Baulastenverzeichnis – 6 wichtige Fragen & Antworten

Im Baulastenverzeichnis ist aufgeführt, welche Baulasten auf einem bestimmten Grundstück liegen. Dabei handelt es sich um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Dinge auf seinem Grund und Boden zu dulden, zu unterlassen oder auszuführen. Verantwortlich für das Baulastenverzeichnis sind die Städte, Gemeinden und Landkreise in Deutschland.

Wir erklären Ihnen, was genau sich hinter dem Baulastenverzeichnis verbirgt und warum es beim Immobilienkauf und der Immobilienbewertung für den Verkauf so wichtig ist.

Das Baulastenverzeichnis liefert eine Übersicht aller Baulasten, die auf bestimmten Grundstücken liegen. Diese Baulasten sind immer dann notwendig, wenn ein Bauvorhaben nicht den gesetzlichen Vorgaben gemäß realisiert werden kann. Damit die Baubehörde das Vorhaben trotzdem gestattet, können Bauherren sich an ihre Nachbarn wenden und deren Grundstück in die Planung mit einbeziehen. Bei diesen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen kann es sich beispielsweise um Abstandsflächenbaulasten handeln, bei denen Grundstückseigentümer festgelegte Mindestabstände zur Bebauung auf dem benachbarten Grundstück einhalten müssen. Weitere Baulasten betreffen die Erschließung oder die Bereitstellung von Stellplätzen. Mehr dazu unter unserer Rubrik Baulast.

Beim Immobilienkauf spielt das Baulastenverzeichnis eine wichtige Rolle. Potenzielle Käufer sollten vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags Einsicht in das Baulastenverzeichnis verlangen, denn Baulasten – die möglicherweise wertmindernd sind – gehen beim Immobilienverkauf auf den Rechtsnachfolger über.

Auch die Verkäufer sollten sich vor dem Verkauf noch einmal genau informieren, welche Baulasten auf ihr Grundstück eingetragen sind, um so den Immobilienpreis realistisch einschätzen zu können.

Das Baulastenverzeichnis wird von den Baubehörden der jeweiligen Kommunen in Deutschland geführt. Dabei ist zu beachten, dass jedes Bundesland eigene gesetzliche Regelungen hat. Einzige Ausnahme bildet Bayern. Dort trägt die Baubehörde die Verpflichtung als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch ein.

Eigentümer erhalten selbstverständlich Einblick in das Baulastenverzeichnis, doch auch als Kaufinteressent haben Sie ein berechtigtes Interesse daran, Klarheit über eventuelle Baulasten auf Ihrem zukünftigen Grundstück zu haben. Die Baubehörde wird Ihnen deshalb in der Regel auch als Nicht-Eigentümer Auskunft erteilen, wenn Sie beispielsweise eine Vollmacht des Grundstückeigentümers vorweisen. Welche Unterlagen im konkreten Fall notwendig sind, erfragen Sie am besten direkt bei der für Sie zuständigen Behörde. Noch einfacher ist es natürlich, den Eigentümer oder den beauftragten Immobilienmakler zu bitten, die Einsicht zu beantragen.

Wichtig ist außerdem, dass die schlichte Aussage des Vorbesitzers hinsichtlich möglicher Baulasten keine Garantie darstellt. Versichert er zu Unrecht, dass keine Baulast besteht, so gelten die Auflagen der Baulast trotzdem. Das heißt, es kann möglich sein, dass Sie als Neubesitzer Teile des Grundstücks gar nicht bebauen dürfen. Sie als Käufer müssen diese Beschränkung akzeptieren, können jedoch Mängelansprüche gegen den Immobilienverkäufer geltend machen. Besser ist es deshalb, sich den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vorlegen zu lassen, um nicht von einer Nutzungseinschränkung und damit einhergehenden Wertminderung bei einem möglichen späteren Verkauf überrascht zu werden.

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So wie die gesetzlichen Regelungen zur Baulast von Kommune zu Kommune variieren, fallen auch die Kosten für die Einsicht unterschiedlich aus. Eine persönliche Einsichtnahme vor Ort ist oftmals kostenlos oder für wenige Euro zu haben. Auch bei einer telefonischen Auskunft darüber, ob eine Baulast vorliegt oder nicht, erhebt die Behörde im Regelfall keine Gebühren.

Wer einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis haben möchte, muss mit höheren Ausgaben rechnen. Die Stadt Köln erhebt beispielsweise bis zu 150 Euro und Hannover 20 Euro, während in Stuttgart je angefangener Viertelstunde Bearbeitungszeit 41,40 Euro für eine „Baulasterklärung“ anfallen.

Bestimmte Nutzungsrechte an Grundstücken können sowohl im Baulastenverzeichnis als auch im Grundbuch eingetragen werden. Der Unterschied liegt im Detail. So gibt das Grundbuch in erster Linie Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks. Es ist ein öffentliches Verzeichnis, das vom Grundbuchamt geführt wird. Das Grundbuchamt gehört zum Amtsgericht.

Neben den Eigentumsverhältnissen werden auch Nutzungs- und Nießbrauchrechte sowie Pfandrechte an einem Grundstück im Grundbuch eingetragen, darüber hinaus die Grundschuld bei finanzierten Immobilien sowie bestimmte Rechte wie etwa das Wegerecht als privatrechtliche Einigung unter Nachbarn. In Bayern zum Beispiel lassen Eigentümer diese Nutzungsrechte als sogenannte Grunddienstbarkeit ausschließlich im Grundbuch eintragen, ein Baulastenverzeichnis wie in den restlichen Bundesländern existiert dort nicht.

Im Baulastenverzeichnis wiederum werden – wie der Name schon sagt – einzig und allein die Baulasten aufgeführt. Es wird von den Baubehörden der Städte, Gemeinden und Landkreise geführt. Bei Baulasten handelt es sich nicht um ein privatrechtliches Konstrukt, sondern um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Behörde, bestimmte Dinge auf dem Grundstück zu dulden, zu unterlassen oder auszuführen.