Hausbewertung: Kostenlos den Wert Ihres Hauses ermitteln

Egal, ob Sie Ihr Haus verkaufen oder verschenken möchten oder es vielleicht sogar geerbt haben: Der Wert der Immobilie ist ausschlaggebend für kommende Entscheidungen. In diesem Ratgeber klären wir Sie darüber auf, was eine Hausbewertung kostet, welche Faktoren eine Rolle spielen und wann ein Gutachten erforderlich ist.

Mit immoverkauf24 können Sie eine Hausbewertung kostenlos durchführen lassen. Diese Bewertung ist zunächst einmal eine Annäherung. Auf Grundlage Ihrer Angaben meldet sich einer unserer Kundenberater und stellt einen Kontakt her zwischen Ihnen und einem Immobilienexperten in Ihrer Nähe. Vor Ort wird Ihr Haus dann persönlich bewertet – unter Berücksichtigung aller individuellen wertbeeinflussenden Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung. Das ermöglicht die Ermittlung eines präzisen Hauswerts, damit Sie den Verkauf erfolgreich durchführen können!

Das sagen unsere Kunden

2. Wie funktioniert die Hausbewertung mit immoverkauf24?

Eine Hausbewertung sollte grundsätzlich von einem Sachverständigen durchgeführt werden. Dieser ermittelt den Hauswert aufgrund der aktuellen Marktlage sowie des Sachwerts des Hauses. Konkret bedeutet dies, dass das Haus, das Grundstück, die Außenanlage sowie die Bauneben- und Erschließungskosten auf den aktuellen Wert festgelegt und beurteilt werden. Bei der Wertermittlung wird grundsätzlich zwischen folgenden drei Verfahren unterschieden:

Es gibt Momente im Leben, in denen es äußerst wichtig wird, den genauen Wert jener Immobilie zu kennen, die Ihnen gehört. Ob Hausverkauf nach Scheidung, Erbschaft, Schenkung oder Hausverkauf aus freien Stücken: Sie müssen den genauen Wert der Immobilie kennen, um sinnvolle Entscheidungen treffen zu können. Nicht zuletzt tritt in diesen Fällen auch das Finanzamt auf den Plan – und auf Grundlage der Kenntnis des Hauswerts wissen Sie in diesem Fall, welche Steuern anfallen.

Ob es sich um ein Reihenhaus handelt, eine Doppelhaushälfte, ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus, spielt dabei keine Rolle. Um ein fundiertes Angebot für Interessenten erstellen zu können, müssen Sie Ihr Haus bewerten lassen. Je nach Situation genügt hierfür eine kostenlose Hausbewertung, die Sie online beantragen können – oder aber es bedarf einer Hausbewertung, die vor Ort von einem Experten durchgeführt wird.

Wann reicht eine kostenlose Hausbewertung online aus?

Eine reine Online-Hausbewertung mit unserem Hauswertrechner dient zur groben Ersteinschätzung, was Ihr Haus wert ist. Der online berechnete Hauswert gibt Ihnen eine erste Orientierung. Faktoren wie Baujahr, Größe und Lage werden berücksichtigt, allerdings kann ein Haus online nicht so individuell bewertet werden wie bei einer Bewertung vor Ort.

Welche Vorteile hat eine Hausbewertung vor Ort?

Durch eine Hausbewertung vor Ort kann ein Immobilienexperte Ihr Haus natürlich deutlich präziser bewerten. Dazu werden sowohl lokale Faktoren wie Lage und Infrastruktur als auch individuelle Faktoren wie Ausstattung, Zustand und Anbaumöglichkeiten berücksichtigt. Nur vor Ort kann ein Experte gut genug beurteilen, in welcher Lage und in welchem Zustand sich das Haus befindet.

Wann ist ein gerichtsfestes Haus-Wertgutachten nötig?

Ein schriftliches, ausführliches Wertgutachten für Ihr Haus ist immer dann erforderlich, wenn ein rechtlicher Kontext gegeben ist, die Bewertung also dokumentiert werden muss, z. B. gegenüber dem Finanzamt oder gegenüber einem Ehepartner oder Miterben, der ausgezahlt werden soll. Bei Erbstreitigkeiten, Zwangsversteigerungen oder Scheidungen spielt die Gerichtsfestigkeit eine wichtige Rolle. In diesem Fall erstellt ein zertifizierter Sachverständiger das Gutachten nach strengen formalen Anforderungen, damit die Expertise vor Gericht Bestand hat.

Wie wird ein Hauswert ermittelt? Um den Hauswert zu ermitteln, sind die Faktoren wie Lage, Baujahr, Art und Größe der Immobilie, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz, Nutzung, Ausbaumöglichkeiten und Grundbucheinträge entscheidend. Die Grafik zeigt, welche Faktoren Einfluss auf die Bewertung eines Hauses haben.

Die Lage spielt bei der Hausbewertung eine Sonderrolle. Sie spiegelt sich auch in den von den Gutachterausschüssen festgelegten Bodenrichtwerten wider. Bodenrichtwerte repräsentieren demnach den Wert des Grundstückes an sich. Für die Region bzw. die nähere Umgebung, in der sich das Haus befindet, werden noch weitere Faktoren detailliert untersucht:

Die Makrolage berücksichtigt, welche Einflüsse, etwa:

• Infrastruktur,
• Bebauung,
• Verdichtung,
• Ausrichtung zur Sonne
• Wirtschaftslage,
• Arbeitsmarkt,
• demografische Entwicklung und
• Anbindung auf den Hauswert haben.

Die Mikrolage wiederum berücksichtigt die unmittelbare Umgebung, wie:

• Straßenanbindung,
• Restaurants und Cafés,
• Einkaufsmöglichkeiten,
• Schulen,
• Freizeitangebote und Erholungsmöglichkeiten wie Parks oder Grünflächen und fließt ebenfalls in die Hausbewertung mit ein.

Eine Hausbewertung, die rein online durchgeführt wird, kann diese Daten nicht berücksichtigen.

Einfluss von Bausubstanz und Nutzungsmöglichkeiten auf die Hausbewertung

Um den Hauswert so genau wie möglich zu ermitteln, sind nicht nur Lage und Baujahr wichtig. Für eine möglichst exakte Bewertung, müssen weitere Faktoren mit einfließen:

• Art und Größe der Immobilie,
• Zustand,
• Ausstattung,
• Energieeffizienz,
• Nutzung,
• Ausbaumöglichkeiten und Grundbucheinträge.

Einfluss von Ausstattung des Hauses auf die Hausbewertung

Ob die Ausstattung eines Hauses einfach, normal oder gehoben ist, kann für potenzielle Interessenten und auch die Hausbewertung einen großen Unterschied machen.

Faktoren wie beispielsweise:

• Terrasse, Garten, Teich oder andere Arten der Begrünung
• Qualität oder Einzigartigkeit der Bauweise
• Materialien, die verwendet wurden
• Einrichtungsgegenstände, wie etwa Einbauküche und -schränke

Dinge aus dieser Liste lassen sich recht unproblematisch (wenn auch verbunden mit Mehrkosten) austauschen und verändern, auch von neuen Besitzern. Anders sieht das zum Beispiel bei Anbauten aus. Konzentrieren Sie sich bei der Hausbewertung daher nur auf jene Ausstattung, die Käufer vergleichsweise leicht wieder ändern können.

Für die Immobilienbewertung können Sie auch im Vorhinein Dinge ändern, wenn Sie den Eindruck haben, dass es die Einschätzung verbessern könnte. Stellen Sie sich dafür in jedem Fall die Frage, ob sich der zeitliche und finanzielle Aufwand lohnt. Wenn ja, könnten Sie zum Beispiel über einen neuen Anstrich, neue Bepflanzung oder andere Maßnahmen nachdenken.

Um Ihren Hauswert so genau wie möglich zu ermitteln, müssen Sie dafür Sorge tragen, dass alle wichtigen Unterlagen vorliegen, die für die Bewertung nötig sind. Sofern Sie nicht genau wissen, welche Dokumente das sind, hilft Ihnen der von uns empfohlene Experte bei der Zusammenstellung der Unterlagen und führt Ihre Hausbewertung professionell durch. Diese Dokumente brauchen Sie:

• Auszug aus dem Grundbuch
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Auszug der Flurkarte
• Bauzeichnungen Ihres Hauses (Grundrisse, Schnitte und Lageplan)
• Wohnflächenberechnung und Berechnung zur Nutzfläche
• Nachweise von Modernisierungsmaßnahmen
• Mietvertrag, Nettokaltmiete und Bewirtschaftungskosten (bei vermieteten Häusern)
• Erbbaurechtsvertrag (bei Erbbaurecht)
• Kopie des Denkmalbescheids (bei Häusern, die unter Denkmalschutz stehen)

Mit der Beauftragung eines von immoverkauf24 empfohlenen Experten, unterstützt dieser Sie bei der Beschaffung der benötigten Unterlagen und führt die Hausbewertung professionell durch.

Um Ihr Haus schätzen zu lassen, gibt es diverse Optionen, die sich hinsichtlich des Aufwands und des Detailgrads unterscheiden. Entscheidend ist zunächst jedoch der Anlass, zu dem der Hauswert ermittelt werden soll: Ein Online-Hauswertrechner ermittelt den groben Richtwert, Immobilienmakler führen eine professionell-detaillierte Bewertung durch und Immobiliengutachter erstellen ausführliche, gerichtsfeste Expertisen.

Wie Sie gemerkt haben, ist es gar nicht so einfach, ein Haus selbst zu bewerten, da eine Menge Faktoren eine Rolle spielen. Mit viel Erfahrung auf diesem Gebiet können Sie jedoch versuchen, den Hauswert selbst zu ermitteln:

Wird ein vergleichbares Haus mit 100 Quadratmetern Wohnfläche mit 1.800 Euro auf den Quadratmeter bewertet, so betrüge der Wert des Hauses vor Berücksichtigung objektindividueller Gegebenheiten 180.000 Euro. Besteht z.B. ein überdurchschnittlicher Instandhaltungsrückstau gemessen am Baujahr, müsste dieser entsprechend noch in Abzug gebracht werden, z.B. bei 10 Prozent um 18.000 Euro.

Allerdings: Die Ermittlung korrekter Abschlags- und Zuschlagswerte ist eine Gleichung mit vielen Unbekannten. Wenn Sie tatsächlich planen, Ihr Haus zu verkaufen, ist es ratsam, die Bewertung von einem (gern von uns vermittelten) Experten durchführen zu lassen. Nur so ist eine realistische Schätzung des Hauswerts möglich.

Die Kosten für ein professionelles Gutachten sind nicht gesetzlich geregelt. Unterm Strich verhandeln Sie den Preis direkt mit dem Experten. Dieser orientiert sich beim Honorar gern am Entgelt, das Ingenieure und Architekten veranschlagen.

Die Kosten für ein Kurzgutachten und ein gerichtsfestes Vollgutachten fallen dabei unterschiedlich aus. Während ein Kurzgutachten bei etwa 500 Euro beginnt (meist vereinbaren Sie hierfür eine Pauschale mit dem Experten), kostet ein detailliertes Vollgutachten in der Regel um die 1,5 Prozent des Verkehrswerts – bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro sind das also 6.000 Euro.

Die Wahl der passenden Methode zur Hausbewertung hängt von deren Ziel bzw. Intention ab. Während Sie für eine schnelle Orientierung oder gröbere Schätzung die kostenlose Hausbewertung online bemühen können, ermittelt ein Immobilienmakler den Hauswert deutlich exakter. Dabei fließt eine Vielzahl an Faktoren in das Kurzgutachten mit ein. Um im Fall von Rechtsstreitigkeiten ein gerichtsfestes Gutachten zu erhalten, sollten Sie einen Immobiliengutachter beauftragen.

Sowohl Makler als auch Gutachter führen Vor-Ort-Besichtigungen durch und berücksichtigen dabei alle wichtigen objektspezifischen Faktoren – über die Lage, die Größe, das Baujahr und die Anzahl der Zimmer hinaus. Das macht die Bewertung präzise und individuell, kostet Sie allerdings Gebühren: Für ein Kurzgutachten werden – je nach Vereinbarung – mindestens 500 Euro fällig, für die Anfertigung eines Vollgutachtens üblicherweise 1,5 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie.