelle errichtet, sondern der Bauträger fertigt zahlreiche Bestandteile schon vorab. Die Montage erfolgt dann nach und nach vor Ort. Der Pluspunkt dieser Vorgehensweise: Die Arbeiten können parallel erfolgen, was die Bauzeit verkürzt. So kann beispielsweise das Fundament aushärten, während der Bauträger zeitgleich die einzelnen Elemente fertigstellen kann. Je nach Größe der einzelnen Wandelemente kann das Haus in nur ein bis drei Tagen fertig montiert werden, sodass die Witterungsbedingungen nur noch eine untergeordnete Rolle spielen. Insgesamt vergehen je nach Größe, individuellen Sonderwünschen und Herstellern zwischen drei und sieben Monate, bis ein Fertighaus bezugsfertig ist.

Ein weiteres Unterscheidungsmerkmal ist das verwendete Material, denn anders als Massivhäuser werden Fertighäuser in der Regel in Holzbauweise errichtet – aber auch Beton beziehungsweise Leichtbeton kommen gelegentlich zum Einsatz. Die Holzbauweise ist in drei Varianten möglich: Am häufigsten ist die Tafelbauweise, bei der ein Holzrahmen mit Holztafeln versehen wird. Auch die Errichtung in Holzständerbauweise ist möglich. Nach diesem Verfahren wurden früher auch Fachwerkhäuser gebaut. Blockhäuser wiederum werden aus gestapelten Holzbohlen errichtet.

Die Unterscheidung zwischen Massiv- und Fertigbauweise ist mittlerweile aber nicht immer ganz klar möglich, denn vielfach greifen auch Massivhaushersteller auf vorgefertigte Bauteile zurück, umgekehrt errichten Fertighaushersteller die Gebäude teilweise auch in Massivbauweise. Auch werden Fertighäuser vereinzelt nicht in Holzbauweise errichtet, sondern der Hersteller fertigt die Wände aus Stein und Zement. Selbst Architektenhäuser, die als klassisches Beispiel für individuell geplante Massivhäuser gelten, lassen sich mit Fertighausherstellern errichten: Dann bieten sie an, dass ein hauseigener Architekt mit dem Bauherren die Planung durchführt. So lassen sich spezielle Wünsche auch bei dieser Bauweise verwirklichen.

Wichtig zu wissen: Bei Fertighäusern wird in der Regel zwischen drei Ausbaustufen unterschieden. Sie geben an, welche Arbeiten der Anbieter nicht übernimmt und die dann wahlweise vom Bauherrn selbst oder anderen Handwerkern übernommen werden müssen. So muss der Bauherr beim schlüsselfertigen Fertighaus höchstens noch Wände streichen und den gewünschten Bodenbelag verlegen. Oft übernimmt der Anbieter auch diese Arbeiten – dann ist von einem bezugsfertigen Fertighaus die Rede. Bei einem Ausbauhaus hingegen erfolgt der Innenausbau nicht durch den Anbieter, der lediglich den Rohbau liefert. Und beim Bausatzhaus umfasst das Angebot lediglich den Bausatz. Alle weiteren Arbeiten muss der Bauherr selbst durchführen oder mit Handwerkern koordinieren. Diese erfordern ein hohes Maß an handwerklichem Geschick und viel Zeit. Typische Bausatzhäuser sind solche in Blockbohlenbauweise.

Früher hatten Fertighäuser für viele Bauherren das Image von Billighäusern. Das ist passé – denn mittlerweile haben die Hersteller ihr Angebot erheblich ausgeweitet. Der Vielfalt an Bauformen sind heute keine Grenzen mehr gesetzt – die Möglichkeiten reichen vom schlichten Haus mit Satteldach bis zur modernen Villa mit großzügigem Grundriss.

Inwieweit die Kosten eines Fertighauses, von denen eines Massivhauses unterscheiden, ist schwer pauschal zu beantworten, denn Massivhäuser werden sowohl standardisiert und damit vergleichsweise kostengünstig als Typenhäuser angeboten, können aber auch in Form eines individuell geplanten Architektenhauses errichtet werden, das deutlich teurer ist. Umgekehrt können Fertighäuser entweder relativ preisgünstig „von der Stange“ ausgewählt oder in Zusammenarbeit mit einem für den Hersteller tätigen Architekten den individuellen Wünschen angepasst werden – das kostet selbstverständlich mehr.

Ein Kostenfaktor ist – wie beim Massivhaus auch – die Frage, ob ein Keller gewünscht wird oder nicht. Wenn ja, steigen die Kosten erheblich, wenn nicht, reicht eine Bodenplatte aus. Hier bietet sich also Einsparpotenzial hinsichtlich der Baukosten, allerdings muss bedacht werden, dass bei der Entscheidung gegen einen Keller ausreichend Abstellmöglichkeiten eingeplant werden sollten. Dies ist umso einfacher, je mehr Platz zur Verfügung steht. Nutzen Sie unsere vielseitigen Finanzierungsrechner, um die Finanzierung Ihres Bauvorhabens optimal zu planen.

Ein Fertighaus verspricht viele Vorteile, aber auch einige Nachteile. Wir haben Ihnen die wichtigsten Vor- und Nachteile in folgender Übersicht zusammengestellt. 

Ob Fertig- oder Massivbauweise: Neubauten müssen dem aktuellen Standard entsprechen, den das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab dem 01. November 2020 vorgibt. Bis dahin galten die Maßgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie werden auch als KfW-Effizienzhaus 100 bezeichnet. Mindestens dieser Standard wird also auch bei neu errichteten Fertighäusern erreicht, die Spanne reicht vom Energiesparhaus bis hin zum Plusenergiehaus, das so konzipiert ist, dass mehr Energie erzeugt als verbraucht wird. Dabei gilt: Je geringer der Energiebedarf, desto höher fällt der Aufpreis beim Bau aus. Dieser wird jedoch durch die Ersparnis bei den Verbrauchskosten mindestens teilweise kompensiert. Hinzu kommt die Möglichkeit, über zinsgünstige KfW-Darlehen die Finanzierungskosten zu senken. Dazu tragen unter anderem auch die Tilgungszuschüsse bei, die von der KfW gewährt werden.

Generell haben Fertighäuser den Vorteil, dass die Baustoffe hervorragende Dämmeigenschaften aufweisen. Dies allein reicht allerdings nicht aus, um einen hohen energetischen Standard zu erreichen. Hierzu verbauen die Hersteller zusätzliche Dämmschichten.

Die Finanzierung eines Fertighauses unterscheidet sich von einer klassischen Hausfinanzierung. Banken fordern für die Baufinanzierung von Fertighäusern höheres Eigenkapital. Dies hängt damit zusammen, dass Fertighäuser einen stärkeren Wertverlust erleiden als Massivhäuser. Die Banken nehmen höhere Sicherheitsabschläge.

Um von der Bank eine Finanzierungszusage zu erhalten, ist es weiterhin vorteilhaft, eine Baufirma zu wählen, die mit dem RAL-Gütezeichen ausgezeichnet wurde und Mitglied in einem Branchenverband ist. Dazu gehören unter anderem:

• Bundes-Gütegemeinschaft Montagebau und Fertighäuser e.V.
• Deutscher Fertighausverband e.V.
• Bundesverband Deutscher Fertigbau e.V.
• Gütegemeinschaft Deutscher Fertigbau e.V.

Sparen können Fertighaus-Bauherren bei den Bereitstellungszinsen. Das ist deshalb möglich, weil die Planungs- und Bauzeit mit durchschnittlich drei bis sieben Monaten vergleichsweise kurz ist. Die Bereitstellungszinsen belaufen sich in der Regel auf 0,25 Prozent monatlich beziehungsweise drei Prozent per anno und werden von der Bank dafür in Rechnung gestellt, dass sie die Darlehenssumme auf Abruf bereithält und nicht anderweitig verwenden kann. Je schneller das Haus nach Abschluss des Darlehens fertiggestellt ist und bezahlt werden kann, desto geringer ist die Gefahr, Bereitstellungszinsen zahlen zu müssen. Viele Banken fordern nach sechs Monaten Bereitstellungszinsen, andere schon nach drei Monaten. Es lohnt sich also, hier zu vergleichen.

Ein weiterer Aspekt, der sich bei Fertighäusern positiv auf die Finanzierung auswirkt: Da die Planungs- und Bauzeit vielfach deutlich kürzer als bei Häusern in Massivbauweise ausfällt, verkürzt sich der Zeitraum, in dem Bauherren sowohl Miete als auch Darlehensraten zahlen müssen. Ein Beispiel: Entscheidet sich ein Bauherr für ein Fertighaus, bei dem die Planung und Durchführung innerhalb von sechs Monaten beendet ist und dauert im Vergleich die Errichtung eines Hauses nach seinen Vorstellungen in konventioneller Bauweise bis zum Einzug zwölf Monate, spart der Bauherr bei einer monatlichen Miete von 1.000 Euro insgesamt 6.000 Euro, weil er ein halbes Jahr früher einziehen kann. Dieses Geld hilft, die Haushaltskasse zu schonen und kann beispielsweise helfen, die Kosten für eine neue Einbauküche zu stemmen. Andererseits sollte der vergleichsweise geringe eingesparte Betrag nicht ausschlaggebend dafür sein, sich ein Fertighaus anzuschaffen.

Polnische Handwerker haben einen guten Ruf – sie verstehen ihr Metier und gelten als kostengünstig. Was läge also näher, als nicht nur einzelne Arbeiten, sondern gleich ein komplettes Fertighaus von einer polnischen Baufirma errichten zu lassen? Einige Firmen sind auf dem deutschen Markt aktiv, sie werben mit einer Kostenersparnis von bis zu 30 Prozent gegenüber Fertighäusern von deutschen Herstellern. Ob dies zulasten der Bauqualität geht – darüber gehen die Meinungen von Kunden auseinander. Doch Anlass zu Reklamationen kann es auch bei deutschen Fertighausanbietern geben.

Generell empfiehlt es sich, Informationen über die polnischen Anbieter einzuholen – wo haben sie ihren Sitz, seit wann sind sie am Markt, wo können Musterhäuser besichtigt werden? Auch die Kreditwürdigkeit sollte geprüft werden. Das ist über eine Gewährleistungsbürgschaft der Bank des Anbieters möglich. Alternativ kann auch eine kostenpflichtige Wirtschaftsauskunft über das Unternehmen eingeholt werden. Dies ist zwar mit Kosten von einigen Hundert Euro verbunden – angesichts der Kosten eines Fertighauses ist diese Summe im Zweifelsfall jedoch sinnvoll investiert. Denn wenn der Fertighausanbieter pleitegeht, wäre auch der Bauherr betroffen, wenn sein Haus noch nicht fertiggestellt ist.

Inwieweit polnische Fertighäuser wirklich so preiswert sind, wie es den Anschein hat, lässt sich pauschal schwer beantworten. Denn die Kostenangaben beinhalten vieles noch nicht: So kommen noch die Kosten für die Bodenplatte und die Erdarbeiten hinzu, die Transportkosten sind je nach Standort des Baugrundstücks in Deutschland teils deutlich höher als bei heimischen Anbietern. Zudem lassen die Anbieter viele Arbeiten – etwa die Installation der Elektrik und Heizungsanlage – von deutschen Firmen durchführen. Der Grund: Im Schadensfall wäre die Reparatur durch einen polnischen Betrieb mit zu viel Zeit- und Kostenaufwand verbunden.

Bei der Finanzierung (siehe Punkt 5) eines Fertighauses aus Polen müssen die gleichen Kriterien erfüllt werden wie bei einem deutschen Fertighaus.

Inwieweit sich der Hausverkauf eines Fertighauses im Vergleich zu einem Massivhaus später einmal tatsächlich besser oder schlechter gestaltet, ist pauschal schwer zu beantworten. Stimmt die Bauqualität, sollte der Hausverkauf nicht viel umständlicher sein als bei einem Haus, das klassisch Stein auf Stein errichtet wurde.

Tendenziell ist jedoch der Verkaufsprozess schwieriger, denn es gilt, auch wenn es sich um ein hochwertiges Fertighaus handelt, eventuelle Vorbehalte von Interessenten hinsichtlich der Bauqualität beiseite zu räumen, da Fertighäuser vielfach noch ein negatives Image haben.

Einen Nachteil haben Fertighäuser allerdings generell gegenüber Massivhäusern, was den Kreis potenzieller Käufer je nach Bauform des Hauses einschränken könnte: Planen Kaufinteressenten eine Aufstockung des Hauses oder einen Anbau, kann dies schwierig werden, wenn die Statik hierfür nicht ausgelegt ist. Ein wichtiger Aspekt für einen reibungslosen späteren Verkauf ist auch die Energieeffizienz. So dürfte es künftig einfacher sein, ein Fertighaus zu verkaufen, das schon heute einen hohen energetischen Standard aufweist. Der Grund: Häuser, die den GEG-Standard heute übererfüllen, können sich in puncto Energieeffizienz besser gegen andere Angebote am Markt behaupten. Denn die Vorgaben werden künftig strenger ausfallen – und so ist gewährleistet, dass das Haus länger den aktuellen Anforderungen entspricht.